近日,记者从某中介公司拿到了一份二手房估价表,表中对二手房的地段、朝向、楼层、房龄、厨卫等细节都有了详细的价钱评估。记者随即走访了上海的几大中介,发现各大中介公司对于二手房估价都没有很统一的规则和部门,目前二手房市场上也没有统一的二手房评价标准。有些中介与估价公司挂钩,介绍需要评估的客户进行专业评估,有些中介以交易经验比较丰富的店长或业务员来提供咨询,还有些中介则有内部纸面文件共买卖双方参考。
有关人士表示,由于目前二手房买卖市场处于快速发展期,买卖双方都看好这个市场,因此估价只能起一个参考作用,一般房东挂出的价格总会比市场价偏高,最终定价还是需要买卖双方最后协商确定。
目前,影响二手房价的因素主要有地段、小区环境、朝向、楼层、房龄、厨卫、装修。综合了几大中介提供的评估标准,晨报做出了如下的二手房估价表格,供各位读者参考。
案例:某房1990年建成,楼层为4层(共6层),建筑面积100平方米,房屋结构为混合一等。相同地段次新房均价约为8000元/平方米。
折旧率:10年×(-2%)=-20%;因其是“三小”套型:-10%;楼层:+3%;朝向:南北;非小区和无物业管理:(-5%)+(-5%)=-10
%重点中小学区:+15%;心理因素:-8%;一般装修,装修时间过长:0%得出该房产价格为:8000×(1-20%-10%+3%-10%+15%-8%)=5600(元/平方米)。
此房的实际总成交价格约为:5600×100=56(万元)。
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