京城房价今年还要涨
从目前看，2005年能上市销售的商品房供应主要集中在五环左右
关于房价，一直处于一种数据多样、信息多源的状态，使得不同的人或机构得出的结论差异很大。房价是涨还是跌？政府、专家学者、开发商、业内人士及购房者各有各的论据和论点。根据北京市统计局的最新数据，2004年北京的房价创7年来新高。那么2005年北京房价走势又将如何呢？
土地供应将直接影响房价
华高莱斯（北京）国际地产顾问总经理李忠认为：政府的宏观调控确实使土地入市量比往年减少了，调整带来的土地归属节奏的放慢，使得很多开发商觉得“地少了”。加上银行信贷门槛的提高，开发商投资财务成本增加，投资回收过程拉长，最终带来总的成本提高，因此，2005年北京房价将平稳上扬。
戴德梁行认为，2004年房地产市场受“8.31”等宏观政策的影响，未来土地供应量减少，尤其是廉价土地未来供应量大大减少，开发商投入土地的成本增加，2005年房价上涨已成定局。
中原物业总经理李文杰认为，其实无论过关项目还是未过关项目，哪些能在今年上市，以什么样的速度上市，背后都是土地方、开发商和政府各方谈判的结果，因此，2005年政府各相关部门是否有效地采用经济杠杆来调整北京楼市将成为关键。
低价房将平抑北京房价
据戴德梁行近日发布的研究报告预测：2005年京城住宅销售价格将大幅提高，但南城大批中低价位商品房的出现将对北京整体房价起到平抑作用。戴德梁行预计，2005年全年平均售价提升的比例将会高于2004年售价提升比例。
预计2005年北京近1/5的商品房项目将出现在南城的大兴、丰台、房山三个区域，因为地段的关系，绝大多数是中低价位的商品住宅，会对北京房价上涨起到平衡作用。
戴德梁行认为，城八区内大幅的需求量是带动房价上涨的支撑点。据2004年城八区的预售登记面积情况显示：内城四区（东城、西城、崇文、宣武）预售登记面积170.2万平方米，占城八区总预售登记面积的12.7%;朝阳区536.7万平方米，占40%;海淀区333.3万平方米，占24.9%;丰台区230.8万平方米，占17.2%;石景山区70.1万平方米，占5.2%。朝阳、海淀两大热点区域已占城八区总预售登记面积的64.9%，所以不难看出，热点区域海淀、朝阳是房价上涨的有力支撑点。
如果把城八区的规划建筑面积与2004年商品住宅预售登记面积对比，可以看出朝阳区和内城四区在供应量及房价的支持上起了决定作用。大兴、丰台、房山三个南城区域，大量中低价位商品住宅的涌现将有利于控制北京房价的过快上涨。
有关人士分析认为，开发商为了使自己的项目卖个好价钱，2005年将会不约而同地打出“品质牌”。开发商在喊出价格之前，会先把产品推向市场，再根据市场反馈来决定价格。如在朝阳公园附近，同是面对朝阳公园，有的项目每平方米万元出头，有的项目则卖到每平方米15000元。
房价上涨因素将对2005年产生示范效应
据北京市统计局统计显示，2004年北京市房屋销售价格总水平比2003年上涨3.7%，涨幅提高了3.4个百分点。全年商品房销售价格呈逐季上升之势，其中四季度上涨6.3%，达到7年来最高。推动北京房屋销售价格上涨的主要原因有几个方面：一是土地交易价格上升带动。去年北京市土地价格呈上升之势，土地的交易价格比2003年上涨2.5%。二是房地产开发商入市门槛提高推动。2004年国务院要求将房地产开发固定资产投资项目的资本金比例从20%提高到35%以上。众多紧缩政策的出台无疑提高了开发商的入市门槛，商品房屋入市量的减少，对房价的上涨具有一定的影响。三是外部环境改善刺激需求，拉动房价走高。为了迎接2008年奥运会，北京城市化进程不断加快，刺激了住房的需求，特别是随着人们生活水平的提高，购买高品质的住房已成为城市居民消费升级的重要标志。
专家建议购房者项目开盘时就进入
对于目前北京房价所显示出的上涨趋势，中原物业总经理李文杰认为，2005年准备购房的人不必过于紧张，因为随着北京城市建设推进，郊区城市化的加速，开发热点已经转到四环以外。从目前看，2005年能上市销售的商品房供应主要集中在五环左右，因此，尽管单价在上涨，但总体房价不会太高。
可以肯定的是，2005年的楼盘，开盘价和最后封盘时的售价相差会很大，因此，专家建议在项目开盘的时候进入，对在2005年的购房人而言应该是一个比较明智的选择。
文/新华社
作者：洛涛
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