核心提示

    杭州房价的持续走高还没有要停下来的意思，使得买房在人们看来成了件稳赚不赔的投资，也因此，不少小区里的空关房越来越多。所谓空关房，并不同于空置房，空置房包括了开发商尚未租售出去的空房和业主未接受的空房。而空关房一般指整个小区或大楼项目实施物业管理后，尚未使用或某一时段内未使用的物业。通常指的是业 主已使用的空房。业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用、或已入住但某一段时间外出、探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置。据有关部门统计，在杭州的某些新建成小区，房子空置的比例达到了30%以上，而这些空关房大多无处收物管费。

    房子空关着，不享受物管的服务，那么业主还要不要缴物管费呢？如果业主一直不出现，物管公司又该管谁去收物管费呢？

    空关房成物业收费盲点

    林先生刚刚在滨江区买进了一套二手房，开始装修以后收到物业管理部门的催款通知书，通知书中标注的日期让他生疑：他是8月份装修、9月份才入住的，催款通知书却要他补缴从1月份－8月份的物业管理费。1月到7月，他的房子是空关的，当时还属于前一任业主，怎么就要他来缴物业管理费了呢？

    林先生在询问了物业管理公司才知道，他的前一任房主在拿到住房的钥匙之后，只缴了第一年的物业管理费，因为在拿到房子以后一直都没有入住，所以从第二年开始物业管理公司只能通过电话联络，通知业主前来缴物业管理费，但是业主一直都没有缴纳。现在林先生买下了这套房子，并开始装修，所以在继承了前任业主房子的产权以外，物业公司想用这个方法来追讨之前还拖欠的物业管理费。

    虽然，最终林先生和前业主交涉之后，前业主答应把拖欠的这一笔物业管理费补缴上。但是林先生还考虑到另外一个问题。因为他发现自己所买的这个楼盘中，有很多住房在卖出以后都没有住人，无论业主是出于投资的考虑，还是让家人继承的考虑，或是在外工作，都不能很容易地被找到。那像他的房子的前任房主那样，拖欠着物业管理费的空房业主有多少呢，而物业管理费直接关系到物业管理服务的问题，最终影响的可是像林先生这样已经入住业主的利益。

    所谓空关房，并不同于空置房，空置房包括了开发商尚未租售出去的空房和业主未接受的空房。而“空关房”一般指整个小区或大楼项目实施物业管理后，尚未使用或某一时段内未使用的物业。通常指的是业主已使用的空房。业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用、或已入住但某一段时间外出、探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置。

    的确，目前杭州的房子大约五成左右是被外地人买去，虽然绝大多数是自住而非投资，但是由于这些外地人并不常住杭州，所以空关的房屋占比例非常大。杭州商品房空关率越来越高已是不争的事实。

    在某些新建小区这一比例甚至达到了30%以上。但实际上这部分所谓的空关房早已被业主买走，只是未投入使用。

    在城西的一个别墅区，住户老许告诉记者，别看小区有40多幢别墅，到了晚上真正亮灯的却不到一半。双休日和节假日小区里要热闹一些。据估算，杭州目前的空关房多达7500套，这些空关房的业主往往是神龙见首不见尾，可以想见将会给物业管理费的收取带来多大的麻烦。

    业主不出现，物管也无能为力

    记者在对杭州金都富春山居、华龙碧水豪园、水木清华苑等楼盘的调查中发现，这些楼盘距离市中心路程较远，不少业主虽已经办理了入住手续，但房子还是空置在那里，入住率普遍都比较低。

    对于办理入住手续后，仍没有入住的房屋，业主是否要缴纳物业管理费？不少物业管理公司都遇到过业主提出质疑，因为没有入住新房，享受不到物业管理的服务，为什么还要缴纳物业管理费？

    对此，《物业管理条理》其实早有明文规定，小区物业管理带有一公共性质，即使业主尚未人住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不能因此而取消或者大打折扣，所以，自交房之日起，业主就要缴纳相关的物业管理费。现在，业主在领取钥匙的同时，就要按规定预缴第一年的物业管理费，对于那些未入住的新房，根据规定，业主按70%的比例缴纳费用。

    业主在领取钥匙的同时预缴了第一年的物业管理费，眼看着一年即将过去，物业管理公司又将向小区业主收取明年的物业管理费。但是，对于那些尚未入住的业主来说，物业管理公司将如何收取相关的费用？

    水木清华苑求是物业管理的张经理表示，今年是小区业主入住的第一年，无论是已经入住还是尚未入住的业主，在交房领取钥匙的同时，都已经按相关规定缴纳了物管费，而明年的物管费要在过年之后才开始收取，暂时还没有考虑过相关的问题。他表示，小区业主的联系电话等方式在物业管理公司有保存，到了缴费的时候，物业管理公司可以通过电话等方式与那些尚未入住的业主联系，通知相关的缴费事宜，但至于未入住的业主是否会缴纳物业管理费，该负责人显得有一点无奈，他表示，第一年的物管费，因为业主拿钥匙的时候已经一并收取，但在收取明年的物管费时，那部分还没有入住的业主只能通过电话通知，相对就会有一定难度，现在物管公司也没有十足的把握能保证，到时也只有尽量通知。

    而对于空关房的物业管理收费问题，记者也咨询了杭州市物价局服务价格管理处。服务价格管理处专门负责房地产价格，其中也涉及到物业管理的收费问题，计国平处长根据2002年通过的《杭州市物业管理条例》，向记者解释了“空关房”的物业管理收费问题。根据《杭州市物业管理条例》第四十六条规定：“建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收取标准的70%收取。”第四十五条“物业管理服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过12个月。”所以上文所提到的物业管理公司向空关房业主所收取的物业管理费，是有据可依的。

    但是，当提到空关房业主联系比较困难，所以不排除有拖欠物业管理费可能的时候，计国平也认为，操作难度很大。虽然在《杭州市物业管理条例》第五十二条里也规定“业主、使用人不按照约定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以依照合同约定收取违约金或是滞纳金。拒不缴纳的，物业管理企业可以依法向人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。”但是由于管理条例中没有非常详细的界定内容，也不可能对于各种情况都涉及到，所以多数不按照约定缴纳物业管理服务费的行为性质很难界定，而且物业公司通常也不愿意选择和业主打官司来解决这个问题。

    受害者最终是入住业主

    太多的空关房，低入住率会导致物业管理费收取困难，开发商如果只想赚了钱就跑，物业管理费的收取就是物业公司惟一的经济来源，低入住率将导致任何一家物业管理公司都难以运行。

    浙江野风物业管理有限公司常务副总经理郭鲁川给记者分析了物业管理公司的运作情况，过多的空关房使物业管理费收取困难，而即使业主并不是不缴物业管理费，而是迟滞缴纳，影响也不小，因为许多业主并不是常住在杭州，不可能为了物业管理费而赶到杭州，所以拖欠成了最大的问题。

    因为物业管理服务是“按支定收”的迟滞缴纳的物业管理费达到一定的程度，就会对正常的物业管理服务工作产生影响。郭鲁川介绍说：一般住宅和写字楼的物业费，人工工资占了70%-80%，各项设置的配置占了20%-30%。如果迟滞缴纳的费用占了15%-20%，对于物业管理服务的影响就会有所体现，在第一年，或是第二年，物业管理公司还可以从其他收入中转移一些来补充这些迟滞缴纳的费用，比如经营用房的收入，或者是停车费的收入，但是这些费用通常都是专款专用的，所以并不能长期占用，到了第三年，漏洞就会出现。

    而费用的影响最直观地体现在设备的更新和维护上，实在到了迫不得已的情况下，物业公司会采取“拼设施”的手段，比如一些电器设备还有公共设施等，按照原来的计划，使用寿命在15-20年，但由于不能正常的维护和更新，所以寿命就缩短到了10年左右。

    其实这些设施，包括这些服务，都是业主的财产，最后都回归到了业主的利益上，所以迟滞缴纳物业管理费，最后损害到的，是已经入住的业主的利益，从而陷入了恶性循环。

    不过，这当然并非是物业管理公司乐于看到的，所以郭鲁川总结了一些经验，建议针对空关房业主，物业管理公司的眼界要放得更宽一些，不要仅仅局限在自己的社区中，甚至局限在杭州，而是要加强和业主的联系，让他们体会到诚意。因为空关房的业主对于物业管理的感觉不会很直观和具体，只能从这些联系和接触中体会到，所以物业管理公司的主动就显得更为重要了。这样整个物业管理服务过程进入良性的循环，才能真正体现出效果来，从根本上解决物管费的收取问题。