根据网上房地产数据汇总，上海2004年12月的商品房预售成交量已一举突破400万平方米大关，创下上海楼市自2000年以来，进入上升通道后的历年月度成交量之最，高达42522万平方米。相比同样火爆的2003年的239万平方米的月均成交量，以及2004年上半年245万平方米的月均成交量而言，此425万平方米的月度成交量，可称是“巨量”，一跃而为2004年全年各月之最。

    这从一个侧面，反映出当今上海楼市的需求再度激增，一反常态。

    纵观2004年上海新增商品房的各月预售成交量，除7月和11月的两次回落外，其余各月都呈现出逐月递增的态势，8、9、10三个月每月都以超过16%的增速递增。2004年上海楼市的需求呈现出持续增长的态势，并未受到宏观调控的多大影响。即使有所影响，也是短期内的一时影响，如7月、11月的两次回落。由此便形成了2004年小幅盘整、大幅上扬的楼市需求增长的总体格局。

    那么，楼市需求是否越旺越好、增长越快越好？在此需求旺盛、快速增长的背后，又意味着什么？

    通常第4季度是一年中的楼市旺季，其成交量往往是全年最高的。然而，当2003年第4季度开始政策吹风，盛传即将推出期房限制、遏制投机过热时，市场便即刻作出了反应，当季预售成交量不增反降，从第3季度的80519万平方米，一下降至第4季度的7899万平方米。即从第3季度233%的预售成交量的增幅，即刻急刹车般地滞增下滑。

    当2004年7月1日以后，所有新建商品房的交易(包括期房和现房)均要纳入网上登记系统，否则便交易无效时，当月的预售成交量，便从284万平方米的2季度月均成交量，陡然跌落至221万平方米。一个月的跌幅就达221%。当2004年10月底央行突然宣布升息，上海楼市便再次受惊波动。在8、9、10连续三个月，商品房预售成交量节节攀高，持续放量之时，升息的第一个月，即11月的预售成交量便又一下比10月份骤降了1508%。

    当一旦得知升息后没有接连出台其他相应紧缩政策后，当得知短期内不再会继续加息后，楼市同样作出了迅即反应，即刻回升反弹，2004年12月便一举突破400万平方米大关……

    上述种种过敏的迅即反应，正从一个侧面，反映出当今上海楼市对于政策变动的过于敏感。

    当1999年以来，上海股市一路下挫，连续5年低迷之时，也正是上海楼市探底回升，一路走高，直至飙升暴涨的火热时期。此番一降一升的“翘翘板”现象，在2004年表现的尤为显著。

    2004年9月，上证指数5年来首次击破1300点防线，跌落至一片哗然的126032点时，而当月的上海楼市却正好相反，一路冲高。商品房的预售成交量一举突破300万平方米大关，创下历史新高，达到332万平方米。

    2004年12月，当上证指数经一度稍有反弹而再次击破千三防线，跌落至126649点时，上海楼市却以更强劲的增势，又再次突破400万平方米的月度成交量，创下又一楼市之最！

    股市与楼市，在2004年出现的此番两度同时反向突破的现象，难道仅仅是个巧合吗？这一现象又意味着什么？

    再从交易金额来看，当股市从当年百多亿、数百亿元的交易规模，一下骤降至现在的四五十亿元，有时竟萎缩至三十亿左右的惨淡经营时，而涌入楼市的资金规模却不断扩容。2004年，上海房地产开发投资金额已突破前所未有的1000亿元，高达117546亿元，比上年猛增了304%。

    当2004年9月股市击破千三防线时，上海商品房的全市预售成交均价，也恰巧突破8000元平方米大关，至12月已逼近9000元平方米的预售成交均价。

    相伴着股市资金的大量撤离，上海银行的存款余额，经连续9年来，在长期的降息周期中仍持续快速增长后，2004年首次出现了明显的增幅下降。据中国人民银行上海分行发布的消息称，2004年上海中资金融机构的人民币存款余额的增幅已比上年未下降了10个百分点。这就意味着上海的人民币存款余额在2004年少增了1500多亿元。

    在一定时期内的社会闲散资金和民间资本的总量，总是“一定的”，即这一总量总是有限的，有一个确定的量。在总量一定的情况下，某一或某几个领域这类资金的大量流失，也就意味着其他领域此类资金的大量涌入。

    由此可见，在股市资金和银行存款数百亿，上千亿元的大量流失的情况下，在通胀压力加大，存款利率倒挂，以及汽车市场即使一再降价，也难见起色，仍显疲软的情况下，就必然会导致各方社会资金如同百川归海般地蜂拥流入楼市，而促使上海楼市的此类资金高度集聚，迅速扩容。投资和投机需求，以及在通胀之下为求资产保值的理财性购房需求，如同井喷般地爆发性激增……

    这就有可能会出现如同当年“全民炒股热”的旺盛需求中的不断追涨的现象……

    这就是当今上海楼市何以如此火爆和“繁荣”的一个有趣猜想。

    在此需求激增、不断追涨的“繁荣”之中，楼市的风险因素也许随之同步积聚。