2004年是中国房地产的多事之秋，有宏观调控的多管齐下，有“泡沫论”与“跨国资本阴谋论”的激烈争辩，而长三角楼市作为中国房地产的龙头，正处于激荡的中心。那么，2005年，长三角楼市是否继续兴旺？房价是否还会高速上涨？近日，2005年首届上海·长三角房地产年会探讨了这些问题。

    观点一：长三角房价还要涨

    “2005年长三角房价肯定要涨，而且至少要涨到2010年。”一位专家开门见山地说，这是因为长三角楼市有一个强大后盾——2010年在上海举行的世博会。

    上海大学教授、上海决策咨询专家陈湛匀也表示，上海房地产市场目前还没有泡沫。同时，经过其长达7个月的课题研究，他认为以上海为龙头的长三角地区楼市在未来8年内都不可能衰退。

    陈湛匀解释，以上海为龙头的长三角地区正在打造世界大都市圈，上海将在2020年成为世界级都市，加上我国农村城市化的趋势愈演愈烈，房地产市场会随着其城市化的高度发展而迅速扩张。陈湛匀还提出，就算市场有“拐点”也要到2012年。“因为这之前中国房地产市场有2008年奥运会和2010年世博会两大支撑点。”

    而上海世博会事务协调局副局长黄耀成也表示，世博会将给予上海楼市强有力的支撑。而从整体环境来讲，一方面，上海不算丰富的土地资源推动房价高位运行，原材料价格又上涨，建筑容积率也受限；另一方面，政府对房地产业依然大力支持，同时市场需求稳健，加上上海城市凝聚力增强，常住人口及进驻的跨国企业都将增加，到2010年，上海楼市应该还会平稳上升。

    观点二：造房子要节约土地

    造房子需要土地，没有土地，再旺的楼市也难以存续。

    “我们一定要走节地型住宅之路。”东方房地产学院教授陈伯庚直奔主题。近年来，长三角土地开发的速度在全国位居前列，但长三角地区人均耕地只有0.75亩，仅为全国人均耕地1.43亩的1/2左右。土地是不可再生资源，陈伯庚担心，再按照目前的状态开发下去，长三角很快就将没有土地可供应。

    同时，土地的稀缺也带来了地价的上涨，近两年，地价上涨30%~40%的城市不在少数，很多开发商承受的压力巨大，纷纷转战别的地区，如武汉等长江中上游地区。地价飞涨又带来房价的急速攀升，2004年，在中国大陆房价上涨最快的9个城市中，长三角地区就占了4个，分别是上海、杭州、南京、宁波。

    上海财经大学房地产研究中心主任印华教授也对土地的不合理利用十分担忧，他说，土地是城市发展的第一要素，由高地价带来的高房价，会增加整个城市的生活、交通等各种成本，最终导致城市综合竞争力下降。

    因此，如何合理利用土地已成了房地产业必须面对的问题。陈伯庚认为，最根本的是要坚持节约高效的原则。

    首先，土地要实行全面规划，把握供应的速度。现在，不少城市的土地供给有些失控，这极易导致房产开发过量，从而给城市经济发展带来巨大隐患。例如，某城市商品房去年的销售量为200多万平方米，但目前在开发的商品房面积却有750多万平方米，一旦大量商品房滞销，带来的后果是十分严重的。更何况，土地在短时间内消耗过快，也会给城市的后期发展造成巨大的障碍。

    “房地产发展一定要与城市的实际发展情况相符合，政府在土地供应上也要掌握好分寸。”印华表示，如果一个城市凝聚力差，居民购买力不强，产业增长缓慢，该城市的房子就不能造得太多太快，土地也不能大量放出去。

    其次，控制户型，优化房屋结构也非常重要。陈伯庚举例说，日本由于土地资源稀缺，政府着重发展60~90平方米/套的中小户型，这是节约土地的有效途径。现在，在中国，特别是长三角房地产市场，100平方米以上的户型已占据了主体地位，浪费了大量土地。他认为，当务之急是要大力发展以中小户型为主题的住宅，“面积小不一定住得差，通过合理设计，小户型也可以达到高舒适度。”

    第三，拓展地下空间也是提高土地利用率的有效方法。日本等国非常注重发展地下空间，但在中国，地下空间的开发还十分有限。“六七层的建筑就可以设置一两层的地下室。”陈伯庚认为，充分利用地下空间，是中国房地产市场必须考虑的一个问题。

    专家们还认为，延长房屋寿命也能节约土地。目前，国内的建筑普遍质量不高，设计落后，很多30年以上的房子便面临拆除的命运，这使得土地的利用率很低。而一些发达国家建筑的寿命普遍都在80年以上，一些建筑甚至能达到100年左右。

    还有专家对土地出让方式提出了建议。从2004年8月1日开始，全国土地一律实行招标、拍卖、挂牌出让，这在很大程度上节制了土地交易中存在的种种不规范行为。但印华提出，土地出让不能搞“一刀切”。他认为，应该根据土地用途来制定不同的土地出让方式：别墅等高档住宅用地可以放开拍卖；针对普通收入人群的中低档房用地，应该实行“合理价格中标，合理利润出售”的方式进行出让；社会保障房用地则要以定向招标、政府划拨的方式出让，否则，“保障”将成为一句空话。

    观点三：2005年，主题是绿色

    “2005年，长三角房地产市场将迎来一个绿色年。”对于2005年楼市，房地产业协会副会长顾云昌充满信心。他说，2004年房地产市场经过宏观调控等的震荡，经历了一场减肥（投资规模收缩）、健身（市场不合理因素减少）和体检（房地产企业优胜劣汰），“今年，中国楼市将更为健康，充满活力、青春焕发”。他认为，这种健康和活力主要表现为三个字。

    第一个字——“稳”。顾云昌认为，2005年长三角楼市将会平稳较快地健康发展，这主要表现在房价上。他也看涨长三角房价，但同时表示，在宏观调控等因素的进一步影响下，今年的涨幅将会下降。以上海为例，2003年上海房价的涨幅为25%，2004年回落至15%，2005年将有可能下降至10%以内。他认为，“房价慢慢涨，楼市年年旺”是比较理想的状态，而通过盘活存量土地等方式加快土地供应，缓解供需矛盾，是实现这种理想状态的有效途径。

    第二个字——“省”。顾云昌强调，“绿色”楼市的基本要素是“好、省、长、全”。“好”是指房屋舒适、漂亮、科学，“长”是指楼市长期健康发展，“全”是指大、小城市和乡镇、农村的房地产市场统筹发展。“省”是最关键的一个方面，只有发展节能、节地、节水、节材的“节能省地型”住宅，“绿色”时代才能真正到来。

    第三个字——“诚”。2005年，讲究诚信的企业才能在市场上站稳脚跟。

    针对前段时间出现的泡沫论，顾云昌表示，不能完全根据国外经验来判断中国楼市是否存在泡沫，这是因为中国与外国的国情不同。“美国等发达国家是完全的市场经济，楼市处于‘饱汉’状态。而中国经济是一个转型经济，房地产市场还处在需求旺盛的‘饿汉’时期。”他比喻说，正因为如此，中国楼市短期内不会崩盘，在相当长的一段时间内，市场主体仍会比较兴旺。其中，处于全国楼市龙头地位的长三角应该带好头，在楼市“绿色年”中发挥更积极的作用。