供应集中放量

    伟业顾问日前表示，2005年下半年北京房地产项目供应将出现集中放量，预计将比2004年同期供应量有较大幅度增加。这一预测是基于2004年年初以来，随着土地供应及相关政策的出台，房地产项目供应量从“蓄水期”到“开闸放水期”的阶段性变化。

    据了解，在国家对房地产市场宏观调控——“管好土地，收紧信贷”的思路指导下，从2003年开始国土资源部和北京市政府以及各相关部门实施了一系列的严格土地管理和供给的相关政策，2003、2004年新项目推出数量增长相对放缓。首先是全国各地停止审批新设立和扩大各类开发区，根据督查情况汇总，截至2004年3月已撤并整合的各类开发区共计2046个。接下来，在2004年2月10日，北京市人民政府办公厅下发2004年4号令《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，规定从2004年1月9日起，停止所有经营性项目的土地协议出让，全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易，从而断绝了历来是北京市土地供给主要方式的协议出让渠道，在短期内造成2004年上半年土地供应的减少，形成了对于待出让土地的“蓄水”作用。

    2004年8月4日，北京市国土局、发改委、规划委和监察局等几个部门联合下发《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，8月16日、19日、26日，国土资源局分三批公布了可以继续协议出让的项目名单。其中第一批182个、第二批68个、第三批38个，共288个项目涉险过关，过关项目的总建筑面积大致在1．3亿平方米，过关比例达64％，造成了土地供给“开闸放水”的效果。如果所有过关项目都能按计划完成，那么按照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算，这部分项目大约可供市场消化5年。

    另一方面，2003年121号文件对于房地产开发企业自有资金比例的提高、以及2004年10月底的加息等一系列资金信贷政策，使得房地产开发企业的开发成本大幅上升，所以，“快进快出”、尽快进入上市销售状态，通过市场销售达到回笼现金，保证现金流安全，就成为众多开发商的共识。对于“8·31大限”过关的项目来讲，大部分必然会力争尽快上市。不过考虑到前期开发的周期，以及一部分项目公司由于股东更换，需要处理相关法律手续及对原规划设计方案进行调整，因此预计2005年下半年以后这些项目会相对集中供应。

    但是伟业顾问也指出，事实上，过关的项目中还有一些不确定因素。例如，过关的项目中会有一部分没有能力交齐土地出让金；或者在交齐土地出让金之后，缺少足够的建设资金迅速进行开发建设；还有些分期开发的项目，可能在完成一期后，二期土地必须拿出来重新进行招拍挂。这些因素会在一定程度上延缓相关项目的开盘时间至2006年以后。

    综合来讲，过关且具备开发实力的项目还是比较多。伟业营销公司在2004年下半年新签约的楼盘数量增长很快，而且其中有相当大的比例预计将在明年下半年进入开盘销售阶段。再考虑到众开发商要求资金快速回笼的迫切心态以及过关项目的运作周期，伟业顾问预计2005年下半年房地产项目供应将比2004年同期供应量有较大幅度增加，达到30％以上。

    房价平稳上扬

    戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务网日前表示，由于受“8·31大限”等政策的影响，市场预期北京未来廉价土地未来供应量将大大减少，开发商投入土地的成本也相应增加，这不仅影响了开发商，也直接作用于购房者的心理，使购房者为预防未来市场的变化，纷纷将购房计划提前，造成2004年市场热销的局面。从以下数据可以看出2004年住宅市场的热销情况。

    2004年1至11月，北京商品住宅现房销售面积1330．8万平方米，同比增长28．2％，竣工面积1203．5万平方米，同比增长14．8％；商品住宅现房平均销售价格为4653元／平方米，同比上涨124元／平方米，涨幅为2．7％。商品住宅期房批准预售面积2524．65万平方米，同比增长1．4％；预售登记2359．2万平方米，同比增长66．1％。预售率为93．4％，同比增长36．4个百分点；商品住宅期房买卖价格为5584元／平方米，同比上涨272元／平方米，涨幅为5．1％。

    戴德梁行判断，此涨幅的支撑点与热点区域所在的城八区内大幅的供应量有着直接正比的关系。根据2004年城八区的预售登记面积情况，内城四区(东城、西城、崇文、宣武)预售登记面积170．2万平方米，占城八区总预售登记面积的12．7％；朝阳区536．7万平方米，占40％；海淀区333．3万平方米，占24．9％；丰台区230．8万平方米，占17．2％；石景山区70．1万平方米，占5．2％。朝阳、海淀两大热点区域已占城八区总预售登记面积的64．9％，所以不难看出，热点区域海淀、朝阳是房价上涨的有力支撑点。

    虽然在政府“两轴—两带—多中心”规划布局的引导下，住宅市场将呈现出由市区向周边区县扩张的趋势，但相信市场还需要一定的适应时间。“8·31大限”等政策对北京房地产市场的影响将在2005年得以消化。据戴德梁行统计，“8·31大限”后城八区及大兴、房山、通州、昌平的总规划建筑面积达4277．4万平方米。这些土地全部已取得项目建议书批复和规划批准文件，前期工作基本到位，按照正常的开发周期，这些项目将成为2005年商品房市场上的主流产品，必将主导2005年的商品房供应格局。

    从此次过关项目规划建筑面积的区域分布上看，内城四区(东城、西城、崇文、宣武)规划建筑面积923．6万平方米，占城八区总规划建筑面积的26．2％；朝阳区1738．3万平方米，占49．3％；海淀区443．2万平方米，占12．6％；丰台区381．3万平方米，占10．8％；石景山区42．6万平方米，占1．2％。按此比例推算，朝阳及内城四区已占城八区总规划面积的75．5％，所以预计2005年的供应量该五个区域将成为主要成分。

    如果把城八区的规划建筑面积与2004年商品住宅预售登记面积区域比例联系起来分析，朝阳区和内城四区在供应量上及房价的支持上还是起了决定作用。因此从这点看，2005年房价将平稳上扬；当然也不能忽视大兴、丰台、房山三个南城区域，预计2005年将有近1／5的商品房项目将出现在南城，而这些项目因为地段的关系，绝大多数是中低价位的商品住宅，大量中低价位商品住宅的涌现将有利于控制北京房价的过快上涨。但是戴德梁行预计，2005年全年平均售价提升的比例将会高于2004年售价提升比例。