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本报记者 樊莉辉
去年10月底央行宣布加息后，南京的银行已经迎来了一波提前还贷热潮；时下又临近春节，不少单位都要发放年终奖，有贷款在身的工薪族们都在盘算着领到这份奖金后如何提前偿还部分房款。那么，提前还贷究竟怎样更省钱，对于不少市民来说还是一笔糊涂账。银行的相关人士则表示，其实如何节省贷款利息老百姓还是有技巧可循的。
提前还款 缘何成潮流
一般贷款周期为20年的房贷如今大多5年就还款了，一到年底众多客户纷纷“扎堆儿”还款，都让银行有些忙不过来了。南京一家国有银行支行发放的3亿元贷款中，提前还款就占了2.2亿元，这是记者昨天了解到的消息。
究竟是什么原因促使人们提前还款？有专家表示，一是人们的收入水平有了很大提高，为提前还款提供了可能。来自中国人民银行南京分行营管部的数据表明，截至2004年12月末，南京市民储蓄存款余额已达1274亿元，一年就增加了近140亿元；二是投资渠道狭窄，让贷款人仍首选去银行还款。近期股市低迷，基金也跟着“失宠”，如果其他投资产品的收益超不过商业房贷利率，会算账的市民都会觉得先还房贷最划算；三是许多市民还不习惯“负债生活”，老觉得借钱过日子不踏实，手中一有钱，如年终奖一发放就马上找银行。当然还有一点就是，2004年央行加息以及对连续加息的预期，使更多市民选择在今年春节前拿出存款提前还贷。
提前还贷
有三种方式
南京银行一般有三种提前还贷的方式，供贷款人选择。一种是全部提前还款。即借款人在偿还了一部分贷款后，将剩余的贷款一次性还清。这种情况银行不会要求借款人必须按照贷款的整万数偿还，只要将剩余贷款偿还给银行就可以了，银行是不收取利息的，但已付的利息不退。
另外一种是部分提前还款，即借款人在还款的过程中，需要提前偿还其中一部分贷款，但还有一部分剩余房款仍需申请银行贷款。将剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种还款方式节省利息较多。
第三种是申请提前偿还一部分贷款。将剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变。这种还款方式是减小月供负担，但节省程度低于第二种。
记者了解到，目前南京各家银行对提前还款不收违约金。但大多数银行表示如要提前还，借款人应事先通知银行，银行可提前做好准备，算出借款人应该偿还多少剩余贷款，何况不同银行对提前还贷的规定有所不同，最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照他们所属支行的具体规定来操作。（见上表）
组合贷款
先还商业贷款
现在市民购房贷款存在3种方式，一种是纯公积金贷款，另一种是纯商业贷款，第三种就是两者结合的组合贷款。从银行的业务情况看，纯商业贷款和组合贷款用的比较多一点。
如果市民只是贷了公积金，那么每年提前还款是有时间限制的，只能在每年3月至6月的1日至15日。如果是公积金、商业性组合贷款，由于公积金贷款含政策性补贴的成分，两者存在利率差异，而在组合贷款中，住房公积金部分和商业贷款部分的利率分别是按照公积金贷款和商业贷款不同利率执行的。所以，那些考虑提前还款的客户，就应该先把贷款利率较高的商业性贷款提前归还，这样相对划算些，何况，公积金加息的幅度也比普通商业贷款低。
据了解，2005年1月1日执行的公积金贷款利率为：贷款期限1至5年（含5年）年利率4.23％；贷款期限6至30年的年利率4.95％。商业贷款利率为：贷款期限1至5年（含5年）年利率4.95％；贷款期限6至30年的年利率5.31％。
省利息
巧选还贷方式
理财专家指出，提前还贷主要是为了减少利息，尤其是在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高。因此在贷款的前几年，尤其是前5年内一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。
目前南京的银行在部分提前还款中提供了缩短期限和减少贷款金额等方式，如果贷款者有稳定收入，每月收入均衡，可以选择减少还款金额；反之收入不太稳定，几年内可能遇到资金周转等问题，可选择缩短期限方式来还款。
案例：市民刘小姐办理28万元商业性贷款，原贷款期限15年，第一次还款时间是2001年1月，现以要提前还贷两万元为例。
1.选择减少月还款额，还款期不变的方式：原月还款额为2419.44元，下月起月还款额为2182.74元，节省利息支出8824.66元。
2.选择缩短还款年限，月还款额基本不变的方式：原月还款额为2419.44元，下月起月还款额2422.16元，节省利息支出20820.27元，最后还款期从原来的2015年12月提前到2014年6月。
银行专家表示，如果单纯想节省利息，刘小姐应选择缩短贷款期限，因为时间缩短了，每月的还款数量不变，就加快了归还本金的速度，支出的利息也会减少。
需提醒的是，对一些在申请房贷时就打算以后提前还款的市民，可选择本金不变、利息逐步递减的等额本金还款方式，尽量选择较短的贷款期限。因为，在同样的贷款期限下，等额本金的利息支付低于等额本息。
提前还贷后特别提醒
1.办理抵押注销。由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领取申请注销登记表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
2.退保在提前还清全部贷款后，购房者需带上提前还了款的证明到保险公司办理相关手续。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。提前还贷注意事项
1.应事先向银行提出提前还款的书面申请，经其审核同意后方可办理提前还贷事宜。
2.借款人携带本人身份证、原借款合同、还款卡等资料前往银行。
3.填写并提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前还款的金额。年限可根据个人情况来定，月还款额则根据还款年限进行调整。
《江南时报》 (2005年01月21日 第十三版)
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