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在关注房地产价格走势的时候，人们总是将焦点放在市场供求关系上。毫无疑问，这是正确的。
不过，在一个市场中，特别是在那些不太可能达到充分竞争和完全均衡的“有缺陷”投资性市场中，交易过程和交易成本通常对价格也会产生重大的影响，有时候这种影响甚至是决定性的。
过去的三五年里，房地产市场已深刻地讲清了这个道理。由于市场价格持续快速上涨，就有相当多的机构和利益主体利用市场的信息不对称和一般购房者对房地产交易规则的不熟悉，赚取了大量的“中间利润”。可以肯定，这也是造成房地产价格迅速攀升的重要因素。而且，一旦人们对未来的看涨预期形成一致的看法，这种信息不对称的“利用价值”就会更大。其实，反过来也一样，一旦市场处于熊市，这种信息不对称也是有可能被人轻易利用以牟取暴利的。
因此，政府决策部门和产业管理部门，除了努力调节供求关系之外，也需要花大力气在买卖交易环节中整顿市场秩序，而其中最关键的是建立和健全公开透明的信息披露规范。应该看到，去年初以来，上海采取了新房以及即将开通的二手房网上交易等很多措施来规范房产市场秩序，也取得了一些成效。以目前的情势来看，类似的规范手段在今年还应该继续加大。卖房：透明度提高业内人士指出，由于商品房的开发建设周期较长，与销售周期之间存在差异，再加上有关部门对于商品预售条件一系列规定等原因，使目前的楼盘的销售节奏控制从传统的抓住主要旺季进行销售和大批量销售，逐步转变为分成单体楼宇销售，售楼过程更加透明。
而在价格上，销售方则采取逐步调整走高的小步走策略，既避免了风险，又保证了楼盘在逐步释放过程中的持续升值空间。而这种情况也和上海土地资源日益紧缺，可建设用地极其珍贵等有关，导致相当部分发展商产生惜售心理。此时采用小步走策略既可以保证控制供应量的同时，也会让营销手段更加多样化。
在传统的营销方式中，楼盘的价格往往是被严格控制的，只有极少数核心高层才可以掌握价格。而操作过程中的不透明情况也便于这类手段的执行。但随着网上交易的推行，市场交易的透明度增加，客户基本也能够了解到在售房源的大体价格情况。由于这部分内容已经变成基本的公共资源，使得简单的价格控制已经变得不够，所以发展商和相关的代理、服务机构需要前瞻性地考虑问题，将做好后续价格的预期，根据市场的变化控制好价格信号。
从另一个侧面看，在业内有一类现象值得注意。在2003－2004年间，有相当一部分发展商和代理机构由于对上海房地产市场发展的速度、规模预期不足，致使他们对价格策略的掌握屡屡失算，市场的发展常常远远超出营销企划考量的范畴。曾经有发展商经过事后评估测算，如果按照原有销售代理机构的销控手段和价格策略，而不根据市场情况进行调整和提升的话，其公司所开发的一个大盘将有可能减少约1亿元的销售额。所以，随着新形势的到来，只有少数机构会倾向于所谓一步到位的价格策略，但是有更多的企业则倾向于在谨慎操作的同时，保持一个适当的提前量。买房：信息更对称虽然开发商的销售策略在变，不过就最近的相关数据来看，购房者除了经济上的压力外，在心理上也存在着一定的疲劳和压力，不过并未到无法承受的地步。
根据福纳咨询对于2004-2005年以来的部分楼盘销售客户的购房经历与压力调研，有接近15%的客户对于购房过程感到压力明显，心理疲劳程度很大，而相当一部分人（64%）则处于有一定压力但还基本接受的中间状态，真正很轻松的仅为14%。
业内人士指出，要有效解决购房者的心理压力，还应该从根本上增加房产市场信息的透明度，其中主要包括相关房源信息和程序上的透明化这两点，会有助于缓解压力。
随着网上交易的施行，对于购房者来说，信息不对称的情况有了比较明显的改观，购房者能够对楼盘的基本情况、价格分布、周边市场等情况有一个较高程度的了解。这自然就促使房产商要对楼盘的销售模式作出一定的改变，比如把以前的大批量销售改为单栋楼的小步走、公开摇号等提高透明度的做法，开始逐渐成为目前新盘销售的主要方式。
作者：晨报记者唐佳
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