房地产2005年涨声依旧三大因素难抑上海房价上涨势头_滚动新闻_财经纵横

房地产2005年涨声依旧三大因素难抑上海房价上涨势头

http://finance.sina.com.cn 2005年01月18日 10:16 中国经营报

作为中国国民经济的支柱产业，房地产已经持续了6年多的旺销。虽然经历了2004年宏观调控下的“政策市”，房地产市场仍然保持了较高的增幅。业界普遍认为，土地、金融将是影响2005年全国房地产市场的两大重要因素，但具体到北京、上海、广东、四川等局部市场，其影响也不尽相同。这两大因素作用的直接结果则表现为消费者最为关心的价格。为此，本报记者兵分六路，分别调查了北京、上海、广州、深圳、成都、重庆等六地市场，并对各地2005年的市场走势进行了预测，希望为读者提供一个比较全面的中

国房地产市场状况。

2005几多悬念系楼市

自2001年以来，楼市的变数不断增加，地产牌局也不断重洗。经过2004年“政策市”的大洗礼，行业格局自管理机构到企业队伍都在大变动。而今年年初传来的消息表明，这种变化将继续，其中可能还不乏令开发企业和买房人心跳的大动作。所以，2005楼市悬念不少。

首先，一向喊涨不喊跌的房价有望出现降价空间。但这个下降空间并非来自供求影响，而是政府为平抑房价主动采取的措施。元月初即有消息称，北京市发改委领导在北京市发展改革工作会上透露，今年将选择一些开发区、小城镇或重点交通项目沿线地区，进行土地开发模式改革，变集中支付地价为分年度交纳土地使用权租金。这一化整为零的做法一旦在房地产开发项目上广泛实行，意味着房价应该会出现一个不小的下降空间(希望这个空间不会被房价的涨幅抵消掉)，降低了买房门槛。而且，此举把房价下降与房产价值下跌严格区分开来，对市场的作用应该是促进而不是伤害。

第二，往年有多少新楼盘会入市通常能预先统计个大概，今年却成了未知数。融资渠道的狭窄、银行贷款的严格，使那些资金实力原本不强、但手中还有地的企业踟躇不前。而新增土地供应量就目前来看显然难与往年相比。如此一来，在各地市场需求依然旺盛的前提下，楼盘供应相对偏少的后果可想而知，所以现在每每谈及房价走势，依然是“涨”声一片。如上所言，希望房价的涨幅不会把地价支付方式变革带来的价格下降空间抵消掉。

第三，地产金融政策是松是紧不明朗，上市融资渠道通畅与否难料。据悉，有越来越多的大企业计划境外上市，打通国际融资渠道。然而，从顺驰上市的进展看，这条路也非常坎坷。

第四，2005年哪家企业将成行业霸主也会是一个大悬疑。2004年，是房地产行业发展形势变化最大的一年，也是江湖风气极盛的一年。在严峻的挑战与空前丰富的机遇面前，一些竞争力差的企业开始出局，实力派企业则群雄逐鹿、纷纷争霸全国，甚至向业界领头羊发出挑战。100亿元销售额——这个在2003年对国内所有房企而言都似乎遥不可及的数字，到了2004年竟成了数家企业明里暗里的年度销售目标，并且在2004年底纷纷报捷。而在这一轮数字游戏中未能占据上风的万科，冷不丁抛出的10年内实现1000亿元销售额的计划，又一下子让很多人意识到，一时的短长又算得了什么？在各家的绝对优势都不是很明显的情形下，争霸将是一场持久战，谁想在第一的宝座上坐稳都不是件容易的事。可以预见，2005年后，群雄鏖战将更加激烈。已有迹象表明，战场正从一线城市扩展到二三线城市，从国内延伸到境外。

而且，更有一股力量不容忽视：那就是在今年将进入大并购、大改革阶段的国有企业。首先是国资委直管的大型国有企业。根据主辅分离原则，这些“国家队”的实力必然得到增强，成为市场中新的巨鳄。而其中无论中房集团、保利集团还是招商集团等等，原本就是市场中的劲旅。其次，中小型国有房地产企业的并购与改革有望在2005年全面展开，这些企业多数原本就是各地中低端住宅市场的主力，占有着很大的市场份额；而经过近几年的改革与发展，经营管理队伍的水平普遍在提高，市场竞争力也在不断增强。尽管由于他们的作风与民营企业不同，媒体曝光率相对较低，但其实力却不容小觑。尤其还有早期万科与华润联姻、近期万通与泰达集团联姻这种民营企业与国有企业联合的事例存在，更让人们不能不对市场中的新势力心存敬畏。

种种迹象表明，2005年，政府这只“有形之手”在土地监管与银根管理上会毫不放松，而市场在经历了爆发性增长之后，随着土地供应的控制、市场管理的加强及企业经营行为的规范，也将趋向稳定发展。希望这个市场能成为开发商和消费者共赢的市场——卖得好、买得值。如此，这个行业才能得到长久的发展。

北京

土地供应不足房价依然看涨

好像所有问题正在归于焦点，去年国家拿起宏观调控的利剑指向了土地与金融，行政手段配合着金融之手，无所不在地影响着房地产市场的一举一动。作为首善之区的北京更是在执行与贯彻上首当其冲。

土地市场发愁者多

去年，北京共有288个项目近2500万平方米的土地逃过了“8·31”土地大限。从总量上看，这次过关的协议出让项目加上今年的公开出让项目，将成为2005年北京商品房市场上的主流产品，主导2005年的商品房供应格局。戴德梁行·泛城(中国)由此推测，今年北京土地市场供应量相对于去年将有所增加，将会趋于上升。

相对于戴德梁行的预测，华远集团总裁任志强的看法则有些悲观。“如果沿用去年的政策，今年的土地一定会出现‘饥荒’。现在有的城市和地区已经出现了土地饥荒问题了。如果政府注意到这些问题，加大土地供应的量，饥荒有可能在下半年得到缓解。今年，北京会有40%～50%的企业可以不用发愁寻地，这些企业储备的土地会在2～3年内够用。”任志强说。

中原市场研究部则认为，2005年的土地开发与购置面积不会比2004年有大幅增长。而“8·31”之后，政府控制对市场的土地投放，政府要兼顾城市规划和土地出让“价高者得”之间的矛盾。国土资源部土地利用司副司长冷宏志对此问题做出回应说：“土地在出让之前就会制定方案明确标注规划条件，由土地部门会同建委、规划委等部门共同制定出让方案。”

金融市场“金花四溅”

“今年我们放在房地产行业这个篮子里的‘鸡蛋’有25%，这较往年30%～40%的数字减了不少”，北京市商业银行建国门支行行长林京良介绍道。去年以来，受行业风险影响，各个银行对房地产贷款风险的控制更加严格。而在风险可控的情况下，银行还是支持房地产贷款的。林京良说：“我们更倾向于贷款给那些实力强(现金流正常、有好口碑、运作规范)，信誉好的开发商。”

国家对金融的调控方式正向多样化发展。从总体的经济形势看，我国最有可能的是进入一个比较长期的加息周期。“近段时间来办理提前还贷手续的个人明显增多。”林京良能够直接感受到加息以来的波动。

中原市场研究部分析，2005年，房地产与新金融产品的结合是现阶段地产融资的主要解决通道，其中发展房地产投资信托将成为新的亮点。“开发商要做好心理准备，”北京国际信托投资有限公司董秘江方提出忠告，“今年银监会将对集合型的信托产品监管得更加严格，而大多数房地产信托都属于集合类型。”业界人士预计，2005年，房地产信托产品将更注重项目品质和实力，信托产品将不仅仅是融资的手段还将扩大其信用的功能，甚至助力于销售。

新盘供应走低房价走高

房价永远是所有问题的汇集点。先看一组数据，2004年北京国贸冬季房展数据显示，参展单位102家，成交金额近2.5亿元。明显少于2003年冬展会112家参展单位，6.7亿元的成交金额。另据中原市场研究部统计分析，2004年北京市共新开楼盘147个总的规划建筑面积为2196.71万平方米，实际供应量为2356.25万平方米(按销售许可证统计)。2004年新盘数量明显减少，新盘总建筑面积较往年缩小51%，新盘价格比2003年新盘价格增长4.68%。

虽然今年北京市经济适用房竣工量能够达到200万平方米的水平，但相对于去年312万平方米供应量，还是相形见绌。北京市建委开发办负责人向本报记者介绍道，“今年经济适用房将主要散布于回龙观、天通苑、西红门、三环新城等先期开发的项目。由于有拆迁进度、地价攀高等因素影响，今年的新项目开工面积则难有保证。不过一些老经济适用房项目的价格仍然会比较稳定，但开发商的利润也会普遍被摊薄。如西红门70万平方米的经济适用房项目，就是在靠开发商另外70万平方米的商品房收益填补亏空”。

世邦魏理仕也提出警告，要预防由于土地资源供应不足而导致的对房价的过快拉动。任志强也同意这种说法。他还说，“如果政府不采取措施加大土地供应量，土地价格、以及其所导致的房屋价格将在短期内有高度上涨。”

上海

三大因素难抑房价上涨势头

“2005年，上海的房价将保持稳定，涨幅努力控制在10%以内，最高不超过12%。”一位与上海及建设部高层有密切联系的专家对记者透露：“这是政府对2005年市场调控的基本基调。”

业界人士分析，三大因素左右着上海2005年房价。

汇率变动

中房指数首席分析师陈晟对记者说：“展望2005年的上海楼市，从需求上看，改善性需求还会稍微上升，动拆迁等产生的被动性需求将保持稳定，投资性需求可能减少。”上海市房地局官员在一内部会议上也说：“(上海市场)现在出现的1000万平方米的供应量差额的原因，基本是热钱使然。”因此可见，直接决定2005年房价走势的可能还是海外热钱。

而直接决定这些海外热钱的流向就是汇率变动。这里汇率变动，首先是指人民币对美元的升值；其次是美国可能主动改变“弱势美元政策”，也即人民币在对美元汇率不变的情况下，人民币对欧元等货币升值。

近日，高力国际发布报告，直接声称：“人民币能否抵挡得住升值压力，将对2005年上海豪宅市场产生巨大影响，投资热钱何时撤离会成为市场发展的转折点。同时，对利率连续上升的预期也会成为市场转变的重要因素。”

2004年底，欧元对美元汇率达到1∶1.36空前高位。华东师大亚欧研究中心研究员余南平对记者说：“欧元价位这么高，这和欧、美间经济根本不匹配。市场应该不会再去炒欧元了，因为感觉有风险了。有消息称2005年3月，美联储可能继续加息到3.25。一旦美元改变为‘弱势’，人民币兑美元不变，则相当于人民币升值。这样，投资香港、上海的热钱就会撤离，将会直接影响到楼市。”事实上，美元也已经出现走强的征兆。

房贷政策

从今年1月1日起，通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行。1月10日，中国人民银行上海分行公布了2004年上海全年本外币存贷款情况：截至2004年底，上海中外资金融机构本外币各项存款余额19994亿元，各项贷款余额14972亿元，存贷款增速比2003年末分别下降了8.4个和10.8个百分点。报告特别指出，受去年10月底央行加息影响，上海各银行定期储蓄在第四季度猛增369亿元，占全年新增定期储蓄的48%。

去年11月，央行上海分行官员在一次内部论坛上就指出：“按揭贷款明年会放松。加息导致大量提前还款，银行存款、贷款双下降，这对银行是坏事，所以房地产按揭贷款反而会放松。”

至于可以“放松”到何种程度，目前还不得而知。但就目前的情况看，仅“月还款不能超过月收入的50%”这一项，会对高收入人群投资买房形成很大障碍，从而影响着市场的投资方向。因为作按揭贷款时要出具单位开出的“收入证明”，超过一万则要有税单，而很多月收入过万的人是拿不出税单的。

土地政策

种种信息显示，2005年的土地政策仍然从紧，因为农业用地总量不能减少。2004年底，在停顿了大半年后，上海终于推出了一些土地，但是总量非常有限。至于上海动拆迁的速度，据悉，上海市政府2005年将保持与2004年差不多的速度。

不过，上海开发商手中的土地并不少。近日，江苏省第一个出台了闲置土地收费的办法，并受到中央好评。如果上海也推行这一政策的话，则极有可能加速上海闲置土地的开发速度。可以肯定的是，2005年，上海市政府必然会加强对早期出让用地的监督清理工作。

据透露，2005年上海房地产市场将确定“未来住宅以节约土地、节约能源为主”的趋势。

总体而言，2005年的上海房价，外环以外会调整；内外环之间保持稳定；内环以内还会上涨，而且涨幅超过平均水平。业界普遍认为，2005年房价还会上涨，但是涨幅趋稳。

广州

土地供应收紧价格持续上涨

“2004年广州全市房屋交易面积首次接近2000万平方米！”这条近日由广州市房地产交易中心权威人士透露出来的消息，一时成了当地业界关注的新闻。这一数字比2003年同期增长达20%。

广州楼市似乎并未受到去年房地产市场面临的一系列紧缩政策的冲击，依然一路高歌前进。

多种因素拉动房价

一般认为，这一轮住宅楼价上涨，除受城市经济快速发展拉动外，建材价格上涨、高档楼盘成交量放大、交楼标准普遍提高、成交区域向城区集中等因素的综合影响也不可忽视。

“我本人对后市走势非常乐观，短期内看不到逆转的迹象，毕竟广州楼价已连续下跌多年，难得遇到一个反弹的机会，”中原地产广州公司副总经理陈锵成对记者表示，“但预期今年幅度不会太大，住宅成交价格大约上升5%左右吧”。

去年底央行公布加息举措，被市场视为一个新的加息周期已经开始，2005年楼市是否受到新的打压，广州业界与各地同行一样高度关注。对此，新世界(资讯行情论坛)(中国)地产广州项目管理中心助理营销总监梁国强认为，加息对开发商、购房者及楼市整体氛围都会产生一些影响，但目前广州房地产市场保持平稳向上的态势，购房者有较大的消费接受弹性，其购买能力、消费欲望不会明显降低，至多是心理上会有些变化。

土地供应继续收紧

有统计显示，2004年广州公开出让房地产开发用地9宗，总占地约11万平方米，合计建筑面积不足40万平方米，仅实现去年政府公布的全部出让计划的10%！

尽管去年广州二级土地市场上转让的地块达57宗，总占地约120万平方米，一定程度上填补了这个缺口，但与同期上千万平方米的商品房交易额之间，仍然存在巨大反差。

“去年政府土地供应政策的收紧，使今明两年市场上产品的主要供应来自少数手中握有足够土地储备的大发展商，也给了他们再度联手抬价的机会。”陈锵成说。

令人记忆犹新的是，去年年初，广州市场上富力、中海等八家主要发展商一改低调作风，召开首届地产峰会联手托市，齐声宣称楼价有可能上升10%，随后当地楼价果然应声而涨，虽遇到年中宏观调控冲击，仍实现了前述可观的涨幅。

最近记者从业界得到的信息是，预计2005年广州市政府一方面加大对闲置土地的管理、回收，另一方面会增加番禺、花都等区的土地出让，但总体上出让力度增幅不会太大。

陈锵成认为，在土地供应仍然紧张的情况下，即使本地各大发展商不再像去年那样大张旗鼓要涨价，私下也多半会达成默契，除了资金压力太大确实急需周转者外，更多企业或将采取加价“惜售”的做法，制造供不应求的局面，进一步推升楼价。

“现在的问题是，在目前中央明确要求控制房价上涨势头，让更多人买得起房子的政策大气候下，本地政府是否容忍这种大发展商联手抬价的行为”，他说，“此外，政府是不是应该检讨一下为追求土地效益最大化而继续减少土地供应的政策呢？因为这样结果可能导致大发展商垄断开发的局面，对市场未来健康发展未必有好处”。

深圳

中产阶层崛起楼市后劲不小

与广州一样，深圳楼市也在回暖，但影响新一年走势的因素看来更复杂一些。

“虽然2004年全面的统计数据尚未公布，但从我们的市场直觉来看，目前深圳楼市正处于从2003年开始的新一波增长的上升通道中，说不上是很火的‘牛市’，却显然在持续反弹。”深圳星彦地产顾问公司市场研究中心经理青忠贵对记者表示。

“另一个强烈信号是，据我们所知，深圳一些主流媒体去年全年房地产广告收入明显下滑，道理很简单，楼市好了，广告投放需求自然下降。”他说。

在他看来，近年来深圳宏观经济基本面及重要经济指标均向好，本地GDP保持两位数以上的增长，居民收入提高，购买力增强，加上政府上游土地资源供应收紧，商品房供应总量趋于减少，都是催热楼市的重要因素。

世联地产策略资源中心总经理甘伟则认为，以白领为主的中产阶层逐步形成，是深圳楼市得以持续发展的重要因素。据他分析，深圳是典型的移民城市，新移民中的高端人群一般是依照先租、后买、再换的路线解决居住问题，以前从租房到买房通常需要4年～5年，现在两年就行了，所以深圳这几年小户型特别热销，既满足这些人过渡性居住需求，也能达到投资保值增值的目的。

“高端人群二次置业率比普通人高，他们的平均换房期不超过5年，据我们观察，2000年左右首次置业的人群经过一段时间积累具备更高支付能力，现已达到换房高峰期，一些外部资源和自身品质都不错的项目，自然受到追捧，这使得市内部分区域的项目呈现卖方市场的特征。”甘说。

甘认为，中产阶层成为购房主力，使深圳市场上的主流产品发生微妙变化。“他们开始追求物业内部结构的改变能带来生活方式的改变，以满足所谓‘中产阶级梦’，容积率较低(通常为1～1.5)的TOWNHOUSE受到青睐，在特区关内中心区域没有太多合适地块供应的情况下，触觉敏锐的发展商在土地资源相对充裕的关外开发的此类项目，进入他们的视野”，他表示，“去年底招商和华侨城联手拍得的宝安尖岗山地块，平均容积率仅有0.45，就是这种产品潮流的一个典型代表”。

去年12月28日，深圳地铁一号线正式运行。虽然除了几个大型商业中心外，地铁一号线的开通，并没有为已经发展较为成熟的沿线区域提供更多物业投资的利好支持，但正在开工建设的其他几条地铁线，将连接较为偏远的地区乃至关外。可以预期，随着交通条件迅速改善，关外卫星城镇新的市政规划、产业导向等逐步发挥效应，一直对特区内广大置业人群心理上有重要影响的“关内关外”巨大差异将逐步弥合，两个区域楼价悬殊的问题也将缓解，这不仅给了深圳本地发展商更大的腾挪空间，也为置业者提供了更多的选择余地，对深圳楼市保持后劲无疑大有好处。

成都

重兵集结平稳拉升

2005年，注定成都地产将迎来一个热闹年。

新年伊始，王石、冯仑、任志强等房产大腕在内的中城联盟35家国内房产开发企业董事长集结成都，一方面庆祝中城联盟成立5周年，一方面则为其在国内的第二个项目牧马山。易城揭牌。“2005年全国房价还要涨5%～10%”，房产巨头们对2005年的房市依然充满期待。而成都这座“来了就不想离开的城市”也愈发受到各路房产开发商的重视。继2004年中海、和黄等巨头布营成都之后，2005年还将高潮迭起，成都房市平稳增长的声音已经被喊得响亮起来。

成都房产重兵集结

随着和黄、万科、万达、上海绿地、上房集团等巨头已经先期布兵成都，沉寂许久的新希望(资讯行情论坛)岷江房产目前也正在传达着一个声音：“刘永好又杀回来了”。据其高层透露，新希望在成都已经确定意向土地四五块，今年集团将在地产投资约10亿元，主要精力将由上海转回成都。此外，中石油、中石化以及中铁二局(资讯行情论坛)等行业背景的巨额资本也强势进入成都开发房地产项目。加上包括中国重庆、中国广州、新加坡、泰国等各路资本的进入，2005年成都势必会掀起更为热烈的争夺战。

在大兵压境之时，成都本土地产开发商阵营开始日渐退缩。据业界人士介绍，两年前成都注册的房地产开发商达1000多家，而目前只剩下了六成。即使如此，600家房地产企业中有项目在运作的也不过100来家，其他的都已经成为空壳。

与此同时，2005年的高端房产项目竞争也由此展开。据记者了解，目前来自外地的房产巨头所开发的商业住宅价格都普遍在4000元／平方米以上，和黄、中海开发的项目价格更是超过了5000元／平方米。“高端产品的消费群体是有限的，而现在越来越多的进入者都把目标锁定在这一阶层，竞争将更为激烈，”中海集团的陈斌表示，成都高端商住楼的市场容量和潜力还有待品牌开发商的共同培养与挖掘。

经济适用房难阻房价上扬

去年，事关百姓切身利益的成都商品住宅比上年同期上涨11.2%，均价达到每平方米3157元，成都楼市进入了前所未有的“牛市”。为此，成都市一方面出台《成都市城镇经济适用住房销售管理暂行规定》征求居民意见，一方面希望通过投入500余万平方米经济适用房把房价涨势控制在5%以内。现在，500万平方米的经济适用房已经有计划地分批次放量，但是从业界的反应来看，经济适用房虽然在一定程度上缓解了去年排队拿号买房的热潮，但是对于商品房的价格走势影响并不显著。

业界人士分析，政府通过经济适用房平抑房价的期望可能落空。“由于经济适用房定位和购买条件苛刻，许多中低档房产的消费群体不够条件，而中高档消费群体又不会购买经济适用房，因此，政府分批次放量的经济适用房对当前房价并无多大影响，”有石油背景的宏信房产总经理兰飞认为，今年房价如果没有大的金融政策干预将会维持2004年下半年的走势。

无论经济适用房对房价的平抑是否有效，从成都市房地产管理局近期发出的信号可以分析出，政府不会放纵房价涨幅超过10%，一旦认为房价上涨过快，成都市政府就会出台许多调控房价的方式。

土地、金融成为调节房市门槛

“去年的土地宏观调控政策对于房产开发商来说是好事，”成都置信房产总经理唐名琏认为，去年成都土地的投放量比往年要少，但几个大地块推出了很多大盘，境外的许多房产巨头进来给成都的房产开发带来了许多新鲜的气氛，良好的前景，对成都房产开发有一个推动；另外，对于小的房产开发商来说，由于实力不够，在将手中的项目做完后选择引退或者转行，有的是联合起来，从而促使成都房产竞争进入新的格局。

据2004年11月16日中国人民银行公布的中国货币政策执行报告显示，前三季度全国土地交易价格涨幅超过105的城市有7个，成都位居第三。据成都市国土局的统计，2004年成都市通过招拍挂出让经营性用地203宗，面积13634亩，每亩平均收益61.35万元，较上年同比增长322.8%。由于土地价格陡升，使房地产的土地成本已成刚性，这也是公认的房价进一步上涨的主要原因。

另据成都市国土局透露，成都2005年中心城区供地预计保持在3500亩的总量与2004年相比已大幅减少。有关人士提示说，随着土地获取的难度和成本加大，房地产产品只有通过精细化、个性化，配套、绿化、社区环境等策略来增加住宅的附加值，才能消化地价。

但是对于成都众多的中小企业来说，融资困难也成为其发展的紧箍咒。在121文件之后出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》也并没有给成都企业开辟更多的渠道。据中原物业公司的调查，成都房产商资金缺口主要集中在1000万～1亿元的区间段；传统的银行信贷依然是各开发商的首选，其他民间资本融资、项目合作、自有资金运作等融资方式的公司也仅占14%的比重。因此，相比其他房产开发商通过上市、信托等方式融资，成都房产开发商的行动就显得捉襟见肘了。

另据建行四川省分行行长赵富高透露，建行四川省分行今年对个人住房信贷的投放将有所缩减，“初步考虑缩减幅度在20%左右，因为成都楼市的投资性购房过多。”或许，银行部门让房贷款收缩会对今年房市热切的发展期望保持一份冷静。

重庆

增势减弱洗牌在即

“2004年重庆商品房住宅供不应求，涨幅超过了15%。”重庆房地产商会秘书长潘克武说：“2005年总量供应下滑的情况下，房地产的价格肯定还是有所上涨，但是涨幅会控制在10%以内，重庆房地产市场将在平稳中发展。”

房价增长势头减弱

2004年重庆房价涨幅是上下半年各不同。来自重庆市国土房管局的数字显示，去年上半年房价增速达到了18.7%，而下半年则逐渐回落，到了年末增幅只有13.7%。

对此，同成置业总经理商兴洲分析：2004年上半年是一个火热的时代，但是这个情况却让人有些担忧，很像1993年、1994年那个疯狂购物的时代——房子修出来就能够卖出去。他说：“这种情况很危险，对整个行业不好，当时我们很担心市场会崩溃，还好中央有所警惕，采取了宏观调控措施。”正是在国家采取宏观调控措施以后，重庆房地产的疯长势头得到了一定的遏制。而且受国家宏观调控的影响，2004年下半年重庆房地产交易量也开始走低，年末交易量增速已降至8.6%。楼市一开盘，不管多高的价格都能倾销一空的情况逐渐绝迹。

在国家将继续实行宏观调控的背景下，重庆市房管局预测，2005年重庆市房价增速将继续减缓。重庆大学任宏教授分析，由于重庆楼盘开发量越来越多，选择空间较大；另外不少市民持币观望气氛浓厚，所以房价上升空间不会太大。因此他判断重庆房价在2005年的预计会涨5%左右。

开发商洗牌在即

重庆房地产商会秘书长潘克武说：“没有实力的房地产企业很难逃过2005年的冬天。”

重庆市成为直辖市以后，持续红火的重庆房地产业让不少企业蜂拥而入。据重庆市建委的统计，重庆市共有房地产开发企业1300余家。其中，自1995年至今累计开发量在1000万平方米以上的大型开发企业只有不到总数的30%，而占总数60%的小型开发企业，年开发量只有几万平方米。

2004年，国家进行宏观调控以后，重庆房地产开发商从银行融资已经变得格外艰难。据了解，银行贷款出现了明显的向优势企业集中的情况。业内人士透露：“目前一些房地产企业只能通过民间融资的方式。而且随着国家宏观调控的深入，民间融资的成本也在加大。目前重庆已经有30多个公司在进行此项业务，月息高达8分，基本上年息就是100%。而在原来民间融资的月息只有两分，年息24%。

潘克武分析：即使是这么高的利息，没有资金的企业却不能不“偏向虎山行”，因为拿到土地以后，两年以后不开发就要被收回。潘克武判断：将会有1／3的开发商出局。

隐忧重重

2005年伊始，重庆房地产大盘纷纷涌出。同创集团副总裁周奕先说：“2005年将是一个大盘涌现的时代。”这种情况下就更需要开发商比拼内功、比品质。

记者从国家建设部公布的2003年全国城镇住房的统计中看到，2003年重庆人均住房面积已经达到了25.72平方米，在四个直辖市中，重庆人均住房面积仅次于上海。其中上海为29.35平方米，北京为24.77平方米，天津为23.10平方米。

另外还有一个显示贫富分化的数据：去年1月至10月重庆人均收入7000多元，人均消费6000多元。而重庆市2004年预计人均GDP只有1000美元左右，这种情况下的收入和消费情况就让人觉得有些蹊跷。来渝讲学的中国社科院博导、山西财经大学教授王森分析：“人均GDP不高的重庆，出现消费和收入如此接近的情况，显示出重庆处于严重的两极分化。”很明显，正是在两极分化严重的情况下，导致了开发商进一步的涌入了高档楼盘的竞争行列中去，重庆楼市目前的住宅供应结构不够均衡，已引起行业主管部门的注意。因此建立合理的供应结构也是2005年，重庆房地产的变化之一。

城市拆迁是近几年来带旺重庆住房需求的重要力量。2004年全市主城区拆迁量有300万平方米，带来了旺盛的购房需求。但是2005年拆迁将会受到更严格的限制，这必然会给重庆房地产开发带来一定的负面影响。

当然，应该承认的是，被列为直辖市7年来，重庆经济取得了快速的发展，有了比较雄厚的底子，并且已经开始发挥出巨大的辐射效应，相信2005年的重庆房地产市场还会在平稳和理性中求得发展。

业界视点

王石万科房地产有限公司董事长

从全国来说，今年房价的增幅会缓和一些。首先掌握资源的政府不希望房价继续攀升；其次，长期以来的低利率政策实质上已经造成了负利率，所以去年需求爆发也有超前消费的现象。但去年银行加息后，表明连续9年后的降息通道已经结束，在银行可能连续加息的刺激下，消费会趋于理性。就我个人来说，是希望房价稳定下来，因为过快的增长持续太久，就要出问题了。最近房价泡沫吵得比较凶，既然有人在争论，就说明房地产还是有问题的，需求并不是像2004年表现出来的那样，什么样的房子都会抢。房产商不要总是喊涨，我们应该理性一些，把那一点泡沫消化掉，而不是吹大它。

范伟复地集团董事总裁

中国现在城市化人口过少，加快城市化进程已是最大的潮流，城市化也是中国房地产业发展的基础。农村人口进入城市，小城市人口进入大城市，这种趋势也会持续很久，中国经济也会因此持续增长很久。所以，从长远看，上海会随着中国经济一起上升，房价也没有理由会突然暴跌。

郁亮万科企业董事总经理

房地产市场与宏观经济高度相关，今年我国经济将保持快速的增长，政府已调高了对今年经济增长的预期，房地产市场有稳定的发展环境。未来随着宏观调控的深入，土地供应将更加严格，房地产市场的供给愈加平稳，而需求继续呈现刚性，价格缓慢上升，随着加息等调控信号愈见强烈，国家加强对住房抵押贷款的风险控制，人们的购房选择可能更加审慎，房地产消费将逐步进入理性时代。

凌克金地集团(资讯行情论坛)董事长

国内土地市场监管进一步收紧、招拍挂制度深入推进，长期来说有利于房地产市场健康发展，能力强的企业将会胜出，能力弱的就被淘汰，对优秀企业大有好处。但土地出让制度的调整有一个过程，因此在短期内可能出现土地供给短缺、地价过快上涨的现象，下一阶段土地储备做得好不好，很可能决定一个开发企业的成败。成熟的房企一方面会提升单个项目上参与土地市场竞争的能力，另一方面会更加强调土地储备结构的合理性，根据对未来土地供给市场变化的预期，把握好战略性土地储备的节奏，并根据实时的经营需要补充经营性土地储备。

陈劲松世联地产董事长

严格开发用地管理是对的，但要从切实执行招拍挂制度这一路径去管理，尽量消除地方上某些个人或利益团体从中牟取非法所得的可能，没有巨大的利益驱动，谁都不会冒险去做过头的事，至于一刀切控制供应总量的做法，恐怕没有考虑到各地的发展情况和实际需要。

沈浦阳上海上实房地产有限公司副总经理

总体判断，房地产业大的局面看好，它对国民经济其他方面作用明显，并不是造成中国经济部分产业过热的罪魁祸首。而且中国房地产市场的发展，也在可以控制的范围内。2005年，如果再度加息，这就表明中国进入了加息周期，对房地产市场的影响会很明显。不过，即使再度加息，也不是针对房地产一个行业的，也是针对整个经济的。房地产业最怕的就是针对行业的打压政策，比如停止或降低按揭贷款等，这样才会对行业产生重大影响。所以，总体上看，除非有专门针对房地产行业的政策，否则，大盘依然看好。

潘克武重庆房地产商会秘书长

重庆市房地产至少还有10年的阳光大道，不存在泡沫，2005年将会是一个艳阳天，稳定发展是市场的主旋律。但是少部分没有实力的房地产企业很难熬过2005年的冬天。

刘达平金阳房地产公司董事长

旧城改造的相关政策、规范出台以后，市场变得有序，对于开发商来说是个好消息，因为以前产生了大量的社会问题。城市建设不是一天两天的事情，是一个渐进式的过程，城市不能到处都是建筑工地。

兰飞四川宏信房产总经理

我们目前的融资主要还是走传统渠道，一方面是银行贷款，另一方面就是自有资金。但是我们还有一个优势就是来自石油行业的融资。石油企业投资房地产只是其跨行业、多元化经营的策略。但是对于我们来说，却提供了更多的发展机遇。因为宏观调控的原因，现在企业已经不可能像以前那样，以很少的资金撬动大的项目，而是必须依靠实力。宏信在今年成都土地放量减少，外地巨头涌入的情况下，并不会受到多大影响，因为我们手中的储备土地和资金完全可以开发两三年。

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