|
散发浓烈广州本土气息的楼盘本就少有，而在广州老城区内能够坐拥超过10万平方米的楼盘更为少见。已经开发有6年时间的光大花园同时拥有了这两个优势，有很好的商圈基础，且不论目前小区内商铺们的经营状况如何，我们先算算光大花园的潜在商机有多大。
地理位置：邻近闹市
光大花园正门位于海珠区工业大道北，沙园的正对面，后门则开在革新路上，是广州四大老城区之一。人流主要流向是东西向。北通人民桥到荔湾区仅数分钟路程，南经昌岗路到海珠区最繁华的江南西路也仅咫尺之距。另有248、813路公交车总站位于革新路后门，可直达天河城闹市区。根据市政规划，未来光大花园的交通将更为便利。连接新滨江的市政观光主干道环岛路的贯通，将所有滨江路连成一体，使该片区交通得到根本性的改善，光大花园的榕景路开通以后与工业大道相接直上内环高速，连通广州市区的各大区域；20余条公交线路直通市内各大商业区，明年广佛地铁沙园站也将建成通车。
消费潜力：10366户
从消费人数来看，目前光大花园的户数不到其总体规划户数的一半。光大花园的销售代理合富辉煌高级策划主任王益锋告诉记者，目前光大花园一期共有3000户左右入住，而二期去年8月开始交楼已有1516户入住，目前入住人数超过10000人。光大花园一期1999年初期开始销售，当时设计则主要面向首次置业人士，单位多数为4800元/平方米的80多平方米两房单位，或者小三房。二期是以追求高舒适型的买家、多次置业者为主要目标客户群，消费能力较强，房屋均价也涨到5500元/平方米。目前在售的单位多以三房至五房（100-172平方米，总价区间在50多万至100万元/套）为主，占了总供应量的80%以上，这类单位的成交目前也占总成交的80%以上。合富辉煌高级策划主任王益锋表示，一期购买光大花园住房的大多数是海珠区的广州本地人，而二期则更多吸引了来自越秀、东山等区域人士，外地人也逐渐多起来。
消费层次：中档偏上
巨大的消费潜力蕴涵的商机，根据调查，目前光大小区内二手房市场并不发达，小区商业街内只有一家二手房屋中介商铺，仅有不到十套的两房或者小三房单位转让，出租房屋数量也不多。现有商铺的经营者告诉记者，区内目前主要的消费层次为中档，购买意愿偏向于便利、实在型。不少一期住户表示，一期的房屋总价在40万－50万元之间，月供基本上占了整个家庭收入的1/3左右，而二期的住户房价则普遍在60万以上，月供占了整个家庭收入的1/2－1/3左右。换而言之，除去月供外，小区住户每户的可支配收入至少在3500元以上。二期中产白领的比例相对一期要多。即便如此，不少住户都表示一般消费都会货比三家，价格因素占主导地位。但这是否代表光大不具备高档消费能力？刚刚开张两个月左右的“雨林幽谷”景艺坊，专门提供室内花卉盆景鱼缸等摆设，售价多半在500元以上，生意却也非常红火，可见区内高档消费仍有潜力。
租金水平：40－200元/平方米
与中、高档消费潜力相匹配的是光大花园的租金水平。原有一期商业街的租金水平在40元/平方米左右，比周边商铺价格便宜。相比一期的价格，二期明显提升了档次，租金在150－200元/平方米。二期商铺因为全部是面向规划路榕景路的街铺，不仅面向光大小区内的消费群，更可辐射周边其他居民小区。连日来，面临被迁出的一期商铺业主们无奈告诉记者，二期38个商铺全部出售，均价在18000－20000元/平方米，一间40－50平方米的铺面，就要近百万，这些业主普遍没有实力。假如租赁这些二期的街铺，那意味着原来的租金成本将提高4－5倍。要在光大开铺生存下去，真要好好盘算一下做什么生意了。(观宇/编制)
| 
