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高位盘整、金九银十交易冷清、低总价房主打市场、区域性大幅降价、明折暗扣五花八门……2004年，南京房地产进入低谷徘徊不前。这一年，南京楼市供求关系逆转，买方市场形成，房价更贴近成本。2005年南京楼市走向如何？多空双方进行了激烈的论战。
学院派：五种预测锁定房价小幅波动
持房价小幅波动观点的多数是南京知名的专家学者，他们认为，受宏观调控等诸多政策影响，预计2005年南京楼市可能出现五种情形：
一、房地产投资增长放缓。南京已经出现了个别楼盘一个星期仅成交一套住房的记录。考虑到金融风险，贷款政策肯定从紧。
二、市场交易萎缩。去年南京房地产交易进入全面淡季，市场交易萎缩。楼市中的投资、投机需求尤其受到打击。
三、二手房必跌。这是由全国性的拆迁面积减少而决定的。南京2003年拆迁4.7万户，2004年拆迁户下降到3万户，而二手房市场的50％由拆迁需求来支撑，因此，二手房价必跌。
四、个别楼盘出现亮点。2005年南京地铁1号线将通车，地铁2号线将开工，地铁物业的价格肯定坚挺，个别板块将成为南京楼市中的亮点。
五、区域板块大幅震荡。目前南京的河西、江宁、江北三个新城区存在诸多不合理因素，会导致大幅振荡，尤其是河西新区，许多楼盘开价已突破7000元，购买力难以支撑，存在大幅下跌的可能性。
南京大学房产信息中心秘书长葛扬认为，2004年被称为房地产市场的政策年，而全国房地产投资增幅仍然比其他投资增幅高出约50％。宏观调控的目的是要降低投资需求，其最直接的手段是把房价涨幅压低到10％以下，因此一系列宏观调控措施的力度，是在把握了10％这一标准而施行的，一旦出现下跌也不会出现大幅下挫。综上所述，南京楼市2005年将表现为小幅波动。
市场派：三大因素顶托房价稳步上涨
持房价仍会涨观点的主要是开发商及政府官员。他们认为，三大因素将在2005年顶托南京房价将稳步上涨：
一、拆迁量居高不下。南京房产局权威数据显示，2005年南京城建投资将达303亿元，拆迁总量2万户，约150万平方米。拆迁带来的住房刚性需求成为基础购买力。
二、目标消费群体不断扩容。一项非官方统计数据显示，南京市总人口由2003年的700万增加到2004年的1000万，其中不乏外来经商、适龄青年、大学毕业生等目标消费者。南京市商品房的消费主力已经从大型企事业单位的白领向城市外来定居人群发生转变，且外来人口的收入水平逐年提高。
三、持币观望者将释放购买力。2004年下半年以来，市场观望气氛渐浓，持币待购的潜在消费者将购房计划普遍推迟到春节后。预计在三四月份将释放这部分购买力，同时带动跟风消费的现象，形成一个购房小高潮。
南京“我爱我家”经理施勇军介绍，2004年南京实现808万平方米的商品房销售量，今年全市商品房总需求量约在900万平方米上下，商品房的供销比仍将维持在1.3：1上下的合理水平。从元旦后二手房交易的情况看，有明显回暖的趋势。
预计2005年南京房价整体将稳步上升，大约保持在8％－10％的水平，与GDP的增长正好合拍。一位政府主管部门官员告诉记者，政府有多种方式调节房价，实践证明，政府部门的预测常常得到验证。（来源：经济参考报）
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