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“一铺养三代”，当商铺投资越来越为人们关注时，2005年上海市场商铺行情将如何演绎？日前记者走访了沪上商铺投资咨询专家姜新国先生。
姜新国认为2005年的商铺走势将从前几年的普涨行情，变为“个股”行情，受宏观调控、政府规划等一系列政策的影响，2005年将是商铺市场的“分化年”。
首先，受土地政策影响，今年郊区商铺的供应总量将放大，市区商铺的供应总量将减少，区域分化会加剧。目前，市中心土地动迁成本、周期、难度大幅增加，导致市中心土地供应锐减，大面积、成街坊的土地更是凤毛麟角，少量重大商业项目均为“只租不售”，这样一来，市中心商铺尤其是街铺会变得炙手可热。另外，近期上海推出公开拍卖的20多幅土地几乎全部都在外环线外，用地性质几乎全部都是综合用地，土地是房地产市场的“原料”，综合用地开发方向的不确定性，使2005年、2006年上海商铺市场又多了一些悬念。
街铺继续走俏，商场商铺略显颓势，这是2005年商铺市场的又一特征。从2002年开始，上海商铺市场走出低谷，各类商铺如旅游商铺、绿地商铺、社区商铺、要道商铺等，精彩纷呈。但是，所有这些商铺，归纳起来不外乎两种基本类型：街铺和（产权式的、分割式的）商场商铺，从投资收益的角度来看也只有自主经营（包括商业经营和商铺经营）和返租回报两种。从近期市场表现来看，有自主经营权的街铺广泛受到投资者欢迎，极少有滞销楼盘，而（产权式、分割式、返租式）商场商铺由于开发商、投资者、商业经营者3方利益主体协调困难，使这类商铺销售速度放缓，市场前景不明朗。
2005年服务业态商铺价值会上升，而市场类商铺将面临调整。姜新国认为，目前，本市居民的恩格尔系数已经下降到40%以下，加上居民楼底层开设餐饮业有种种政府规划限制，由此带来餐饮、休闲等生活服务业态的商业物业价值大大提升；市场类商铺方面，在襄阳路市场、吴中汽配城、柳营路灯饰市场等少数市场的成功示范下，如今内环线以外各区都对发展各类市场兴趣颇浓，但由于定位不明、同质竞争加剧，也造成不少市场出现招商难。从长远看，市场类商铺的发展方向是企业产品直销中心、品类市场、物流性贸易基地等,但是在近期，在类似商铺大大增加而转型未完成的情况下，预计今年上海大多数市场类商铺总体租金水平会有所下降。
目前，市政府已经正式批准了市经委上报的《上海市商业发展行动方案》，按照这一方案：到2010年上海商品销售总额将超过1万亿元，社会消费品零售总额将超过4000亿元，商业对第三产业的贡献率将达25%以上，全市四分之一的从业人员将服务于商业领域。基于这一行动方案，上海商业未来还有很大发展空间，毫无疑问，商铺在相当长一段时间里不失为一个优良投资品种。
本报记者吴卫群
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