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上海中心城区楼盘的供应量越来越少，而在这种情况下，市中心楼市对人们的吸引力越来越大。市中心房价肯定不会跌大概已成为上海购房者和投资者的共识，业内普遍认为，2005年上海市中心楼市，无论是新房市场还是二手房市场，热度都将继续升温。
近阶段，上海市中心如卢湾、黄浦、静安、虹口等区已经很少
或者根本就没有新盘上市，而这一现象对这些中心城区的楼市造成的最直接的后果就是房价出现了大涨。
金丰易居上房销售的有关分析显示，自2004年9月以来，上海中心城区各月成交量均超过当月供应量，供应缺口非常大；进入11月后，市中心各新开楼盘更是一经入市即被预订一空，开盘前排队的现象屡见不鲜。
虽然2005年上海中心城区将会有老西门新苑、老西门新城、淡水湾花园、永业公寓二期、华府天地、翠湖天地二期、经典茂名等一系列上市，但面对世界范围内的客户需求空间，中心城区楼市仍将供不应求。
在不少业内人士看来，如此的供需不平衡，开发商真的可以说是“闭着眼睛涨价”。“一涨再涨还是抢着买，这样的局面在今年应该还会持续。国家的宏观调控政策，央行提高贷款利率，但对市中心楼市似乎根本没有效果。”有人士这样评价。
同时，面对供应量逐步萎缩、购买欲望却持续高涨的情况，政府在中心城区所推出的土地依然少得可怜。“看目前的公告招标地块，房价相对较高的中心城区住宅项目地块极少，而远郊房价相对较低的区域住宅项目地块的供应量极大。这种住宅项目地块供应不均匀的现象，最终将导致中心城区由于供应极少而刺激房价上扬。如果目前这种局面得不到改变的话，上海市中心的房价应该还将会有较大的上涨空间。”金丰易居上房销售副总裁丁祖昱表示。
而在市中心房子不愁卖的同时，各开发商对于自己手中的项目、地块的开发进度却在逐渐放慢。据介绍，面对越来越大的动拆迁成本，开发商非常“珍惜”手中目前已经进入工程状态的项目，不仅放缓工程进度，部分项目甚至拉长销售期以取得最大的利润。消费者这边一房难求，开发商则控制着卖。出现开发商不做任何宣传就可当日售罄，消费者在不知道楼盘任何情况下彻夜排队的现象。尽管销售价格涨幅较大，但开发商似乎并不满足，反而要求销售人员放慢销售速度，并不断调整销售价格，以实现利润最大化。
的确，惜盘现象目前在中心城区楼盘中都有所体现，一些工程达到甚至超过预售标准了，但开发商却不急于去办理预售许可证，开盘时间一再推迟，好不容易出来了，首批房源又非常少。对此，丁祖昱表示，在开发商眼里，这种“囤房”的做法可以为楼盘积累人气，又能等来预售价格上涨，还可以主动控制推案节奏以适应和引导市场需求。
分析深层次原因，丁祖昱认为：“一是因为市中心土地的开发商一般不存在很严重的资金问题，因此他们有条件惜售；二是根据目前上海楼市的走势，市中心的发展前景获得了一致的认可，哪怕是一些唱空的专家也认为市中心楼市的价值依然有上涨潜力；三是市中心的土地越来越少，拿地也更不容易，所以获得土地的开发商更珍惜这来之不易的项目，在销售不用愁的情况下，情愿慢慢卖，说不定还能等到下一波行情；第四，惜售也是开发商选择客户的有效途径，现在房屋销售网上公示，真的要从身份、职业等来选择客户已经几乎不可能，所以对不少开发商来说，尤其是市中心高档物业的开发商，惜售以提升价格的同时也筛选出了一批档次较高的客户。”
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