2004年，长三角楼市无一例外地遭遇政府调控：中央对房地产企业收缩地根、银根，避免房地产投资过热，企业过分依赖银行引发金融风险；各大银行纷纷传出紧缩房贷的风声。在宏观调控的重压下，2004年，长三角包括杭州、南京等各大城市的楼价涨势均经受了前所未有的洗礼，一改此前猛涨的趋势，涨幅有所回落。而同样遭遇了宏观调控的上海楼市，似乎纹丝不动。2004年11月份，网上房产成交均价还一度突破了万元大关。

    杭州楼市遭遇淡季

    在宏观调控的巨大威力之下，在杭州被业界称为“涨价会”的房交会，成了杭州房产销售的分水岭。从2004年5月份开始，几乎所有的杭州售楼处都是门庭冷落，特别是7月、8月、9月，更是遇到了前所未有的淡季。一位杭州房地产界人士戏称：“杭州的售楼处除了售楼小姐，还是售楼小姐。”土地市场也马上受到影响，从1999年开始的杭州土地招标，在2004年首次出现了流标现象。

    2004年底，惊动业界的“杭州楼市暴跌说”虽然已证明不实。但是，去年杭州楼市遭遇了一个前所未有的淡季，确实是谁也无法否认的事实。

    浙江省城调队2004年12月公布的数据显示，第三季度全国房屋销售价格比去年同期上涨9.9%。而浙江省的杭州、宁波房价涨幅分别为10.0%和12.5%，在全国35个大中城市中位列第九和第八，位次相对第二季度分别后移了三和六位。

    浙江省统计局相关负责人在接受记者采访时表示，宁波市推出的限价商品房和经济适用房政策对抑制其过快上涨的房价起到了积极的作用。而杭州受土地交易价格涨幅回落等因素的影响，房价涨势也趋缓。

    今年年初，在遭遇了短暂冬天的杭州楼市，“气温”开始有所回升。杭州的房产开发商“亲亲家园”提供的2004年销售记录，很好地见证了2004年杭州楼市的境遇，以及未来的走向。

    据悉，亲亲家园2004年共销售了5次：3月推出了一期的最后一批，均价为4900元/平方米左右；6月份推出了一期最后的64套房子，均价为5100元/平方米；8月份，亲亲家园二期第一批开盘，平均售价5100元/平方米；10月份亲亲家园推出了二期的第二批，一开盘就抢购一空，平均售价为5300元/平方米；11月份，二期第三批开盘，均价5600元/平方米。

    杭州市房管部门有关人士表示，从长期看，由于区域经济发展势头良好，独天得厚的居住环境，城市化的不断推进等因素将长期存在，杭州市实际有效需求依然存在并旺盛。经济适用房管理政策的完善，将使总量供不应求和结构性矛盾将得到缓解。房价最终走势取决于供求关系，由于供求逐步趋向平衡，房价将逐步趋向稳定，升幅将减缓。

    南京楼市将延续涨幅下降趋势

    与杭州楼市年底涨幅趋于平缓的势头相比，江苏省南京等城市的楼市降温的征兆似乎更为明显。

    来自南京市房管部门的数据显示，去年全年该市商品房上市面积超过1000万平方米，销售量800多万平方米，供销比为1.27∶1———相比于2003年商品房新批上市598万平方米、预售739万平方米的状况，楼市供销比发生逆转，上市量大大超过销售量，余下的200多万平方米“存量”将留在今年销售。同时，2004年商品房施工面积突破2000万平方米，除去已批准上市的，还有约1000万平方米也将在今年上市。

    南京市房管局相关负责人此前表示，根据对预售价格的监测，南京房价在经过2002年底到2004年上半年的高增长后，从去年下半年起涨幅已趋缓。2003年的涨幅为12.2%，去年全年，包括经济适用住房在内，商品住宅均价为4115元/平方米，涨幅为11%———前6个月是8%，后6个月仅2%略多。

    而他同时认为，南京楼市这一下滑趋势还将延续。他预测，南京房价今年的涨幅不会超过11%。

    去年底，南京开通了网上透明售房系统。“南京网上房地产”的市场接受度也从一定程度上佐证了南京楼市的趋冷。12月19日开通的“南京网上房地产”与同为建设部指定的全国首批“网上房地产”建设城市———上海、杭州大相径庭，开通3天的总浏览量在3万人次左右(该市个人宽带用户有20万)，仅为上海“网上房地产”开通当日浏览量的1/10。

    南京市房管部门负责人认为原因在于，相对于上海和杭州，南京房价比较平稳，涨幅不大，投资客兴趣不大。

    吸引大量海外资金

    2004年，上海楼市遭遇的政策调控，不比任何一个长三角城市少。除了中央对房地产企业收缩地根、银根，上海还推出期房限转、网上备案等调控措施，狠刹炒楼风。作为楼市晴雨表的五一假日楼市，也一度冷冷清清，市场观望气氛浓厚。但是在国家发出“宏观调控收到明显成效”的总结语之后不久，上海市场迅速复苏，9月~10月，上海楼市再次出现反弹，房价增幅再度上扬。

    上海的房价为什么越调越高？不只是一个专家给出这样的解释：宏观调控收紧银根，实质上是打击了供给，而同时需求仍然在高扬。此外，央行调息后，人民币升值压力下，外资豪赌人民币升值，大量资金潜入上海楼市。上海金裕房地产有限公司董事总经理、上海大学的客座教授张乾源认为，归其原因，是上海作为一个金融中心，对于资金的致命诱惑。2004年的宏观调控并没有熄灭业内研究机构、开发商们对上海楼市的信心。

    事实证明，开发商对于上海土地的争夺一刻都没有放松。

    据知情人士透露，2004年11月17日，在上海市第三号土地公告的44幅地块召开的土地答疑会上，单是位于中环内的长宁191号地块，来访登记表就满满记了4张纸。中海海外、东方海外、凯德置地、新鸿基地产、绿地集团、上实集团、中华企业(资讯 行情 论坛)、古北集团、复地集团、新长宁集团赫然在目。

    更引人注目的是，在争夺地块的开发商中，中海集团、凯德置地、中信泰富、东方海外、瑞安房产、新鸿基地产等外资企业占很大比例，同时还有珠三角房地企业广东珠江投资和深圳招商地产(资讯 行情 论坛)进一步进军上海，土地竞争空前激烈。

    房产代销和咨询机构对于上海楼市也颇为乐观。“之前，网上新房交易量下滑，我就认为，与加息可能是巧合。因为每年的10月左右，是楼市的旺季，交易量在最高峰，到了11月份，肯定会下来，这是很正常的。”上海一家规模较大的房产中介的销售人员这样告诉记者。

    而上海的购房者更是不顾月供增加的负担，前赴后继，2004年底，多个楼盘的售楼处排起了长队。

    2004年11月19日，位于杨浦区中外环之间的新江湾城首个楼盘“雍景苑”开盘，4天前就有客户在售楼处前排起了长队。该盘首次推出仅128套房源，登记的客户就有近2000名。场面火爆，甚至还请了警察以维持治安。

    在此之前，11月13日开盘的中远两湾城四期、莘庄板块近期上市的南郊别墅二期枫逸居等楼盘也出现了排队购房的火爆场面。

    从房价在宏观调控后9月份再次反弹高位上行以后，从网上房地产的成交价来看，加息之后，上海一手房日均成交价格在超过8000元／平方米之后持续上涨，11月中下旬，房价冲破万元大关，达到10031元／平方米(不包括配套商品房)。

    经历了2004年4月的调控后的短暂观望期，2004年下半年开始，上海楼市再次恢复了活力。