|
2004年北京二手房市场可谓一路飘红，交易量大幅攀升。二手房凭借其地段优越、交通便利、房型户型适中、小区配套成熟、无期房风险、总价低等优势越来越受到京城百姓的认可。据“我爱我家”统计资料显示，2004年北京二手房交易量为3.9万套，与2003年北京二手房交易量——2.1万套相比，增长了1.8万套，增幅为85.7％。同时，一、二手房市场的联动也进＿步增强，业内专家认为，京城楼市已经进入升级换代高峰期。
一、二手房市场联动增强
首先，由经济适用房、小户型、普通商品房、甲级住宅、公寓、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、别墅构成的住房﹁级市场的梯级消费体系日趋成熟.2003年2月以来由于别墅用地叫停反而引发了别墅开发和购买热潮。北京持续增长的中高收入群体对于别墅等高端住宅产品的强劲需求，有力地支撑了高端住宅产品市场的发展，而且住房一级市场的销售火爆比较有效地带动了梯级消费的形成和一、二级市场的联动。
根据“我爱我家”市场研究中心的抽样调查统计数据显示，有将近60％的二手房业主出售旧房的目的是为了购买新房。而其中三分之一的人会选择出售旧房后在同一区域购买面积更大、户型更新颖的新房，地域情结较为浓厚，以望京、方庄、亚运村尤为突出。（如方庄二手房业主出售旧房买方庄新房。方庄热销项目紫芳园的绝大多数客户是居住在方庄区域的老客户，对方庄生活有着深深的留恋，工作、生活以及娱乐的地点都在这片区域，因此看好这片成熟区域的发展前景，愿意在这片区域进行房产投资和购买自用。）三分之一会选择出售城区旧房后购买郊区的低密度住宅，另三分之一会因为工作地点变更或孩子上学及照顾老人等原因出售旧房后跨区域购买新房。
更为重要的是，目前二级市场中已经出现了多种升级置业形式，卖旧换新、押旧换新等多种模式将一手与二手联动起来。比如方庄城市开发集团的某项目，实行“楼转楼”的方法，直接用二手房充抵一手房首付款，且打一个点的折扣，大大地方便了购房者，有力地促进了一手房的销售。“我爱我家”预测，2005年的房地产金融服务品种将随着房地产二级市场的规范和成熟而呈现多样化的特点，转按揭、换按揭、贷款组合等各种融资服务品种将日益丰富。
一、二手房成交比例由10：1降为6：1
与上海房地产市场一、二手房平分秋色的状态相比，北京一、二手房市场的成交量比例一直相差较大，但这种状态正在迅速发生转变。据链家市场研究中心调查统计，2003年京城一、二手市场的成交量比例为10：1,即每成交10套一手房的同时仅有一套二手房成交，而从2004年全年一、二手市场的整体成交量对比发现，该比例已缩至6：1的水平。链家专业人士分析认为，这主要是由于一手房市场的交易增长放缓和二手房市场成交强劲攀升所导致，一手房市场2004年较2003年交易量上升幅度仅为21.65％，而二手房市场的交易量正以成倍的速度增长。
同时，从商品房两年的成交趋势来看，传统交易活跃区朝阳、海淀的地位不可撼动，但其增长比例也发生了变化。由于朝阳区的新盘数量增长较快且位列各区之首，今年其成交量比去年增长了14.3％，而海淀区比去年下降了25％。上升的三个区域按升幅由大到小分别为石景山3％、昌平2％、宣武1％；下降的三个区域按降幅由大到小分别为丰台2％、东西城各1％。
从去年二手房成交分布情况可以看出，二手房的热点地区与一手房的活跃区相当的吻合，二手房成交量大区仍属朝阳和海淀，且朝阳的交易量要大于海淀。而随着石景山、昌平的一手市场逐渐升温，从去年的下半年就显示出石景山地区的二手市场交易量出现增长，比前年上涨了86％。由于东城、西城的一手房供应量相对有限，因此两区的二手房交易量将在一段时间内保持平稳。
链家市场研究中心认为，随着京城房地产市场的发展，今天的一手房活跃地区终将成为明天二手房的交易热点区。这主要基于以下两方面原因：首先今天成交的一手房将成为明天潜在的二手房源，现时潜在的存量终成为未来真实的放量；第二人们在住房需求方面的地源性决定了人们在升级置业时会选择同一区域的商品房，根据链家的成交客户调查，该比例占到45％。因此从一手房成交集中区域就可大概推知其释放的二手房的分布区域，而该部分二手房的类型也会更加全面，包括已购公房、经济适用房、商品房等。
由于二手房的未来成交量与一手商品房的成交量有着此消彼消、此涨彼涨的同向变动性，更乐观的预测是，2005年一手房的成交增长率不会超过2004年，实际增长率会低于19％，而二手房的成交量将达到6.2万套，增长幅度保守估计也仍可达到55％左右。
| 
