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2004年12月,上海房地产价格较上月又有了较大幅度的上涨。据中房上海指数办公室最新统计数据显示,12月,中房上海综合指数为1372点,较上月上涨24点,涨幅为1.8%,全年累计上涨200点,涨幅达17.1%。中房上海住宅指数为1320点,较上月上涨24点,涨幅为1.9%,全年累计上涨197点,涨幅达17.5%。中房上海办公楼指数为1289点,较上月上涨12点,涨幅为0.9%,全年累计上涨131点,涨幅达10.3%。
回顾2004年上海房地产市场,投放量和预销售规模均比上年有所放大,空置量进一步下降,预售情况十分火爆,展现出价升量增的态势。商品住宅价格在上半年表现为承接上年大幅上扬的态势继续稳步上升,年中6、7两月受宏观调控影响涨幅有所放缓,但下半年价格呈现出反弹并加速上扬的态势,特别岁末两月,央行升息,非但没有收敛,房价涨势更为强劲,创出全年单月涨幅新高。2004年全年中房上海住宅指数上涨17.5%,继续保持数年来高位运行并继续大幅上扬态势,虽然比上年涨幅有所放缓,仍超出业界在年初涨幅12%-15%的预计范围,与宏观经济调控实现房地产价格软着陆的要求仍有相当距离。
有关人士指出既要肯定本市居民住房改善、新一代婚房、新上海人定居及海内外置业需求的旺盛和持续,又要关注在房价上扬态势下出现的投资投机的现象。如静安某新开楼盘,推出199套,登记者众,摇号结果买2套79人,买1套41人,如今上海居民中一户买多套住房,等待升值者已不在少数。上海市统计局城调队最新的抽样调查也证明了这一判断,上海21.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋,拥有三套以上房屋的家庭为2%。
另一方面,二手房交易也空前活跃。2004年12月,上海二手房指数为1490点,比上月上升42点,环比增长2.9%；同比增长18.7%(2003年12月为155点)。具体表现为:中心区域,价格坚挺；轨道交通,拉动房价；浦东新区,整体活跃。2004年上海二手房走势上半年相对平稳,下半年出现小高潮。从时间分布来看,下半年交易量较上半年有所增加；从空间分布来看,市中心及轨道交通沿线附近二手房成交量较大。根据二手房指数办公室测算,2004年12月份的中心区域部分次新房平均售价较2004年8月份上涨了50%左右。究其原因,主要是受到市中心土地供应限制的影响。此类房产供给量有限,因此受到自住者和投资者包括外地和港澳台以及国外人士的追捧。长宁古北地区作为高档房产的集聚区,房价持续坚挺,交易量也再度回升,成为年末投资者较为关注的板块。
2004年轨道交通方面的进展对其周边地区的房价产生着重要影响。部分市场预期在工程完工之前就已大量释放,造成房价大幅上涨。如地铁一号线北延伸段自规划出台到开通,引发了闸北、宝山二手房市场的火爆；地铁二号线延伸段的建设,同样也引发了长宁天山路沿线房产的快速发展。杨浦的中原地区、五角场地区、闵行的七宝地区等等轨道交通规划沿线区域,都是2004年上海二手房交易的热点区域。
总之,2004年上海住房市场既是实际需求旺盛、价格蓬勃向上的一年,又是虚拟需求扩大、风险正在增长的一年。分析其核心原因,居民分享住房制度改革甜头,激活国有住房存量资产,社会财富骤然放大,引致住宅资产价格大幅上扬,这是合理和必然的,适逢股市低迷和存款实际负利率,购房成为投资保值增值的良好工具,并成为全社会共识。因此,虚拟需求、负利率、市场风险应当引起全社会的关注。
展望2005年房价走势,专家认为将在利率、汇率、股市的三者博弈中演绎出自己的轨迹。对于具有明显地域特征的房地产业,会不会出台区域性调控政策,通过一系列市场化手段,以实现供求基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定的局面,促进上海房地产业保持健康和可持续发展,值得观察与期待。
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