上海二手房交易量大幅超越一手房

    今后几年的上海楼市,尤其是作为楼市核心的内环线内区域,二手房交易量将进一步大幅度提高,比重将越来越大；一手房销售量则进一步减少,比重也越来越小。在这种大趋势下,二级市场对整个楼市的作用和影响力将明显增大,一级市场的作用和影响力则相对减小和弱化。在这一重大战略转变当中,市场定价权,即楼盘价格的决定权,将渐 渐地从一级市场转向二级市场

    2004年是上海楼市具有历史性战略转折意义的一年,这一年上海二级市场交易量(包括第三第四次交易)首次超过一级市场的销售量,而且超过的幅度不小,虽说具体数字是多少还要等待房地局或统计局公布的统计数字,但是2004年11月份统计数字显示二手房交易量是一手房的4.8倍。从几年前不足一手房的40%到超过一手房,上海二手房市场发展非常迅速。

    价格决定权的转移

    二手房交易量超过一手房,这是一个具有历史性意义的战略转折,由此表明上海楼市从"年轻时代"步入"成年时代",具有了更多成熟市场的特征,而少了很多不完善市场的特点。如果没有意外,今后几年的上海楼市,尤其是作为楼市核心的内环线内区域,二手房交易量将进一步大幅度提高,比重将越来越大；一手房销售量则进一步减少,比重也越来越小。在这种大趋势下,二级市场对整个楼市的作用和影响力将明显增大,一级市场的作用和影响力则相对减小和弱化。在这一重大战略转变当中,市场定价权,即楼盘价格的决定权利,将渐渐地从一级市场转向二级市场,从由开发商说了算转向由市场即千千万万"再销售"(RE-SALE)的买与卖者说了算。这种价格决定权利的转移和"反转",将对上海楼市的发展产生极其长远和深刻的影响。

    我们知道,股票在一级市场首次公开发行(IPO)的时候,价格是由承销商决定的。不管承销商如何有经验以及如何有权威,股票在上市后的一段时间里,价格总是或上或下有比较大的波动。在上市后的几年里,股票价格更是可能和首次发行价格大不一样。由此可见,股票价格的真正决定权不是在一级市场,不是在股票发行的时候,而是在其不断地转手和买卖的过程中,在流通中经过千百万次的交易和换手,千百万人的检测和评估后确定的。

    尽管很多股票发行价格定得过高,但是不管招股书写得如何漂亮,承销商如何承诺,预期盈利如何巨大,产业前景如何辉煌,一旦股票流通起来,企业运作起来,股票价格就会不断"自我调整",从"名不副实"到"名副其实"。上市公司或者承销商的力量是"扳不过"市场的力量的,大浪陶沙方显出英雄本色,市场是检验和决定价格唯一的力量。

    我们知道,截止到目前,上海房地产的价格决定权依旧全部掌握在开发商手里,即掌握在一级市场上。这不仅仅是指一手房的价格决定权,同样也指二手房的价格决定权。比如,老百姓手里有一套房子要卖掉,价格如何决定?如果是一期房子那么很大程度上就要看开发商二、三期开盘的价钱,根据一期房屋的品质与二、三期进行比较调整后,确定一个价格,这个价格比较接近市场价格。如果后面开发商没有二、三期房子,那么就要看周围开发商新开盘的价格,以此作为比较。这是在一手房大量充斥市场、领导市场和主宰市场上的情况下决定的。现在,这种情况就要开始发生变化,或者已经发生了变化。二手房尤其是市中心区域的二手房越来越多,而一手房则越来越少甚至不见踪影,房价的决定权将相应地从一级市场转移到二级市场,将来甚至包括新开楼盘的价格,也必须依据和参考周围二手房的价格来决定。

    房地产市场走向成熟

    二级市场拥有价格决定权说明上海房地产市场化程度更高,基础趋于稳固,价格趋于合理,体系趋于成熟,调节趋于自然。说明前几年"疾风暴雨"式的城市大规模改造和商品房建设,尤其是市中心,即将过去。房地产发展将从粗放型向精细型转变,从分散型向集约型转变,从价格飙升向价格温升转变,从新兴市场向成熟市场转变,从"春秋时代"向"战国时代"转变,从变异化向常态化转变。

    因此可以预计,在今后几年和几十年里,上海房地产价格,板块、区域和楼盘将逐渐分化和细化,然后根据实际使用后的品质和价值重新定位,这是一次对开发商以及他们所开发楼盘的重新考验,也是对购房者投资选择的重新检验。

    我们知道,发达国家房地产价格(主要指二手房价格,比如美国每年二手房交易占市场总量的95%以上)由两大因素决定的:一是租赁价格；二是再销售价值(RE-SALE

    VALUE)。租赁价格实际上就是房地产的"贴现率",相当于股票的红利和债券的债息。租金价格越高,房地产价格当然也就越大(从这一点上看,目前北京房价明显偏低,同时北京房屋租赁价格比上海高很多)。作为投资工具,赚钱能力就是衡量这个工具价值和价格的尺度。再销售价格就是不管买来时花了多少钱,卖出时不管赚了还是赔了,只能以当时市场能够接受的价格出售。在一个相对不成熟的市场里,楼盘之间、区域之间牵制性比较大,价格的波动几乎是同向和同步的。但是在一个成熟的市场里,不同楼盘和不同区域房地产价格,最后上涨幅度可能大不相同,或者完全不一样,决不是按照一个同等比例一起增长或者下降。

    房地产商将重新定位

    二级市场决定价格将对房地产商开发重新提出要求,迫使其重新定位。上海甚至于中国房地产开发几乎从"零"开始,开发商几乎都是从"无名鼠辈"做起。这是没有记录也没有品牌的新盘时代(一级市场时代)。在这个时代,开发商对"再销售价值"不负任何责任,卖出去就完事,甚至对销售后的质量问题都不愿意负责,而"首次公开发行价格"却被开发商"照单全收"。但是在老盘时代(二级市场时代)这就成为不可能的事。开发商(当然在进入二级市场年代的过程中,许许多多开发商已经结束历史使命,永远撤离这个市场)就必须考虑"再销售价值",考虑品质、质量、服务、口碑、声誉等"长效"的问题。因为"再销售价值"对开发商的价格定位具有十分重大的影响。房地产是个特殊商品,不仅具有消费属性------可以居住,还具有投资属性------可以赚钱。消费者买房不仅希望获得良好的居住空间,而且希望房子将来能有比较大的升值。在新盘时代,买进什么房子都能够涨,而在老盘时代买进房子能不能涨,能够涨多少取决于"再销售价值",取决于"长效"因素。

    我们知道,目前上海以及整个中国房地产开发的主要竞争形式集中在"新"上。不断和快速地"更新换代"是开发商最拿手好戏,采用新房型、新款式、新材料、新概念,"一新遮百丑",既以新击败对手,也以新击败自己先前建造的房子,与拥有这些房子的二级市场竞争对手争夺客源。但是总有一天,更新换代不会那么快了,硬性竞争将转变为软性竞争,新房竞争将转变为老房竞争,短期竞争将转变为长期竞争。一些目前不起眼甚至根本没有想到的因素将成为决定性的竞争因素,开发商必须重新开始考虑问题并重新进行定位。

    目前美国纽约主要和顶级的高档楼盘和宾馆都是二战前的建筑物,称之为"PRE-WAR",很多是上世纪二三十年代经济大繁荣房地产大发展时期建造的,已经有80多年历史了。在这么长的时间里,新楼盘层出不穷,新款式耀眼无比,然而那些"爷爷辈"建筑依然"老当益壮",不减当年威风,除了建筑物本身设计建造得好,有很多细腻入微之处外,还因为管理经营得好,维护保养得好,有一个完美的服务体系,有一个强有力的管理委员会,有大量充足的维修基金,进行定期维护保养和更新换代。

    一个楼盘能不能成为传世之作流芳百世,并不是开发商自己号称和自封的,而是在长期市场考验中被不断确认的,经典楼盘靠的是综合实力。纽约很多当年"不可一世"的楼盘最后名不见经传,甚至成为穷人区里的贫民窟,最后经收购改造后重新上市。也有很多当年默默无闻的楼盘,越到后来越焕发出成熟魅力。许多楼盘即使在同一区域甚至同一街区,最后"再销售价值"却大不一样,投资者的收益也就大不一样。

    上海楼市二级市场竞争年代已经到来,新格局和新思维也将随之出现。