|
基本情况
天目路板块位处闸北区南部，是闸北最接近市中心的区域，西、南面沿苏州河，与普陀、静安、黄浦3区接壤，东临虹口区，北以中山北路高架为界。该板块境内交通发达，铁路上海站坐落其中。长途汽车站共有4个，市区公交路线有40多条起始线，30条过境线，除地铁一号线外还有轨道交通3号线横穿而过。天目路板块是市区重要的交通枢纽中心之一。
作为银行放贷的重要判断参考依据，评估机构对于楼盘房屋价格的评定有着十分重要的影响，所以本刊会陆续请评估机构就一些交易热点进行相关点评。近期关注的区域是地铁一号线北延伸段的相关板块，希望能够为购房者提供相关参考。
地铁一号线北延伸段于去年12月28日通车，从上海火车站到宝山的共富新村，沿线共设9站。这条12.43公里的延长段从最初的规划出台到开工建设，直到最近正式通车，使得周边楼盘近期再次成为交易热点。
不过同样是地铁沿线的楼盘，地铁所带来的附加效应在各个地段呈现的影响效果是各不相同的。1号线北延伸段的9个站行经的区域大致可以分为4个板块：天目路板块（中山北路站）、大宁板块（延长路站、上海马戏城站）、彭浦永和板块（汶水路站、彭浦新村站、共康路站）以及通河－呼玛－共富板块（通河新村站、呼兰路站、共富新村站）。
本次将关注的板块是天目路板块，这个板块主要以价格在8000－8500元/平方米左右的老公房为主力，而次新房和新盘的数量相对较少。
评估师
目前，天目路板块的芷江西路段地铁虽然已经通车，理论上确实方便了居民的出行，但事实上对于每天早上的出行，地铁的通车对其的改变并不多。原因是上班高峰时期，地铁在到达中山北路站时，车内乘客已爆满，所以很难再能挤上去。因此，地铁的开通对这个板块的居民来说，只是使其出行更加多元化而已。
另外，该板块虽然处于内环线以内，地段尚佳，但目前无论在周边环境和人文因素上，都不是很理想。这也就在给房屋的实际评估上，打了折扣。对此，评估师认为，目前该区域的次新盘合理的价位应该在10000元/平方米左右，而老公房则大致在8000－8500元/平方米左右。
关注一：老公房唱主力目前该区域多为老公房，特别是在芷江西路沿线，房龄从15年到20年左右不等。芷江西路道路比起中华新路、中兴路的道路情况要好许多，道路两旁环境尚可，配套商业设施较为齐全。
这些老公房现在市场上有一定的房源，挂牌较多，由于面积不大，带一般装修的老公房市场价格在8500－9000元/平方米之间，主要原因还是由于其地段尚佳，出行方便。
关注二：次新盘惜售心理明显在地铁延伸段站附近的芷江西路和普善路处，有3个次新盘，是这个区域内为数不多的房龄较小的楼盘。从市场行情来看，买方的惜售心理比较明显。
北美公寓（普善路239弄）：市场价格11000元/平方米左右，该盘绿化率40%，对面的生活广场正在建设之中，周边环境一般，外来人口流动量较大，目前市场挂牌房源极少。
越秀苑（大统路938弄）：市场价格11000元/平方米左右，该盘占地面积32000平方米，建筑面积128000平方米，绿化率33%，房龄4年，周边旧公房较多，环境不佳。
锦福公寓（芷江西路593弄）：市场价格11000元/平方米左右，该盘绿化率30%，盘量较小，总建筑面积11700平方米，多层得房率较高，周边环境一般，刚取得大产证，目前市场挂牌房源较少。
关注三：新盘数量较少中山北路站处于内环高架内的边缘区域，略微偏离南北高架，位于芷江西路、大统路附近。目前，从火车站至中山北路站的沿线新盘并不多，主要有处于中兴路附近的中兴财富国际公寓（13000元/平方米）和北方佳苑（售楼处报价12000元/平方米），以及中山北路站4号出口旁的尚城捷座（售楼处报价11000元/平方米）。
评估诊断
这个板块最大的不利因素就是环境不佳。众所周知，上海火车站是一个重要的交通枢纽中心，每天全国各地往来的客流量大，居住比例也逐渐上升。长此以往，致使该区域人文素质下降，很难提高楼盘的品质。再加上该区域原有的棚户区就较多，道路狭窄，发展中有诸多困难，造成环境状况不佳，进一步限制了楼市的发展，相比其它市中心区的楼市，差距显而易见。
因此，该板块楼市发展的最大顽症在于环境的改善以及人文素质的提高。目前有关部门已经认识到了这些问题，为了让新客站商业圈品质提升，北站已在改造之中，未来的大多数公交线路都将北移，以便腾出空间，改善环境，发展商业设施。
另外，中兴路拓宽的工程也已实施，中华新路的动迁也将开始，将建设为绿化带。在这些大举动下，便捷的城市公共立体交通网络和良好的绿化环境将会在未来几年逐渐显现出来，从而使这里的居住环境彻底改变，再加上原来就较佳的地段，前景不容小视。
（以上相关数据由上海金虹房地产估价有限公司提供，仅供参考。） 作者：晨报特约记者秦佳
| 
