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随着土地招拍挂的决定权逐渐从地方政府手中被剥离，地方政府在城市运营过程中必然会显现出资金上的捉襟见肘，调整城市开发节奏将成为当前最重要的课题
2004年，整个长三角地区的土地出让情况并不如人们想象的那么乐观，尤其从上海、杭州和南京三个中心城市来看，几乎都没有达到年初制定的供地计划
把集体用地项目转化为经济适用房用地，作为解决已有开发的一个出路可以考虑，但是要同现有经济适用房制度接轨，或者把集体用地纳入到现有土地出让机制中，无论是套型还是其他政策牵连，可能还有大量细化的工作要做
垂直管理发力
一场溯源于去年年末的土地改革风暴正在洗礼整个中国。
2004年10月28日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（简称28号文件）颁布，这是继“8·31”大限之后，政府改革土地市场、适度收紧“地根”的又一个明显信号。
短短一个月时间内，国土资源部为28号文件编发了11个配套具体实施文件，动作幅度之大、效率之高为近年罕见。
2004年底，国土资源部再次下发紧急通知，要求各地国土部门以2004年12月31日为基准日期，一直到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行首次地毯式调查。中央政府贯彻土地半垂直管理的决心无可动摇。
2005年初，土地监察制度正式启动；
2005年初，“土地有偿使用费先缴后分”的新政开始实行；
2005年中，集体建设用地使用权流转的具体实施办法即将出台。
随着各项新政在区域市场上的逐步升入，“土地改革”正成为当前整个长江三角洲房地产市场瞩目的焦点。
曾在北部中国有过动静的“土地半垂直管理”政策，在2004年末终于杀到了长三角地区：根据南京市政府《关于做好国土资源管理体制改革的实施意见》的规定，市辖区国土资源主管部门改为国土资源分局，为市国土资源局的派出机构，编制上受市人民政府管理。
无独有偶，宁波市政府也出台规划意见，自2005年初起，各区县中心区的土地统一纳入市级土地储备管理体系，由宁波市国土资源管理局统一挂牌、招标进行出让；同时，市区两级土地出让的财政收入按比例进行统筹。
中房指数系统、中国指数研究院（华东）陈晟判断，现行一系列“土改”政策都表明，在今后很长时间内，土地从紧的政策将被贯彻始终，同样存在“投资饥渴”的地方政府和中央土地主管部门之间的矛盾不可避免。随着土地招拍挂的决定权逐渐从地方政府手中被剥离，地方政府在城市运营过程中必然会显现出资金上的捉襟见肘，调整城市开发节奏将成为当前最重要的课题。
省会推地艰难
回顾已经被撕下的2004年日历，整个长三角地区的土地出让情况并不如人们想象的那么乐观，尤其从上海、杭州和南京三个中心城市来看，几乎都没有达到年初制定的供地计划。
年初明确承诺商品房供地4500亩的杭州市，全年总共挂牌77幅共3312亩土地，实际成交不足2860亩，其中完全用于住宅（配套公建）开发的只有1451.43亩，不足100万平方米。
原计划今年转让1000万平方米住宅用地的南京同样在土地招拍挂市场遭遇“滑铁卢”，不仅地块频频流拍，而且许多出让地块都以底价成交。截至2004年12月初，南京从公开土地市场上获得的土地转让金仅53亿，全年出让土地总量460万平方米。
而与此相对的，是苏州、无锡、宁波等城市土地市场的火爆。
苏州市土地储备中心的钱主任表示，整个2004年仅苏州市区的土地出让面积就达到了664万平方米，合同出让金142亿。无锡自2001年经营性用地首次进入市场以来，土地出让金增幅呈现高速增长态势，今年更是创记录达到112.28亿元，几乎是南京的两倍。而宁波市国土资源局用地处任林苗主任也介绍，宁波全年2000万平方米的供地计划基本完成。
1月12日，在南京市新年首次土地出让会上，9幅待出让土地中，2幅流标，3幅以底价成交，但也有3幅经历了21到41轮不等的竞价，土地市场的冷热不均可见一斑。对此，南京市政协委员，南京仙林房地产开发有限公司总工程师胡晓琴认为，南京当前土地市场流标主要原因还是地块过大和贷款艰难造成的准入门槛偏高。
此外，就胡晓琴的观察，随着十运会配套拆迁工作临近尾声，市场对于住房的紧急需求趋于稳定，在当前供求比达到1.27︰1的情况下，开发商拿地时容易出现犹豫情况。
陈晟则认为，对于苏州、无锡和宁波等城市房地产市场的定位，目前学术界正在给出一个“次省级城市”的概念。由于它们是整个区域经济增长的重要支持力量，其对房产投资的吸引力往往会大过省会城市。相应的，土地出让金和地价的走高也就在情理之中。
集体用地转正
国土资源部副部长李元在全国国土资源厅局长会议上部署今年工作时明确表示：2005年，土地市场整治和集约用地工作要迈上新台阶。国家将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧“地根”。
消化存量土地，是宏观政策的要求，也是区域市场的选择。
近日，南京有关部门针对建邺、栖霞、六合、浦口、雨花台等五区总共130多万平方米的集体土地违建房，正式确定了清理方案。对居民购买已入住的，视同中低价商品房；当地农民购买的，纳入经济适用房，准予3%的利润。届时，购买住户按中低价商品房或经济适用房价格补交房款。开发商在补交土地出让金和多收“利润”后，就可以补办两证。
如果把这凭空多出的130万平方米住房放到南京市全年260万平米的公开土地出让量来看，这部分住宅对于整个楼市可能产生的影响不容忽视。胡晓琴指出，南京前段时间开发集体土地的确过滥，由此对房地产市场造成的冲击不容忽视，必须尽快得到纠正。
胡晓琴所在的仙林房地产公司，原本是为了大学城内经济适用房建造而成立的，公司承担着南京一半以上的经济适用房的建设任务。对于有学者提出的，将集体用地及建造在集体用地上的违建房作为经济适用房纳入住房保障体系的设想，她表示了谨慎的态度。
胡晓琴说，经济适用房作为划拨土地，由市计委立项，房产局委托区政府操作，或委托或直接招标。除去正常的拆迁等基本费用，经济适用房用地的地价和公开招拍挂有明显区别。把集体用地项目转化为经济适用房用地，作为解决已有开发的一个出路可以考虑，但是要同现有经济适用房制度接轨，或者把集体用地纳入到现有土地出让机制中，无论是套型还是其他政策牵连，可能还有大量细化的工作要做。
新城挑起大梁
随着城市化进程的加快和“一城多中心”建设在第6城市群成员中达成共识，城市的错位经营、东突西进成为了土地市场上新的卖点。
2005年计划供地3000亩的杭州市，将重点放在了西湖边的转塘镇和钱江新城。前者全年计划供地500亩，约占供地总量的1/6；后者最后的225亩宅地，也将在今年引来各地房产大鳄的竞逐。
宁波市国土资源局用地处的任主任表示，虽然具体的规划尚在制定中，但是鄞州中心区和东部新城肯定将担纲今年供地的重头。
2005年10月，十运会的召开将使河西“奥体”板块真正获得名副其实的支持，河西地区当仁不让充当了今年南京供地的主力军。来自建邺区政府和河西建设指挥部的消息称，今年河西新城中部地区计划挂牌出让土地1847亩。
陈晟认为，城市供地向新区和边远地区转移，主要是城市发展与城区保护的需要，新城担纲供地主力是大势所趋。但是，在开发新城区过程中，项目不宜在同一时间过多过滥，必须为未来的持续发展留下足够的空间和资源。
此外，从集约用地方面考虑，关注地下空间的开发利用正在成为城市经营者们下一个重点思考的方向。“地下新城”的概念已经不止一次见诸报端。
2005年1月5日，《绍兴市区地下空间土地使用权管理的意见》正式出台，按《规定》，经营性地下空间土地使用权必须实行有偿使用：地下空间为一层的，按绍兴市区土地基准地价相对应用途价格（折算为楼面地价）的40％收取，用途为停车场（库）的按25％收取；地下空间为二层以上（含二层）的按25％收取，用途为停车场（库）的按20％收取。
对此，有学者指出，对于地下土地使用权的开发，原本是在“地根”收紧大背景下的一种从权行为。但从集约用地角度考虑，“地下新城”的开发有助于解决商业和生活配套问题，并可以缓解土地稀缺造成的压力。
《国际金融报》 (2005年01月14日 第十四版)
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