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陆玉龙
面对高房价，为解决大众住房难问题，有人主张政府应调控楼市，降低房价，甚至主张政府调整土地出让方式和价格，来降低市场房价。这种主张不论在理论上还是实践上都是不现实的，甚至是有害的。事实表明，在利润最大化原则作用下，不论个人投资还是开发商不会因为土地价格便宜而降低房价。
大众住房单靠市场难以解决，必须靠政府出手帮助。住宅不是单纯的商品，而是商品与福利品的对立统一，这是住房的又一特殊性。住房保障是社会保障体系的重要组成部分，与医疗、养老、失业三大保险同样重要。面对高价位运行的楼市，政府应加快住房保障体系建设，为中低收入家庭和困难家庭多增加经济适用房、廉租房供应量，及时发放和适当提高公职人员住房补贴。当前，政府应加大住房保障投资力度，因为房价走高，政府已从房地产业获得了超额收益，如出让土地收益增加，房产交易契税增加，房地产企业营业税和所得税增加。2004年南京地税来自于房地产业的税收达到35亿多元，比上年增长56.5%。政府应将从房地产业获得的超额收益，转移支付于大众住房保障，这是合理的，也是可行的。
我国现行住房保障制度是以经济适用房为主体的。从2004年5月13日建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》和2004年12月1日出台的《南京市经济适用住房管理实施细则》来看，经济适用房制度存在重大缺陷：政府用于补贴困难家庭购买经济适用房的财政支出凝固在购房主体上而不是凝固在所购房屋上；财政资金投入住房保障后，“有去无回”，即使购房人变成“百万富翁”，也无法收回。制度设计者似乎感到这一缺陷，规定经济适用房五年后上市转让，政府要收回一定比例的差价收益，但政府收回多少、怎么收回差价收益，缺乏所有权依据，难以操作。
住房保障制度创新的基本思路是：坚持公共财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人共有产权房”制度。“政府与个人共有产权房”制度的基本内核是，政府用于补贴中低收入家庭购房的财政支出（包括减免土地出让收益）凝固在所购房屋上而不是购房主体上，一旦购房主体“脱贫致富”，政府很容易收回原始投资，并获得相应比例的投资收益。“政府与个人共有产权房”制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均由政府和购房人按出资比例共同拥有住房产权，在《房屋所有权证》上增加政府（或其授权的住房保障机构）作为产权人之一，并标明两者的产权比例。
“政府与个人共有产权房”制度，符合“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，具有法律基础。现行住房制度，就是共有产权制度，只不过是共同产权人没有引入政府而已。例如现在有人购房，产权证上标明的持有人就是2人及2人以上（夫妻2人、父子2人、母女2人、父母和子女3人等等），按投资额引入政府作为房屋产权持有人之一，符合现行住房产权制度，操作上简便易行。
“政府与个人共有产权房”制度的最大优点是，政府用于住房保障的财政资金具有累积倍增的效应，在财政年度专项投资规模不变的情况下，能够逐步扩大住房保障规模，最终完成住房保障体系建设，实现“居者有其屋”。以南京为例，2002年以来，无偿提供经济适用房用地9块、6157亩，总建筑面积398万平方米，住宅46600套，按每亩地价100万元计算，相当于投入财政资金大致是60亿元，平均每年投入财政资金20亿元、提供大众住房1.5万套、130万平方米。假定这个规模基本不变，20年后，发挥住房保障功能的财政资金就不是当年度的20亿元，而是400亿元，属于社会保障体系的住宅将达到30万套、2600万平方米，如果当年度仍提供20亿元财政资金用于大众住房保障，那么就能基本满足住房保障需求，最终减轻财政压力。“政府与个人共有产权房”制度与现行经济适用房制度相比还有很多优点，稍加思考，即不言而喻。
（作者：南京市建设委员会研究室高级经济师）
《国际金融报》 (2005年01月14日 第十三版)
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