核心提示：关于上海楼市，从2002年起几乎每年都有大涨和暴跌两个完全相反的预言。这些年意料之外而又在情理之中的大涨，又使得上海楼市何时回调成为一个超级悬念。虽然2004年上海市政府相继出台了期房限转、紧缩信贷、交易网上备案及交易信息公开、银行加息等措施，但上海房价仍然 取得两位数增幅。如今，大量外资又再次瞄准上海。对于刚刚开始的2005年，上海楼市何去何从仍然是众人瞩目的焦点。

    “目前，在（上海）别墅以及市中心的高端住宅、写字楼市场，外资购房的比例已达到40％”。这是在2004年底举办的一次内部研讨会上，中国人民银行上海分行的一位官员透露的数字。然而上海市房地局的统计资料则显示，2004年1月至10月，海外购房的比例仅占3.85％，这意味着外来资金主要流向了上海的高端市场。高端物业的升温，是典型的热钱活动征兆。同样在去年年底，世界著名的投资银行摩根士丹利整幢买下了锦麟天地酒店式公寓，业内估计购买价超过了5亿元。

    自去年下半年开始，热钱热炒上海房地产业成为上海市政府、房地产行业空前关注的话题——无论热钱现在的“流入”，还是未来可能出现的“撤出”，都将不可避免地引起市场剧烈波动，甚至危机四起。对此，上海市房地局的另一重要领导表示：“上海已经做好应对准备，相关的防范政策，已经在研究制定之中”。

    未来3年，将有20亿美元涌入

    何谓海外热钱？一般而言，它主要包括两大部分：首先是一些个人投资者，其中大部分为海外华侨，或者有亲属在海外的中国人，将来自海外的钱（主要美元）带入中国，在上海购买物业（主要是住宅）。这是目前持有上海“热钱”的主力部队。另一部分则是机构、基金投资者。这些机构、基金来自世界各地，除了大摩、ＩＮＧ、高盛基金、美林证券、莱曼兄弟、第一中国等这些市场熟悉的欧美机构、基金外，还有日本、韩国甚至有来自中东的投资者。据基强联行的内部报告，未来3年，将会有20亿美元的基金到上海来投资房地产。除了投资写字楼和酒店式公寓，社区商铺也是这些机构、基金的投资目标。

    基强联行董事总经理陈基强对记者说：“海外基金投资上海商用物业领域，从2004年第四季度开始初具规模，未来将会越来越多。在美国，基金投资住宅的比例只占14％，而投资商业的占27％。由于投资商用物业有着固定、稳定的回报，基金更爱投资，所以其比例远高于住宅。”

    海外资本看好人民币升值前景

    陈基强分析指出：“上海的房价对上海本地人来说是很高，但是相比香港、东京、纽约等城市，上海房价并不算高。对于海外投资者来说，上海没有高房价，只有房价的高增长。在纽约，房价翻一番也许要15年到20年，而上海只用了3年，这实在很快。”

    对于海外投资者来说，考察上海房价，不能不从国际金融的背景中考虑。首先汇率是重要因素。2001年来美元持续走弱，欧元兑美元的比例从2001年的0.827∶1,一路攀升，至2004年12月30日，已达到1.36∶1,涨幅高达62％。总体上看，从2001年以来，世界主要货币相对美元而言都上涨了30％～50％。 由于人民币采取的紧盯美元的固定汇率政策，一直以来对美元比价波动极小，这也意味着从2001年来，人民币对除美元外的世界几种主要货币一直在下跌，而且由于通货膨胀因素，人民币兑美元实质上也在贬值。

    因此早有业界人士指出：“一些来自海外的非房地产基金投资中国房地产，实际上并不是看好房地产，而是看好人民币升值的前景。因为外资买房享受国民待遇，因此大量资金就通过这一途径进来了。”

    去年10月底央行加息，更让外资看到了汇率变动的曙光。银行方面的人士认为，“这次加息的背后，最重要的是利率市场化，这也是未来大势所趋。”

    麦格理管理咨询（上海）有限公司总经理章利华的看法，代表了大部分海外资金的心态：“加息是海外基金希望看到的，这印证了海外对中国经济形势的判断。这次加息，取消了贷款利率上限，大部分利率开始可以自由浮动。我相信，这是最终迈向浮动汇率、人民币走向升值整个环节中的重要一步。尽管这个时间表目前看不出来，但可以相信这次加息是一个起点。”

    除了汇率，吸引海外资金的另一重要因素是国际间的利率差异。上海海奇投资管理有限公司首席执行官徐江这样解释：“人民币的基准利率目前是，一年期贷款利率为5.58％，美元在3.25～3.5％之间，港元在2.1～2.5％之间。这样，用美元、港元贷款在中国购房，利率非常低，非常划算。”他对记者计算，比如贷款100万元人民币，也就是12万美元左右。20年期按揭贷款，如在中国贷款，月供为6800多元，但是用美元贷款，月供也就是4000多元人民币。这样，每月仅利息差就有2000多元。而港元的贷款利息则更低。

    投资商业物业，不仅可以坐拥良好的现金流，而且风险相对较低，比较适合长期投资，上海商业物业投资潮日渐兴起的原因也在于此。安家集团董事长张旭东认为：“上海写字楼市场的市场机会甚至比住宅市场更大。”有数字显示，上海正在面临难得的机遇。据高力国际调查，上海的写字楼空置率降到10年来最低，为7.2％，甲级写字楼平均租金也涨至0.79美元每天每平方米，是1999年以来最高。香港、新加坡都有600万平方米的甲级写字楼，上海只有300万平方米，相比之下，上海还有着巨大的市场空间。而且有的写字楼的售价甚至不如住宅，出现倒挂现象，这说明写字楼市场空间极广。

    上海上实房地产有限公司副总经理沈浦阳提醒记者，2004年底外资商业完全开放，也是一个不可忽视的因素。

    预防楼市震荡政府高度戒备

    对于热钱大量涌入上海这一现象，业界普遍认为，上海楼市崩盘的可能性不大。但有两种因素除外，有银行界人士认为，“如果上海楼市出现转折，最重要的因素除了两岸局势之外，就是汇率。一旦汇率变动，楼市必将出现一定的抛盘。”上海房地局的领导则有更加精确的预言，如果未来人民币升值幅度超过7％，对楼市的影响将是巨大的。可以预见的是，那些先前用美元在上海、北京等地大量购房的海外资本很可能抛盘套现，这将会导致房价整体水平的波动，进而挫伤市场信心。

    但是，这位领导也明确表态：“上海已经做好了应对准备，必要时会通过财税手段和货币手段进行市场调控，相关的防范政策正在研究、制订之中。”

    据复旦大学房地产研究中心副主任华伟分析，财税政策很可能指的是个人所得税政策，已经停止的购房返还个人所得税政策，有可能重新推出：对高端人群实行购房返税，低端实行购房贴息政策。另外一点是资本利得税，从交易中征收定额税，而不是差额税。

    除了在财税政策外，国家外汇管理局对于热钱也已经采取了相应措施。有消息称，即将出台的《2005年外资银行短期外债额度核定办法》对境内外资银行短期外债余额指标将进行更为严格的核定。

    背景 三大房地产新政元旦起实施

    2004年被称为房地产业的“政策年”。从2005年1月1日起，又有一系列影响楼市的国家政策以及行业管理规定正式开始执行，为2005年中国房地产行业的发展布局探路。

    根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。

    从1月1日起，通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行。也就是说2004年10月29日前办理的个人住房贷款，从2005年1月1日月供还款将有所增加。有专家计算说，央行加息让贷款买房的市民购房成本增加2％。

    1月1日起，如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。这是最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的。