在越来越多的人质疑畸形的高房价和中国房地产泡沫的今天，北京首例个人集资买地建房事件备受社会关注，人们急切地想知道当事人是如何筹划合作建房的，其间经历了怎样的过程，此事现在进展又如何……
向传统开发模式宣战
2004年12月29日，在北京市朝阳区华严北里小区，记者见到了北京首例个人集资买地建房的倡导人于凌罡，一个为了能有自己理想的居住生活而执著奋斗的年轻人。他告诉记者，搞合作建房，首先是为了让大家用最少的钱买到最舒适的住宅。其次是尝试一种合作建房的新模式。合作与购买不同，它不仅是资金层面的交易，更是参与者在权利、责任、义务方面的一种合作关系。随着社会文明的进步，相信会有更多的人接受合作的概念，以达到在消费过程中减少投入、选择更多自由和得到更好服务的目的。
于凌罡是供职于联想集团的一位30出头的工程师，2003年12月1日，他将自己的合作建房倡议书在网上公布，并很快得到了众多网友的响应和支持。对于合作建房，于凌罡更喜欢用合作盖楼来表达。他说，这是一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的盖楼模式，是由一群志同道合、接受合作盖楼制度的业主共同实施的。其宗旨为：在遵守国家有关法律法规的前提下，依托银行服务，公开所有账目，赋予每个参与者协作监督权和建议权。对于建成的住宅楼，根据事先协议的合理分配原则，业主们可以得到：价格便宜、底商分红和物业自主服务的回报。与直接购买商品房相比，合作盖楼具有明显的价格优势和利益回报。
于凌罡回忆说，在过去的一年多里，他和一些志同道合者“讨教”了所有与房地产开发相关的部门，包括北京市规划局、国土房管局、银行及开发商等。他们首先探讨了合作建房的合法性。有关部门解释说，在法律法规层面，合作建房没问题。国家和北京市发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》和《北京市城镇住宅合作社管理办法》两个文件，规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。
政策允许了，可建房的地在哪儿呢？于凌罡的解决方案是，以房地产开发公司的名义，参加政府的土地竞拍。具体而言，在正式报名参加合作建房结束后，报名的人将作为股东，共同注册一个房地产开发公司。房地产公司的注册资金要求不低于1000万元，这部分钱将由报名者共同筹集——如果有300人报名，每人需要一个3万多元的存折，并被冻结。当然，这部分钱在公司注册成功后将物归原主。
按照工商部门的要求，每个公司的股东数不能超过50人。那么，让这300人谁做股东似乎也是一个头疼事。不过，于凌罡等人想出了一个办法——所有人自愿组成50个组，并选出组长，组长就是名义上的股东。当然，每个小组成员都会与组长签订另外一份契约。如此，确保每个人都是实际上的股东。
按照公司章程约定，这将是一个非营利的组织。也就是说，于凌罡等人成立的这个公司，将可能成为中国第一个非营利性的房地产开发公司。
有消息说，于凌罡他们目前关注的土地有好几块：一块在西城区官园附近，楼面地价在4000元到4500元之间；还有一块在霄云路附近，楼面地价是3000元到5000元之间；此外北京市土地市场正在挂牌公示的中关村几块地，也被列入考虑范围。对此，于凌罡告诉记者，这些说法都不太确切，他已经联系了七八块地，并且已经看了五六块地，但最后确定哪块地还很难说，“我们想稍微等一等，根据参与的人数和大家的要求最后确定。”
在合作建房的旗帜下
“我原来的想法是坚决不买房，挺到高昂的房价崩盘为止，直到合作建房的倡议发布后，才发现原来可以这样买房！”一位不愿意透露姓名的志愿者说。如今，在于凌罡合作盖楼的旗帜下聚集了越来越多的人。他们中有建筑设计师、城市规划设计师，也有注册会计师、律师等。当然，他们都有一个共同的名字叫“志愿者”。于凌罡说，这个团队囊括了房地产开发需要的各类专业人才约百人。城市规划设计师李先生是这个项目的“铁杆”支持者。他说，这次合作建房更大的意义在于给政府做试验田，好让政府调整一些目前不合理的规章制度。
在互联网上，于凌罡的大部分支持者都抱怨目前的房地产市场不规范，“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地产发起来的。”一位网友在于凌罡的倡议书后面发牢骚。他认为，在一个近乎垄断的市场里，商人的暴利一定是从消费者身上榨出来的。
尽管于凌罡不认可“合作建房能省很多钱”的看法，但对许多支持者来说，省钱可能是合作建房方案最吸引人之处。于凌罡算了一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金15万元，自筹资金可达7500万元，可向银行贷款1．125亿元，即项目最多可承担资金1．875亿元。如果购买霄云路附近的那块地，购地费用预算在9000万元以内，工程造价约为7000万元，基本符合资金预算。
于凌罡表示，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉购买商品房时需要承担的4笔费用——广告销售费用、机构维持费用、项目贷款利息和开发商利润，因此房价肯定比商品房要低。还是以霄云路附近的地块为例，粗算下来，该项目加上精装修每平方米的价格在6000元左右，应为周边商品房价格的60％至80％。“最重要的是，业主拥有楼盘底商的收益权和物业等多方面的自主选择权，这在某种意义上更有价值。”
于凌罡的合作建房设想在业界引起了争议。因带领业主维权而闻名北京的中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心认为，这是对目前极不规范的房地产市场的反抗。北京市国土局政策法规处处长丁世华表示，对于个人集资买地，从土地市场法规方面来说是行得通的，至于后期开发是否符合开发土地的资质要求，目前相关法律还不是很明确。国家开发银行相关负责人也表示，于凌罡倡导的是非营利集资建房，不属于非法集资。建设部政策研究中心主任陈淮表示，合作建房的专业术语应该叫做“合伙建房”，是目前房地产市场所欠缺的一个部分。它是房地产市场发展的一种细分或者说一种补充，是房地产市场发展到一定程度上的正常产物。
探索资本运作的“方程式”
据了解，不少对此项目感兴趣的人多少有些担心，“我把钱交给你，你们会不会跑掉？”对此，于凌罡向记者讲述了他在合作建房方案中提出的“分次定向转账付款模式”。这种财务模式可以有效控制投资人的风险。他说，在合作建房项目中，根本没有现金流，所有的资金都是通过银行转账汇款来完成的。按照他的计划，从允许合作建房的参加者支付当月账目开始，有9天的审计期，由正规的财务审计公司进行审计。在审计完成前，业主办理的汇款转账根本无法动用，而且业主有权办理停汇来保证自己的资金安全。审计完成后，业主交纳的款项会直接用于支付提交的《当月转账明细表》中的项目开销。没有现金流、转账前经过严格的审计、账目透明、每个月参加者的资金使用还有上限——于凌罡试图用这样的制度来保证项目资金不被卷走或被转账。
有人还提出，如果合作建房是走建经济适用房的路子，可以不缴土地出让金，成本会更低。于凌罡解释说，之所以不那样做，一是为了打破购房的户籍限制，让更多的外地来京人员圆上自己的购房梦；二是土地出让金是政府的重要收益来源，我们应该主动交纳，只有国富才能民强；三是只有交纳了土地出让金，所建的房才是真正的产权房。
更多的人质疑，这么多分散的个体，该怎样实现合作建房的目标？于凌罡表示，合作建房会遵循以下步骤进行，首先是制定一套符合大多数参加合作建房业主们的意愿的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿参与者，共同讨论并完善这个协议草案，使之成为具有法律效力的、能真正代表业主意愿的一整套协议。之后，进行协议公证，并组织大家按照协议的规定，办理验资手续，成立合作建房的公司，招聘有关工作人员，竞标购地，招标有关设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，并提供相关的物业服务和管理服务。
理想距离现实还有多远
于凌罡自2003年底发出倡议之后，开始变得像位布道牧师，一遍又一遍向别人介绍合作建房是怎么一回事，一次讲上两三个钟头是常有的事，从那时到现在，于凌罡已记不清和多少人聊过这事。“外部环境越来越好，我们已经越来越接近理想实现的那一天。”
一年多来，于凌罡已经为他们的宏伟计划开过不下100次会。截至2004年12月29日，于凌罡已经接待了数千名来访者，其中400名来访者通过填写合作盖楼申请表等形式表达了明确的参与意向。
如今，于凌罡越来越有信心了，“这个项目征集到300户没有问题。”他告诉记者，他们初步计划在2005年春节前后成立机构，“五一”前后具备拿地实力，如果能按计划顺利竞拍到土地，楼盘将在2006年“五一”前后盖成。
于凌罡的具体设想是：需要集资盖房人，每人先交出15万元，利用这15万元，每个业主可从银行贷到22.5万元，用这笔钱支付买地和建房的费用。建好房后，因底层商铺和附属商业设施也属于业主，可以用从商业设施中获得的租金来冲抵银行贷款，这样自己盖的房子比买开发商的房子要便宜40%左右。
于凌罡向记者表示，他倡导的合作建房最想体现出两点不同：一是在房产价值上，改变以往业主们只看到房产自身的货币价值，而忽略了房产的价值实际上是由“房产价值+物业服务+底商收益”三个部分组成的错误认识。二是在操作模式上，改变以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式，通过账目透明和良好的团队管理制度以及项目非营利的操作原则降低成本，并通过透明的物业服务账单和协助监督权、建议权、弹劾权保证业主在物业的地位。为此，他要走的路虽还很远，但距离其目标却越来越近了。于凌罡为自己设计了美好的合作建房蓝图
作者：朱继东
（来源：经济参考报）
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