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今年元月起,新的房贷利率正式开始实行。也就是说,央行去年10月底的升息举措,将在每位房贷借款人的月还贷额中实实在在地体现出来,加息对房贷借款人而言已成为切身的感受。那么,这是否意味着非提前还贷不可了呢?
其实不然。首先,此次房贷升息的幅度十分有限。1年至30年的公积金贷款及1年至5年的商业性贷款利率仅上升了0.18%,而6年至30年的商业性贷款利率也只
上升了0.27%。如果以较为常见的15年期、50万元个人住房商业性贷款为例,在新的贷款利率下,借款人每月也只比原来增加70元的支出。应该讲,本次房贷升息的幅度在绝大多数借款人的可承受范围之内,并未到非提前还贷不可的地步。
再者,提前还贷是需要具备一定条件的：其一,手头要有一笔现成的闲置资金。所谓闲置,是指资金处于低收益率状态。如果目前手头资金正在进行有效的投资运作,且获得的收益率又高于住房贷款利率,那么完全可以投资收益来抵消房贷利息支出,而不必急于提前还掉银行贷款。其二,该笔闲置资金需达到一定的规模。由于银行一般要求提前偿还的贷款金额不能少于原贷款合同规定的月还款额的5至6倍,因此,手头的闲置资金如未达到银行规定的水平,提前还贷仍不可行。其三,提前还贷成本支出不可过高。在某些情况下,提前还贷是要付出成本的。比如,合同履行未满一年时进行提前还贷,银行将按一定比例收取违约金。再如,部分提前还贷之后又发生贷款需求而向银行申请加按,此时贷款将执行高于房贷利率的期限利率。假如提前还贷的成本高于通过提前还贷所减少的利息支出,显然得不偿失。
另外,对于某些收入起伏较大的借款人而言,在选择提前还贷时,还得兼顾家庭的意外开支和未来开支,比如孩子的入学、就医、保险等等,即使未来无重大开支计划,从家庭理财的角度考虑,一般也至少应保留半年的家庭年收入以备不时之需。
总而言之,在利率上升,特别是在连续加息预期的背景下,通过提前还贷来缩短贷款期限确不失为降低利息支出的一项有效办法,但由于每个借款人的具体情况不同,因此不可一概而论。借款人应在综合分析清楚各种因素及做好家庭财务风险防范的基础上量力而行,审慎抉择是否提前还贷,切忌盲目冒进。
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