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目前区域住宅开发达300万m2，配套商业缺口超10万m2，未来尤其需要中高档品牌连锁店
日前北京奥林匹克花园的二期商铺公开销售吸引了不少买家。随着东坝区域整体开发的启动，东坝区域对商业配套的需求量将更加明显，尤其需要品牌经营店和连锁超市。
「供应」
10多万m2入市，以住宅商业配套为主
北京中原地产市场调查报告显示，东坝区域商业目前尚处于起步阶段，市场潜力远未释放出来，同时，以住宅产品的商业配套为主的形式过于单一。综合性的大型商场目前仅有位于东坝中路东侧的一个经营面积达1万平方米的大型连锁超市，而其他独立的商业主要为小门脸商铺。支撑起区域内商业“半边天”的是住宅产品的商业配套。2004年东坝的商业配套供应量随着住宅的逐渐入市而开始猛增，目前约有10多万平方米。
其中，北京奥林匹克花园总体商业建筑规模为6万平方米左右，分三期完成。一期商业为约3300平方米的商业街和1.4万平方米的奥林匹克运动城全面开放，二期有约6300平方米的临街商铺，三期将有1万多平方米的综合配套楼。目前一期商业已开始营业，主要有超市、洗衣店、美容美发、酒吧和服装店等，能基本满足居住人群的日常生活需求。
作为该区域的另一个建筑面积达170多万平方米的大型住宅小区，朝阳新城去年迎来一期业主的入住，社区部分配套商业也投入使用，其业态也以满足业主基本生活需求的小超市、健身服务等为主。北京好漾以及MINI阁调等项目的商业面积也达到1万多平方米，主要为临街店铺，主要是餐饮店及便利店。
「需求」
不少于20万m2，中高档消费场所紧缺
东坝是北京市规划中的十大边缘居住集团之一，将建设成为“低密度、中高档”的住宅区，总建筑面积约为1745.7万平方米，平均容积率为0.96，规划居住人口25万人。目前该区域已聚集了北京奥林匹克花园、朝阳新城、MINI阁调、北京好漾等项目，开发总量达到300万平方米。
中原地产市场总监徐成峰认为，目前北京住宅开发面积和所需要商业配套开发面积比例要达到1：0.07，才能满足区域内居住人群的日常生活需求。照此推算，两三年内东坝所需要的商业配套面积不应少于20万平方米。
规划的全部人口入住后，商业配套的需求将更多。目前，商业空缺及部分需求无法满足的迹象很明显。
北京奥林匹克花园策划杨庆分析，东坝区域经过了三四年的开发，已经形成了一定规模的中高档住宅产品区域，但尚未形成规模的区域商业服务中心和氛围。目前，商业设施主要集中在铁十六局和东坝中路东侧附近，有京客隆超市、邮局、医院、银行以及酒店等基本日常生活需求的商业场所。杨庆认为，随着北京奥林匹克花园、MINI阁调等项目的相继入住，便利、完善的商业需求将越发凸显。同时与居住人群消费需求的商业配套如中高档的餐饮、娱乐场所日渐紧缺。
但也有业内人士认为，目前该区域住宅项目的商业配套不断入市，填补了区域商业设施的匮乏，在满足居住方便之余，对区域价值有所提升，尤其对住宅市场产生积极影响。
「前景」
需提升商业品质，形成区域商业中心
目前东坝区域商业配套的规划设计已经重视区域居住人群的需求。随着北京奥林匹克花园等项目业主的逐渐入住，区域内中高端人群开始积聚。杨庆介绍说，对此，项目三期的商业规划中有意识地针对中高端人群的生活需求和习惯，将有选择地引进一些商家，在保证满足居住项目业主生活品质需求的基础上，使之成为东坝的高档生活区，并形成整个区域的商业中心。
北京宏济创业房地产开发有限公司副总经理毛炳辉则认为，东坝商业配套建设应该具有超前的意识，商业品质的提升也需要提上日程。假如该区域的商业在规划建设方面依旧以目前的居住人群的需求为目标的话，“可能出现供给和需求错位的现象，那样即使商业面积很大，种类也很多，但也同样会面临短缺的局面，这种短缺则是品质上的断档。”
徐成峰也认为，东坝被规划为“低密度、中高档”的住宅区，在此客观情况下，其所需要的商业配套在品质和规格上均需要进一步提升。根据东坝以后居住人群特点和消费习惯，该区域的商业需求将发生质的变化。
投资分析
做长期投资准备首选成熟社区商铺
目前东坝区域的居住氛围正在形成之中，商业更是处于起步阶段，商业投资回报略低。同时由于目前居住人口的数量还没有完全达到一个可以支撑大型商业中心或者消费场所所必需的流动量，因此商家和投资者宜做长期投资的准备。“目前甚至出现有项目的商业配套由于购买能力相对较弱，几乎暂停营业的情况，但未来3－5年内，东坝区域入住人口达到一定数量时，商业的需求肯定会出现一个猛增的局面。”杨庆说。
徐成峰也认为，未来东坝居住者对一些高品质、高档次的品牌连锁店等商业需求将大量增加。能够体现中高档生活需求、具有一定居住氛围或者是大型中高档住宅区附近的商铺将成为投资者的首选。
专题采写/本报记者张学冬
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