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2004年上海市房地产市场有惊无险地走了过去。尽管有中央宏观经济调控政策的影响和中外知名学者对上海房市的黑色预言，上海房地产在投资量、竣工量、交易量、贷款量和价格水平等五个方面还是达到了历史新高，显示了上海房地产市场的独特魅力。
社会上和老百姓议论最多的还是2004年的商品房价格。从2000年年初到2004年年末的五年中，上海商品住宅的价格大致每平方米每天上涨的幅度是2－6元。近两年的上海商品住
宅价格每平方米每天上涨的幅度要高于前三年。今年，上海房价在统计上表明涨幅有所趋缓，靠的是上海住宅商品房的主战场已移至内外环线之间和外环线两侧。其实，中心城区的房价2004年上涨得是很厉害的。房价这么涨，上海的社会依然是稳定的。为什么？在上海的户籍人口中，住房私有化的比重高达85％以上，因此大多数上海市民分享到了改革开放给这座城市带来的发展红利。这一轮的房价上涨，使上海相当一大批的家庭拥有的财富总量从几十万元级上升到百万元级。
我国的房地产业和上海的房地产业，正进入到它的黄金发展时期。房地产业带动了其他相关产业的发展，房地产业自身也成为各地支柱性的产业。房地产业的发展改变了我国城市的形态面貌和功能结构。比照计划经济年代，土地无偿划拨，土地资源难以得到优化利用和市场配置；住宅福利性、救济性地分配，低租金连住宅简单再生产也难以维持。走市场化的道路进行土地制度和住房制度改革，解决经济发展、城市发展和老百姓的居住问题，我国是成功的，上海更是成功的。房地产业是当前中国经济的热点问题，而非难点问题。中国经济当前的主要问题集中在金融业，而不是房地产业。
上海一定程度上的时空相对高地价、高房价和高租金，有利于抑制掠夺式的土地资源使用和浪费，有利于优化土地资源的配置量和配置结构，有利于上海机械人口增长的调整控制，有利于上海国有土地和房产资产的保值升值。当然，一个时期的地价房价上升过快，给上海的低收入者和外来劳动者解决住房问题带来了不小的困难。但是通过政府组织开发提供廉租房、廉价房，还是能够有办法缓解甚至解决矛盾的。
上海前些年实行住宅内销房并轨和住宅内外销房并轨，是为了摆脱计划经济的羁绊，力图提高房地产市场的成熟度和公平性。但在实践中，房地产开发商，包括具有政府和国有企业背景的房地产公司都去进行中高档商品房开发，一度忽视了城市低收入群体的住房解困任务和重大市政建设项目配套安置用房任务，将城市所有居民解决住房问题都赶到完全市场化和购房的道路上去，政府失职的问题凸现了。并轨的另一个结果是将上海房地产市场从本地市场抬升为区域性市场、全国性市场，甚至是国际性的市场。由于上海的地利和城市发展，其商品房价格上扬的趋势是不言而喻的。
值得思考的是，现在政府一些关于房地产的决策措施往往事与愿违。严格控制了别墅土地的批租，别墅成为价格上涨幅度最大的商品房；想通过扩大土地供应量和降低土地招投标价格来平抑房价，而现实状况是无论是收缩土地供应量，还是扩大土地供应量，都难以对上海房价起到调控作用；政府组织提供3500元平方米的经济适用房，目前已演变为重大工程配套用房，而弱势群体要购买廉价房依然困难。(作者系浦东房地产经济研究中心主任）
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