|
投资要点：
近期将有多家地产公司发布预增公告，这成为近日地产股走强的直接原因。
预计预增公司将超过20家，房地产上市公司整体业绩增长30%左右。其预增公司包括：万科 A、光彩建设、银基发展等。
房地产上市公司业绩增长的主要原因有两方面：
一是房地产行业进入产业整合周期；
二是由于住房供应短缺导致的销售进度加快、房价上涨。
2005年上市公司业绩的高速增长仍将维持，原因在于：
一是房地产行业目前已经进入产业整合周期，优势上市公司处于快速增长阶段，随着房价的上涨，其增长速度会进一步加快，该板块动态市盈率将降至10倍左右，具有较好的投资价值。
二是2005年房地产供给增速将继续下降，行业短缺特征更加明显，由此导致供不应求，空置面积下降，房价上涨等。会进一步提高上市公司增长预期。
绩优高增长为地产行情出现打下了坚实的基础，2004年报业绩预增将成为地产行情的第一枪。今后还会诸多题材支持地产股进一步走强。
对上市公司的选择，有两个标准，一是拥有较多土地储备及在售项目的公司，这类公司将从房价上涨中获益最大，二是具有较强扩张能力及产业整合能力。
重点公司仍然推荐金融街、万科 A，另外可以关注金地集团、华侨城 A、亿城股份、栖霞建设、招商地产等。
重点公司估值与评级：
房地产开发的周期较长，当期的供给量是由前期的施工项目决定的，而施工面积又由再前期的开工面积决定，开工面积又会受到再前期的土地开发及土地购置面积的影响。因此，通过观察先行指标的增长情况，基本上就可以判断未来行业的增长情况。在今后较长一段时期内，我国房地产行业的需求都将保持较高的增速，这已经达成共识。因此，可以设想，受紧缩影响，开发投资快速下降，导致供给下降，而需求却没有相应下降，导致供不应求，出现房价上涨。
另外，预计2005年的产业政策围绕从严从紧的土地政策展开。但2005年国家对土地管理将转变为依法管理上，因此，土地市场将比2004年宽松，但从政策上来看，土地仍然会保持从紧的供给形势。
从以上几个方面来看，预计上市公司将从地产市场的供需短缺中受益，业绩也将继续增长。短缺时代下，上市公司将从中受益，具体影响有两方面：
土地价格上升，使拥有较多土地储备的公司含金量提高。由于紧缩政策使土地获得成本上升，同时土地储备对资金占用量大幅提高，因此目前已经拥有较多土地储备的公司较为有利。这类公司包括招商地产、金融街、万科、栖霞建设等。
房价上涨，使拥有较多在建及在售项目的公司盈利水平提高。受益于住房供不应求及房价上涨的影响，房地产项目的销售进度将加快，同时销售毛利率将有所提高。这类公司包括万科A、金地集团、华侨城A、栖霞建设、世茂股份、亿城股份、金融街等。
总体评价为：金融街、万科 A、金地集团、华侨城 A、栖霞建设、招商地产评级强于大市。
本版文章纯属个人观点，仅供参考，文责自负。读者据此入市，风险自担
本版作者声明：在本机构、本人所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价的证券没有利害关系上海证券报 中信证券王德勇
| 
