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陆玉龙
城市总体房价高，本质上是城市价值所决定的，人为炒作行为，只能短期内炒高个别楼盘价格，不可能长期炒高一个城市的总体房价。从一定意义上说，房价高应是城市的骄傲，中国城市房价高，是中国的骄傲；上海房价高，是上海的骄傲；南京房价高，是南京的骄傲
房地产是一非常复杂的行业，我们换个“眼睛”观之，说一点新见解，供大家参考。
“富民”论进入新世纪以来，全国大中城市房价持续走高，以南京为例，几乎以每平方米1000元的速度一年上一个台阶，并且几乎是在大众、媒体、学者异口同声呼喊房价太高的氛围中持续走高，大有“屡喊屡涨，屡涨屡喊”之势。买房者、有房者，财富大增，喜。如何评价这一态势，仁者见仁，智者见智。我们认为，这是悄悄进行的一项空前浩大的富民工程。据统计，2004年南京城镇居民人均住房建筑面积为22平方米，按每平方米上涨3000元计算，人均增加财富约6.6万元，全市居民财富增加总额约为2500亿元，超过了全市一年的GDP总值，是全市城镇居民存款总额的2倍左右。全国城市居民因房价上涨而实现的财富增加的总额更是惊人的。
住房为不动产，不动产升值，财富增加，对提高市民消费信心指数、促进社会稳定和经济发展，具有重大作用。这是城市建设部门和房地产业对加快全面建设小康社会历史进程的最大贡献，这一贡献的意义大大超过了房地产业对拉动GDP增长、税收增长和就业增长的意义。
“城市价值”论价值决定价格，尽管供求状况影响价格，但价格始终围绕价值而上下变动，这是经济学基本常识。
住房是特殊商品。住房特殊性的基本表现是，住房价值除包括凝结在住宅中的抽象人类劳动之外，更重要的组成部分是来源于城市价值转移。
城市价值是城市自然禀赋和凝结在城市中的由累积投资及建设活动所形成的所有人类劳动的总和。城市价值是有形价值与无形价值的统一，是基础设施、自然环境、文化教育、经济、社会诸方面价值的统一，是历史价值、现实价值与未来预期价值的统一。城市价值是构成住房价值的最重要因素之一，因而成为决定城市住房价格总体水平的第一要素。
因此，城市总体房价高，本质上是城市价值所决定的，人为炒作行为，只能短期内炒高个别楼盘价格，不可能长期炒高一个城市的总体房价。从一定意义上说，房价高应是城市的骄傲，中国城市房价高，是中国的骄傲；上海房价高，是上海的骄傲；南京房价高，是南京的骄傲。南京具有2500年的建城史和1700年的建都史，山水城林融为一体，古都文化与现代文明交相辉映，是国际性历史文化名城、全国性科技教育名城、现代化滨江名城、生态名城，南京城市价值在全国城市体系中名列前茅。南京住房总体价格水平高，是南京城市价值提升或凸现的最重要、最直接、最具体的表现，南京人应为此而自豪，而不该为此而忧虑、沮丧、甚至埋怨和责难。试想，房价低是好事吗？如果一个城市房价低，恐怕给人的印象一是现在“穷”，二是未来没希望。
“城市价值非均衡”论城市价值决定城市房价的总体水平，这是一个普遍规律。从长期总体趋势看，城市价值是渐进累积形成的，因而由此决定的城市住房价格总体水平呈现出稳中有升、波浪式向上的走势。
但是，在特定的发展时期，大规模投资城市建设，导致城市价值跳跃式提升，城市价值水平会超过城市经济发展水平；另一方面，城市价值是多元化的，城市价值结构不均衡，如一个城市的自然环境价值、历史文化价值等非经济价值异常突出时，城市价值也会超过城市经济发展水平，在这种情况下，房地产业会出现一种“奇观”：房价持续走高，或在高位运行，很坚挺；同时，高房价明显超过这个城市普通大众或工薪阶层的购买力水平，出现大众购房难情况。全国大中城市普遍出现这一情况。南京是这一情况的典型代表。
南京是一个自然环境、历史文化、科教等非经济价值大于经济价值的典型城市，本来就具有房价高于南京市普通大众购买力水平的客观必然性。1992年邓小平“南巡”讲话以来，南京城市建设持续加速，总投资约达2000亿元，尤其是新世纪以来，以“建设新南京、迎接十运会”为主题目标的新一轮城市建设，总投资超过1000亿元。在短期内如此大规模的城市建设投资，加上传统深厚的历史文化价值，引起南京城市价值“暴涨”，这是南京房价较大幅度走高的最本质的原因。而同时，城市建设对经济发展的推动作用需要相应周期，经济发展水平以及由此决定的市民收入水平不可能在短期内与城市价值水平以及由此决定的房价上升水平实现基本一致，导致普通大众购房难。
（作者:南京市建设委员会研究室高级经济师）
《国际金融报》 (2005年01月07日 第十三版)
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