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本报记者 李小刚
2005年宏观调控的手段明显开始发生了转变，很显然，去年宏观调控中先是行政手段后市场手段的效果让中央的决策者开始更加倾向于在今年利用市场化的手段
热钱和海外基金的连续追捧已经使上海房价继续高歌猛进，从上海市房屋土地资源管
理局统计的数据看，上海市中心城区某些地段的涨幅已经超过50%。而根据业内人士的估计，上海房价的涨幅很可能超越了2003年，而且正在形成新的历史高峰
学术界已经有声音表示，中国确定的2005年宏观调控主要任务之一，仍然是调控和防止部分城市发展过热和防止一些城市的房价涨幅过高。因此从现在的情况看，上海的地产市场在新的一年中将更多地受到市场杠杆调节的影响
2004年的宏观调控让房地产市场跌宕起伏，开发商们好不容易熬过了这一年，而2005年却将仍然面临同样的考验。
2004年12月初举行的中央经济工作会议正在透露出这样的信号：虽然2004年宏观调控取得了积极成效，但是基础还不巩固，2005年必须继续实行宏观调控措施。
但是2005年宏观调控的手段明显开始发生了转变，很显然，去年宏观调控中先是行政手段后市场手段的效果让中央的决策者开始更加倾向于在今年利用市场化的手段。
市场手段增强
中央经济工作会议上的一些表述格外引人注意：当前加强和改善宏观调控取得成效还是阶段性的，经济运行中的矛盾和问题仍然比较突出，还存在不少长期积累制约全局的深层次矛盾和问题。为保持经济平稳较快增长，必须实行稳健的财政政策和货币政策，继续控制固定资产投资规模的过快增长；在落实加强和改善宏观调控的各项政策措施时，要充分体现区别对待、有保有压的原则，更加注重运用经济手段和法律手段。
针对“经济手段和法律手段”的提出，已经有一些专家分析认为，这些预示着2005年宏观调控手段将更多采用市场化方式。
接下来的事实也证明了这个预测的准确性。虽然中国人民银行1月4日在南宁举行的“2005年人民银行工作会议”上发出的最重要的信息是，2005年我国将继续执行稳健的货币政策，我国货币供应量增长将保持在15%左右，但是中国人民银行行长周小川在会议上发表的关于增强市场化调节的表示仍然引起了外界的高度关注。
根据周小川在年度工作会议上的表示，2005年央行将继续深化利率市场化改革，充分发挥利率杠杆的调控作用。我国将加快建立市场化的金融风险补偿机制，规范金融机构的市场退出。同时，加快发展外汇市场，积极稳妥地推进人民币汇率形成机制改革，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。
其实，从去年10月29日开始的央行加息已经将众多开发商的目光吸引到市场调节杠杆上来了，而对于十分倚重于金融市场的房地产市场来说，金融市场的细微调整都会引起开发商的巨大震动，这在加息之后的种种讨论中表现得尤其强烈了。
那么央行这次年度会议更加坚定地透露出，2005年宏观调控市场化方向发展的信号，“将继续深化利率市场化改革，充分发挥利率杠杆的调控作用”，这句话意味深长。有关中国加息之后是否进入加息周期的说法众多，而进一步加息对于目前高涨的房地产市场来说肯定有进一步打击的作用，因此对于下次加息的到来各界都十分关注。央行目前对于利率市场化改革的提出，被许多观察人士认为是下一步加息将要到来的信号。
事实上央行这次会议更为引起投资者注意的更在于人民币汇率的问题，根据央行的表示，“加快发展外汇市场，积极稳妥地推进人民币汇率形成机制改革，保持人民币汇率在合理、均衡水平上的基本稳定。”由于人民币升值的压力逐渐增大，投资在中国地产市场中的海外热钱短时间增多，上海一些开发商在接受记者采访时表示，目前汇率的潜在变化可能比进一步加息所带来的影响要严重得多。
热钱和海外基金推房价
房地产行业已经是上海的支柱产业这一点是众所周知的，这从上海市政府对房地产行业的态度上能够明显地感觉出来。
虽然上海市政府希望房价不要大幅上涨，但是对于目前依然无法控住的房价，政府开始陷入进退两难的境地。毕竟上海市房地产行业仅去年对上海的GDP贡献率就超过了6%，政府的财政收入和经济增长都有赖于房地产市场的优异表现，但是房价大幅的上涨也使金融风险开始增大。
引人关注的是上海的房价。2004年上海房价在宏观调控后9月份开始反弹高位上行以后，单从网上房地产的成交价来看，加息之后，上海一手房日均成交价格在超过8000元/平方米之后持续上涨，11月中下旬，房价冲破万元大关，达到10031元/平方米(不包括配套商品房)。
对于大幅上涨的房价，今年1月5日，高力国际发布了国内主要大城市高档住宅市场分析报告进行了分析。根据该报告中上海部分显示，2004年，上海高档住宅的实际吸纳量略大于供给量，使得高档住宅空置率降低到10.5%(2004年三季度为12.6%)。
上海高力国际总经理翁琳解释说，沪豪宅价在去年年底攀升，主要得益于上海楼市的长期利好：上海在国际化过程中不断吸引境外资金和人员，营造较高的工作、居住环境。“但是，近期的豪宅热还有一个因素在推动，海外投资者豪赌人民币升值而纷纷大量购买的投机行为抬高了沪高端市场房价。”
但是高力国际也表示对2005年上海豪宅市场的担忧。他们预计今年形成的供给量约2200套左右，将比去年增加50%以上，主要集中分布在浦东陆家嘴、静安等区域，增量为去年该区域供应量的两倍；相反徐家汇，今年几乎没有新增的供应，这会使得一些区域的高档住宅销售面临压力，每平方米月租金水平也会比2004年下降1美元。
从目前的情况看，由于海外热钱在去年年底之前加速涌入上海地产市场，上海的房价有了比较大的飙升动力。有报道称，一家港资银行的客户经理在接受媒体采访时表示，尤其是近几个月，海外资金的数量越来越大，已经形成了支持上海高价房的一股强大力量。对此，国家外汇管理局上海市分局一位人士也认为，截止到11月底，上海非贸易项下已有10多亿美元的顺差。
与此同时，随着2005年宏观调控和加息后国内房地产开发商融资成本的增大，这些都给海外基金进上海市场提供一些机会，一些国际资本开始高调进入上海的地产市场。摩根士丹利则是其中最有影响力的一家，该公司亚太地区房地产业务负责人在接受媒体采访时称，2004年他们在上海的投资“相当活跃”，而2005年投资量“还要增加二、三倍”。据摩根士丹利透露，2004年该基金在中国投资房地产项目有10个，在合作项目中，有的所占投资比例高达95~100%。前段时期该基金还悄悄地买下卢湾区某项目中的酒店式公寓，对此他们不愿透露投入多少资金，但有人估计至少5亿元。
热钱和海外基金的连续追捧已经使上海房价继续高歌猛进，从上海市房屋土地资源管理局统计的数据看，上海市中心城区某些地段的涨幅已经超过50%。而根据业内人士的估计，上海房价的涨幅很可能超越了2003年，而且正在形成新的历史高峰。
市场杠杆考验上海地产
虽然上海地产市场在去年年底有了新一轮大涨，但是更多的热钱涌入，让人不得不为这个市场的稳定性捏上一把汗。
由于目前热钱席卷的是上海高档楼盘，短时间内起到大幅拉升的作用，因此翁琳认为，“人民币是否能抵抗住升值压力将对今年的申城高端住宅发展产生比较大的影响，投资性的海外资金何时离开楼市可能会成为市场发展的转折点；另外，潜在购买者对利率连续上升的心理预期也将成为市场是否转变的一因素。”
加之房地产在投资端和消费端都是高负债的典型行业，加息对于投资房地产而言，是个重大变数。目前社会上普遍认为央行在连续8次降息之后，国内已经进入了一个加息周期，未来可能的持续加息显然将对国内的房地产行业产生相当的负面影响，既会影响投资，也会影响消费。
而专家认为，对于房地产市场，负利率的最大影响在于它会改变生产者和消费者的市场行为，如果利率不与CPI一起变动，就有可能使市场行为扭曲。因此适当调升利率来调节房地产市场，使其健康稳步发展是必要的。持续加息将会促使房地产行业的整合，优胜劣汰的结果就是进一步提升行业的整体投资价值。
学术界已经有声音表示，中国确定的2005年宏观调控主要任务之一，仍然是调控和防止部分城市发展过热和防止一些城市的房价涨幅过高。因此从现在的情况看，上海的地产市场在新的一年中将更多地受到市场杠杆调节的影响。
《国际金融报》 (2005年01月07日 第十三版)
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