关于上海楼市，从2002年起几乎每年都有大涨和暴跌两个完全相反的预言，出人意料而又在情理之中的每年都是大涨，这也使得上海楼市何时回调成为一个超级悬念。虽然2004年政府相继出台期房限转、紧缩信贷、交易网上备案及交易信息公开、银行加息等措施，但上海房价仍然取得两位数增幅。对于刚刚开始的2005年，上海楼市何去何从仍然是众人瞩目的焦点。

    房价上涨缘于需求太旺盛

    从理论上讲，社会需求引发的消费是社会生产的最终目的和归宿,只有消费才能带动投资,进而带动整个经济的持续增长。对于房地产说，是房价决定了地价，而不是地价拉动房价的上扬。一个地段的楼盘10000元/平方米，是因为有人情愿出这个价钱来买，与开发商多少钱拿地并不存在必然的联系。开发商本性逐利，决不会因为地价是200元/平方米，而平价卖楼2000元/平方米；也不会因为地价是20000元/平方米，而卖40000元/平方米，因为市场上不会有人愿意出这个价钱。

    因此，上海楼市价格持续上扬，本质上是需求问题，楼市的价格走向也应回归对需求和需求能力的细致分析，才能略见端倪。世联地产常务副总袁鸿昌认为，由于上海购房客户的国际性、积聚性和多样性，使得对于需求能力的描述无法套用简单的工具如收入房价比进行概括。一是因为收入的悬殊非常巨大，可由基尼系数偏高得到佐证。二是国内父母资助和亲戚互助买房的现象相当普遍，使得收入房价比失去了本来的意义。这是我们收入房价比远远偏离国际标准线，而房价依然上涨的主要原因之一。

    汇率不变难挡“外资”炒房

    上海楼市的涨价规律是总是遵循着这样的轨迹：高档物业领涨，带动周边物业普涨，待双方价格逐渐接近后，再由高档物业带动新一轮涨价循环。世茂滨江引领新浦东，白金府邸开发北外滩，都在重复着相同的模式。高档房作为市场的价格旗帜并引领大盘提升，这可称之为高档楼盘对市场的火车头效应。

    上海作为国际化都市的地位已毋庸置疑，早在2002年就曾获得《经济学人》评选的中国最适合外籍人士居住的城市。反映在楼市中，即为高档楼盘客户的显著的内外二元构成。

    有关数据表明，随着房价的提高，上海客户所占比例逐步减少，从5000元/平方米的95%降到20000元/平方米的40%，外籍人士和外地人则随着单价的提高购房比例逐步提升，直至20000元/平方米的各占30%。在高档物业中有过海外经历客户的比例大致占到总客户的60%。这样的客户比例带来两个新标准：一是参照标准的国际视野，上海的房价是否昂贵的参照体系已经变成香港、台北、东京或纽约这样的大都市；二是价格体系的美国化，基本上有些档次的楼盘均以美元计价并可用美元交易。

    袁鸿昌分析说，当前汇率屏蔽的问题已经很明显地表现出来了。比如内环线楼盘由年初的9500多元涨到现在的13000多元/平方米，实际涨幅达到40%左右，但近年来，美元相对于其他主要货币均有40%左右的贬值，如欧元就由0.8升到了1.2。而人民币实行美元固定汇率制度，人民币针对其他主要货币也发生了40%左右的贬值，反映在国内资产价格上，须有40%的增值幅度，才能与人民币名义贬值后的实际价值相符。如此，内环线的房子等于没涨。所以当你使用其他主要币种兑换美元并购买上海房产的时候，你就做成了世界上最有利可图的生意，因为你不但获得了本币升值的利益，也分享了中国房地产增值的好处，还有可能品尝人民币汇率升值的甜头。这也是今年1-9月外贸出口涨幅有限，但外汇储备激增1113亿美元的主要动因。但这个增值环的关键是汇率，假如人民币升值，一方面加大了外资的购房成本，同时也会诱发先期购房者的获利出逃，当高档房30%的有效需求发生动摇时，价格必然受到影响，进而影响整个房地产价格的走势。因此，汇率在二元结构、高档房引领价格的上海楼市中，起着举足轻重的作用。

    加息难抑住房刚性需求

    1993年上海市区人均居住面积为6.5平方米，2003年为13.8平方米，10年中增长了7.3平方米。如果按照国际上人均居住面积30平方米左右计算，上海还需新增居住面积2.7亿平方米以上，这些需求是刚性不变的，随着人均GDP的提高，必然是人均居住面积的提升，以2003年销售新房2400万平方米计，至少还有10年的快速发展期。

    从上海目前的购房需求看，大致可分为三类：一是真实需求，即有支付能力的实际需求；二是超前需求，即暂时不具备或不完全具备购买力，迫于不断飙升的房价，创造条件提前购买的需求；三是投资和投机需求，购买后用于收租或转手获取利差的需求。

    加息的影响一方面是已购房者，加息增加了住房的刚性支出，从而抑制了其他方面的消费，比如按揭贷款的增加，抑制了娱乐的支出。另一方面直接抑制投资和投机需求，并由于总需求的降低，使得房价增速变缓并进而间接降低超前需求。但加息不会降低真实需求和超前需求的总量，使得需求的实现在更长时间段中逐步实现。因此，加息的可观察效用为：1、房价涨幅趋缓；2、二元结构中短期内本地部分需求下降。同时由于加息事实上提高了置业门槛，在不影响单价的情况下，控制面积从而降低总价不失为市场竞争中的有力武器，而由于中国家庭小型化的趋势，减少面积而不减少功能区间，不会对生活质量产生负面影响。

    加息后外环、中外环间和中内环成交量明显下降(二元结构中的本地部分)，而内环的成交量先降后升(二元结构中的外籍部分)。这证明了加息对中低价楼盘的短期购买有抑制作用，而对内环线的高价影响甚微。

    加息综合价格仍然上升，主要原因是中低价房成交量下降，使得高价房的比例提高，从而拉升了总平均价格，11月15日单日成交的平均价格超过了10000元/平方米。实际调查中，中低价房涨幅趋缓，而内环线楼盘未受影响，其价格机制的核心是汇率。

    房价涨跌看汇率利率“两张脸”

    上海2005年房地产走势主要取决于汇率和利率的变化以及组合，汇率影响高档住房的真实需求和价格走势，汇率升则高档房价格有下调压力，进而通过高档房的火车头效应影响整体市场的价格。利率影响中地档住房的价格，但不影响其长期的需求总量，利率升则延缓超前需求、超前投资投机需求，使得房价涨幅趋缓。

    此外，考察高地价地区的产品结构，如东京、香港，公寓豪宅的面积控制在100平方米左右，而上海市场普遍三房130-150平方米，两房95-110平方米，这似乎与上海土地价格快速增长、市场进入加息周期而引起的集约紧凑趋势不相符合。

    -楼市点击

    大宁板块跻身上海中高端市场

    本报讯(记者李宏涛)据汉宇地产统计，大宁延长板块楼盘的平均价格去年在每平方米7000元左右，目前已经超过每平方米万元大关，从中端市场进入到中高端市场。

    近年来，人们对公共绿地建设的关注度不断提高，而闸北区的大宁灵石绿地的建设完善，周边众多重型机械厂逐渐被迁至郊区，闸北区的居住环境日渐好转，因而在闸北区，大量的购房者的目的都是自住需求；但是，从2004年的闸北房产价格迅速抬升的态势来看，闸北区的房产投资者比例也在迅速上升，特别是轨道交通沿线的部分，更是受到投资者的追捧。

    由于地铁一号线北延伸段通车，大宁延长板块的二手房价迎来了一个快速上涨时期。据统计，在最近的3个月内，该板块的二手房价上涨了10%以上。8月份，闸北区其他板块二手房成交价格涨幅平稳，但大宁板块以5.4%的月涨幅位居首位，9月、10月的涨幅分别达到了..9%、2.8%。

    目前，大宁延长板块已经成为许多年轻人的购房选择。整个购房者的结构开始偏向于年轻化，收入层次也提升到中等收入阶层。周边旧城改造的深入，也从另一个方面使得闸北区的居住环境变好。总体看来，大宁延长板块的房地产市场还是比较合理的，毕竟离市中心这么近的大型居住区越来越少了，而且交通便捷，商业环境和档次也在提升。在该板块的北部有着大量的老工业厂房，这些工厂将陆续地迁移到郊区，而留下的土地将成为大宁延长板块的住宅建设的有力后盾。