郁亮:地产业至少还有20个好年景_滚动新闻_财经纵横

郁亮:地产业至少还有20个好年景

http://finance.sina.com.cn 2005年01月05日 11:32 证券时报

走过2004“地产争议年”，在“地产泡沫加速聚积”、“加息周期可能到来”、“人民币升值预期”、“外资企业加速抢摊”等大背景下，2005年的地产行业会怎样发展？记者日前采访了万科企业股份有限公司董事总经理郁亮。

2005：地产业表现

不会逊色

记者：您如何看待今年房地产行业发展趋势？

郁亮：地产业作为国家的国民经济支柱之一，从来不能脱离整个经济发展的大势，今年我国GDP增速应在8%左右，所以，房地产发展也不会有太逊色的表现。

记者：您为何对地产行业的发展信心十足？

郁亮：有一个问题大家关注较少，就是我国的人口结构。中国目前30到39岁的人口有2.5亿，其中有40%是城市人口，他们是目前的购房主力；10岁到19岁人口有2.2亿，他们是中国10年之后的购房主力。加上中国的家庭结构仍在变小等其他因素，可以说，我国的人口结构对房地产平稳发展有20年左右的支持。

记者：2005年央行可能会继续加息，您认为会对整个房地产行业带来怎样的影响？

郁亮：事实上，加息对于房地产的心理影响大过实际影响。在结构上对低收入阶层和投资购房者影响可能更大，可能导致投资型客户的持币待购。

宏观调控：大型企业受压更大

记者：目前一种普遍的观点是认为宏观调控将引起整个行业洗牌、内部优胜劣汰，您如何看待？

郁亮：洗牌我同意，房地产行业的洗牌已经开始。但我不同意“强者愈强，弱者愈弱”的说法，相反宏观调控对大企业的影响大，对小企业的影响小。因为小企业可以选择不做，但万科等大企业必须做下去；小企业可以寻找其他机会，但大企业必须前行。所以行业调整对大企业来说意味着生存环境变化了，我们必须适应新的环境。

记者：有专家预测地产行业在2005年的利润会见顶，至少增长幅度会下降，您怎样看待？

郁亮：这是我们盼望的，地产业需要稳健发展，过去几年，地产商似乎很少有人说不赚钱的，这并不正常，也隐藏着风险。我们希望行业发展和房价发展都是平稳的。

期待房贷证券化政策推出

记者：您对于目前存在的人民币升值预期如何看待？

郁亮：汇率问题在一定程度上可看作对加息影响形成对冲的一个因素。现在很多国外的发展商都来中国买地、买房，在拍卖地现场比国内企业争取的更为勇猛。他们预计人民币未来有20%到30%的升值空间，这种预期可能会给房地产行业带来更多发展空间。

记者：外资争相投资房地产对地产企业意味着什么？

郁亮：房地产行业规则的市场化和未来人民币升值的预期，是外资愿意涉入房地产业的主要原因。他们和我们比起来就是巨人与小孩的游戏，所以竞争压力很大。目前国内地产业的处境比较尴尬，与外资合作，无疑相当于“与狼共舞”，但不合作将来就是死路一条。所以，必须合作，充分利用国际资源来壮大自己。如果国内企业不能在国际范围内整合资源，它的竞争能力就很难保持。

记者：房贷证券化的酝酿和初步实现，会给房地产行业带来哪些影响？

郁亮：一直在酝酿中的房贷证券化将对降低抵押贷款风险、缓解银行顾虑、推动住房信贷的发展有所帮助。当前的按揭贷款的余额增加量比较快，房贷证券化以后，可以降低银行抵押贷款的系统性风险，加快资金周转，促进房贷业务的发展；同时，房贷证券化将为投资者提供稳定的机会，将对减少市场上炒房等投机的现象有所帮助，由于比较稳定，又可以带来比银行贷款更多的回报。其实房地产金融产品的创新能推出更快一些更好。但是抵押贷款证券化有赖于市场水平的提高和相关政策法规的完善，我们对此拭目以待。

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