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胡景晖 龚国琼
京城房屋租赁市场增势不减
北京作为政治和经济文化中心，每年都吸引着成千上万外地来京的求学、打工、经商者，这些人都需在城市暂时或长期居住下来，其中大部分是靠租房解决居住问题。我爱我家
市场研究中心做过这样一组统计数据：北京现居住半年以上的外来人口达307万人，按70％的比例计算，有近215万的外来人口需要租房；而对于1149万北京户籍人口来说，受拆迁、工作地点变更、家庭居住拥挤等多因素影响，也有近8％的租房需求人群；215万的外地租房者加上近100万的本地租房者，北京有超过300万的租房需要，而其中又有近80％的人群选择民宅租赁，租赁市场需求十分巨大。另一方面，随着北京房地产的迅速发展以及京城百姓投资意识的逐渐增强，大量空置、闲置房源被释放出来，租赁市场房源供给十分充足。大需求与大供给相呼应，共同推动2004年北京民宅租赁市场的活跃。同时，对于北京租赁市场的火爆程度，我爱我家市场研究中心做出的数据分析更加立体：300万的成套房屋租赁需求，按每房3人的保守计算，有100万套的租赁需求，如果每套房屋按1400元的租赁均价计算的话，每年租赁市场发生的现金额转移达到168亿，市场发展十分强劲。
据统计显示，北京人口正以每年2．5％的速度增长，每天滞留在北京的人口达到1700万以上。2004年北京民宅租赁市场的成交量保持上升趋势，房源量和客户需求保持同步增长。预计2005年北京民宅租赁成交量将继续大幅增长，现有的300多万的常住人口给北京租赁市场提供了稳定且巨大的租赁需求，而随着新的大量来京求学、工作、经商人群的不断涌入，又会带来新的租赁需求，如此巨大的需求量必将使得2005年的租赁市场保持大幅增长的势头。
一居主力依旧 两居将成热点
从2004年的租赁成交数据来看，面积和租价都适中的一居室依然是多数租房者的首要选择，特别是传统热点区域的一居室仍然持续着供不应求的局面。与此同时，面积在50－70平方米的二居室租赁成交量上升，已经成为2004年租赁市场的“新宠”。我爱我家市场研究中心预测，2005年一居室依然是租户的首选户型，但随着租房者“合租”观念的转变，以及家庭单位租赁人群的不断增加，价位和面积均适宜的两居室将成为2005年租赁市场的热点需求户型。预测依据在于，首先，每年成千上万青年组成家庭而导致家庭租赁人群的增加，以及租房人对“合租”观念的转变使得二居室租赁需求增长。其次，二居室房源充足、选择余地大，租金价格虽然比一居室略高但使用面积更大，居住质量更高，这两方面因素使得二居室逐渐受到租房人的青睐，二居室租赁成交量较去年有较大幅度的增长。而三居和四居室由于面积偏大、租金价格高导致租赁人群有限，其租赁成交量虽然有所上升但依然没有明显放量的迹象。
郊区借力交通升温
租赁价格稳中有涨
地广物博、商圈云集的朝阳和海淀依然是北京的传统热点租赁区域，其租赁成交量占到整个北京市租赁交易总量的70％左右，其中ＣＢＤ、亚运村、国展、望京以及中关村地区租赁需求热度依然高居不下。随着五环路的取消收费、地铁八通线和城铁13号线等轨道交通搭乘便利、运送快捷优势的日益突现，昌平、通州等远郊区县在拉近与城区距离的同时，也极大地带动其周边房屋租赁市场的发展，由于其租价偏低，面积在70－100平方米、配套设施齐全的两居室比较受租房者的欢迎。虽然南城以往在租赁市场表现不抢眼，但随着近年来政府的基础设施改造及各项配套的完善，价格上有明显优势的南城房屋租赁市场发展势头有明显的上升趋势。我爱我家市场研究中心认为：交通和租价一般是租房者考虑的首要因素。交通便利特别是靠近轨道交通的房屋最受租房人的青睐，社区环境成熟、配套设施齐全的房屋比较受家庭租房者的欢迎。随着新的地铁、城铁、公交线路的规划和开通，通州、昌平等郊区房屋租赁市场格局将有较大改观，租赁需求也会随之上升，租赁平均价格也将有所上涨。
从近两年城八区的租赁价格走势分析可以看出，北京市的租赁市场已经进入平稳发展的时期，租赁价格基本上受季节变化所带来的租赁人群需求变化的影响，在一定价格范围内小幅波动。西城区的租赁价格在各城区中最高，一居室的平均租价为1452元每套，二居室的平均租价为1824元。城区、郊区的租金差异较大，以昌平、大兴、通州、门头沟为例，二居室的平均租金除昌平区略高于每套1000元外，其他区的二居室租价均在1000元以下。交通及地理位置是导致城区、郊区租金差异的直接原因，从整个租赁市场可以看出，离城区中心距离越短，租价越高，反之则越低。
2004年的整体民宅租赁价格较去年呈现小幅上扬趋势，预计2005年租赁价格保持稳中微涨的趋势。虽然巨大的市场需求会使得未来租金有一定的增长空间，但对于已经进入平稳发展时期的北京租赁市场，增长的速度将很缓慢，2005年的整体租赁价格将呈稳中微涨的态势。
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