根据房地产信息网的统计数据，伟业顾问对北京房地产历年的市场情况进行了较详尽的分析。分析表明，1999年以来，北京房地产市场成交面积一直呈加速上升态势。1999年市场总成交面积仅173万平方米，2002年市场总成交面积539万平方米，2003年市场总成交面积1043万平方米，而2004年市场总成交面积达1733万平方米。6年来，市场成交价格保持下降状态。2004年同2003年相比，市场总体成交价格下降约600元／平方米。但这种价格降低的形成，很大一部分来自于商业地产和工业地产的价格降低的影响。

    一、物业细分

    住宅

    2004年北京普通住宅成交面积共1514万平方米，是2003年成交面的1.87倍；2004年成交套数共129028套，是2003年成交套数的1.77倍。成交量增长显著，并且成交房屋单套平均面积有所增加。

    2001年，普通住宅成交均价达到最高的6005元／平方米，其后一直处于下降状态。2003年普通住宅成交均价5739元／平方米，2004年下降至5659元／平方米。

    公寓

    从6年的统计数据看，公寓的成交量经历了走高后下滑的过程。2002年公寓成交量攀升至最高点8360套，共114万平方米，经过2003年、2004年持续下跌，2004年成交5300余套，总成交面积约74万平方米。成交公寓的平均户型面积基本稳定在130平方米／套-140平方米／套之间。

    从价格统计数据看，2004年公寓的成交价格上涨显著，成交均价由2002年的9830元／平方米陡升至10693元／平方米，为近6年成交均价的最高值。

    别墅

    2000年，北京别墅市场经历了一次购买热潮，年内成交别墅753套；从2001年起，别墅购买量又恢复较低的水平，但其后成交量呈逐年增多趋势。2004年北京别墅成交619套，总成交面积22万平方米，比2003年略有增加，但增幅不大。

    2000年开始，北京的别墅价格保持了逐年下降的大趋势，但2004年别墅成交均价为10932元／平方米，比2003年有所提高，但仍低于2002年以前的售价水平。

    商业

    商业地产每年的成交量始终处于上升状态，2004年成交量更是大幅提升：成交面积46万平方米，是2003年成交量的1.46倍。但成交量飞升的同时，商业地产的成交价格也下降显著：成交均价为12364元／平方米，仅为2003年的83.6%。

    写字楼

    2004年北京写字楼的成交量较前一年略有下降，基本保持了2003年的水平。而同商业地产恰恰相反的是，新成交写字楼的成交均价为13665元／平方米，这明显高于2003年，并超过了2001年和2002年的价格水平。

    二、按城区细分

    东城、西城

    2004年，这两个城区的市场成交量较2003年稳中有降，土地成交面积约54万平方米。售价水平平均为11274元／平方米，较2003年略为降低，但东城成交均价有所提高，由2003年的10782元／平方米升至11315元／平方米；西城成交均价由2003年的11860元／平方米降至11240元／平方米。

    崇文、宣武

    这两个区6年来的市场成交量一直处于较快的增长状态，2004年的市场成交量更是大幅提高，总成交面积近113万平方米，这个数字仅略低于此前5年的市场成交总量。而这种成交量的变化更主要的来自于宣武区市场成交量的增加。1999年，宣武区的市场成交量仅为3000余平方米，至2003年已经超过26万平方米，2004年的成交量近65万平方米，首次超过崇文区的成交量。而崇文区的成交量为47.8万平方米，较2003年也增长了33.5%之多。

    成交房屋的户型面积仍然以90平方米左右的小户型为主，成交均价亦有小幅提升，由2003年的7290元／平方米涨至7395元／平方米。

    朝阳

    同宣武区类似，朝阳区2004年的市场成交量超过520万平方米，亦接近此前5年成交量之和，保持了前5年加速增长的趋势。

    成交户型的平均面积呈逐年减小态势，2000年为平均190平方米／套，2003年降至144平方米／套，2004年成交户型的平均面积为122平方米／套。成交户型趋小的同时，成交均价也延续了2003年的降低趋势，由2003年的9461元／平方米急降至8222元／平方米。

    海淀

    综合6年的统计数据，海淀区市场成交量逐年平稳上升，2004年成交面积为332万平方米，是2003年成交面积的1.2倍。

    成交户型的面积亦保持了120平方米／套—130平方米／套之间的水平。但成交均价继2003年较2002年降低177元／平方米后，2004年再降451元／平方米。

    昌平、顺义

    此两区的市场成交总量近几年保持了逐年快速增长。昌平的增幅更为显著，2004年成交128万平方米，较2003年增长近一倍；而顺义的市场成交量比2003年有较大幅度下降，由2003年的39万平方米降至不到27万平方米，但这个成交量仍然高于2002年以前的水平。

    2004年，成交户型的平均面积顺义区有所降低，为189平方米／套，昌平区有所提高，为130平方米／套。

    售价方面，顺义区6年来经历了攀升——下滑的两个过程。下滑过程从2002年开始，由2001年的11219元／平方米降至9918元／平方米，2003年成交均价6233元／平方米，2004年成交均价5904元／平方米。但因顺义区项目档次分化明显，项目成交均价同区域房地产市场发展水平相关度很低。

    昌平区成交均价经历2003年下挫后，2004年大幅反弹。2004年均价为4700元／平方米，超过2002年的均价水平。

    石景山、丰台

    2003年开始，丰台区房地产市场迅速发展，2004年继续保持了这个势头。2004年总成交面积230余万平方米，较2003年的164.7万平方米又有大幅增加。石景山区发展虽然不如丰台区迅猛，但相对本区前5年的发展水平，2004年的发展仍然说得上是迅速的。2004年市场成交量为67.7万平方米，已经超过了此前5年的成交量总和。

    成交户型面积仍然以100平方米／套的中小户型为主，成交均价由2003年的4601元／平方米反弹至4868元／平方米，但这个成交价格仍然低于2002年的4963元／平方米。

    门头沟、房山、大兴

    相对于本区的发展，此三区的发展是比较迅速的，这符合北京市的发展趋势，但总体发展水平仍然较低。2004年三区总成交面积约40万平方米左右。

    2004年成交户型面积在100平方米／套—130平方米／套之间。销售均价在3000元／平方米的水平上。

    通州

    近6年的统计数据表明，通州区的市场成交量以每年20万平方米左右的速度平稳增长，2004年的成交量为118万平方米。

    2004年成交户型的平均面积为97平方米，同2003年相同。

    通州区6年来的成交均价始终呈上升走势，2004年又比2003年增加286元／平方米。

    三、不同户型销售表现

    2003年和2004年北京市各种户型的销售比例较为稳定，并且以两居以下的小户型为主，三居中，两客厅的户型销售表现明显好于一客厅的户型。

    单套面积上，成交户型中，几年来各户型基本保持了稳定的面积，例外的是两室两厅这一户型的单套面积，2004年由前5年的约110平方米／套的水平提高至130平方米／套。

    成交均价方面，自2000年开始，各户型整体保持了下降的趋势，而各户型降价多少则受居室配置、户型大小影响较大。三室二厅和四室一厅两种容易产生功能缺陷的户型和两居室以下的小户型降价幅度较大。

    四、购房客户来源

    北京本地客户

    这部分客户包括：北京的企业、行政单位、事业单位、社会团体，中央的企业、机关、事业单位以及本市的城镇和非城镇居民。

    北京本地购房客户的成交户型的面积呈逐年下降趋势，1999年平均面积为160平方米／套，至2003年降为126平方米／套，2004年的成交户型平均面积为120平方米／套。成交均价方面，2004年基本保持了2003年的水平，为8055元／平方米。

    外地客户

    这部分客户包括：外省企业、行政机关、个人(包括港澳台企业及个人)，外国企业、个人等。

    同北京本地购房客户相比，从2001年开始，外地购房客户的年总成交比例呈持续上升状态。2001年以前，外地客户在京成交面积约为北京本地客户成交面积的15%，至2003年这一比例上升至48%，2004年的比例为61%。

    外地客户在京购房的户型面积亦呈下降趋势，且更为明显。1999年外地客户在北京购房的户型面积平均为206平方米／套，平均比北京本地购房客户购房面积大46平方米／套：2004年外地客户购房的平均户型面积已经降至123平方米／套，与北京本地客户持平。成交均价方面，2004年亦基本保持了2003年的价格水平，略有降低，成交均价为8788元／平方米，这个数值同北京本地客户成交均价相比也并不高出很多。

    五、住宅、公寓分析

    从各年成交的住宅和公寓均价来看，2004年成交的价格，中低档住宅、公寓的成交价呈回落趋势，而高档物业的成交价格从2002年开始逐年上升。但总体来说这种成交价格的变化是可以忽略的。

    从总成交量上看，各档次物业都保持了相同的上升趋势，中、低档物业成交面积趋同，中档物业成交量要略高于低档物业。而高档物业成交量约为中、低档物业成交量的一半。