|
今年北京市场房价整体持平或略升；市场供应量比2004年同期有较大幅度增加，达到30％以上，百姓购房的选择宽了；受奥运会期限临近影响，开发商表现出对拿地的担忧。这是记者近日从伟业顾问发布的2005年北京房地产市场的预测报告中了解到的。另据报告显示，今年北京房地产市场将出现10种新变数。
脸谱1：下半年楼盘将蜂拥入市
伟业顾问预测，考虑到开发商要求资金快速回笼的迫切心态以及过关项目的运作周期，预计今年下半年房地产项目供应将出现集中放量，比2004年同期供应量有较大幅度增加，达到30％以上。
对于今年下半年“供应集中放量”的预测，是基于2004年年初以来，随着土地供应及相关政策的出台，房地产项目供应量从“蓄水期”到“开闸放水期”的阶段性变化。自2003年，国土资源部和北京市政府以及各相关部门实施了一系列的严格土地管理和供给的相关政策，2003、2004年新项目推出数量增长相对放缓。2004年2月10日，北京市人民政府办公厅下发2004年4号令，断绝了历来是北京市土地供给主要方式的协议出让渠道，在短期内造成2004年上半年土地供应的减少，形成了对于待出让土地的“蓄水”作用。2004年8月4日，北京市国土局、发改委、规划委和监察局等几个部门联合下发《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》后，国土资源局分三批公布了可以继续协议出让的项目名单，共288个项目涉险过关。过关项目的总建筑面积大致在1.3亿平方米，造成了土地供给“开闸放水”的效果。
脸谱2：今年房价变化不会大
根据从1999年到2004年的成交量数据预测，2005年的成交量将达到2100万平米左右，市场供应量有较大增加，客户有了更多选择，而北京房地产市场的需求仍然会保持比较强劲的势头，因此交易量会有所上升。虽然土地资源的不可再生性和可开发用地的绝对减少，建筑原材料价格的上涨，以及土地、融资、人力成本的上涨，将支撑整体房价一直呈稳步上涨的趋势，但是综合部分开发商“8.31”过关项目在资金压力下急于变现而推出的降价措施，今年整个市场的房价变化不会太大，呈稳中有升的趋势。
脸谱3：开发商开始对拿地担忧
基于对政府在奥运前期项目审批和施工建设等相关政策预期的不确定，今年北京土地一级市场将逐渐呈现由热转冷的趋势。因为到目前为止，政府有关部门还从未明确发出过针对2008年奥运会之前的土地供应、建设项目审批、施工方式的限制以及相关影响区域等方面的文件。因此，开发商受一些类似“2007年后项目停批”的传言影响，在这几年纷纷加大了开发力度。不过，考虑到随着奥运会的临近，房地产开发建设确实面临诸多不确定性，这些不确定性会增加房地产开发的时间、资金和机会成本，因此，对于2007年以后的房地产开发，发展商会持等待和观望的态度。根据伟业投资顾问公司在2004年接触到的大量已经拿到土地或正准备拿地的发展商的情况来看，大家普遍对于2007年和2008年的房地产开发和运作存在困惑，并且表现出了对于2005年拿地的担忧。
脸谱4：六成二手房业主卖旧买新
根据我爱我家市场研究中心的抽样调查统计数据显示，有将近60%的二手房业主出售旧房的目的是为了购买新房。而其中1/3的人会选择出售旧房后在同一区域购买面积更大、户型更新颖的新房，地域情节较为浓厚，以望京、方庄、亚运村尤为突出。1/3会选择出售城区旧房后购买郊区的低密度住宅，另1/3会因为工作地点变更或孩子上学及照顾老人等原因出售旧房后跨区域购买新房。一二手房市场的良好互动，形成了房地产的“梯级消费”，很好地促进了市场对于存量房的消费。
脸谱5：新口头禅“资本、资本还是资本”
受近期一系列土地、资金、信贷政策的影响，开发商最为头疼的就是资金链吃紧，最为迫切的需求就是融资。在“地产新政”的严格规定下，催生出了灵活多样的房地产融资模式，上市、信托、基金，成为中国房地产融资的新主流力量。万科以高盈利能力和高稳定性发行可转债，中国海外顺利增发配股，上海复地“二次上市”成功，北国投的信托投资尝试，以及一些地产企业的“借壳上市”，越来越多的地产商借助资本市场的力量，在此次的地产行业政策变动中把握住了更好的发展时机。随着“8.31”大批过关项目的运作开发，今年房地产开发商的融资需求还将继续增加。
脸谱6：地产业“洗牌论”失灵
开发商“洗牌论”不完全成立，房地产“入门”门槛提高的同时，门的宽度却进一步增加。“8.31”虽然会带来地产行业格局的一些变化，但这种关于房地产开发商的“洗牌论”是不完全成立的，因为无论是从国外房地产行业发展的历史和现状，还是从伟业顾问长期在房地产市场一线接触到的情况看，具有鲜明企业特点的小发展商是不会被“洗牌”出局的。由于这些小发展商拥有自己独特的企业文化、运作理念、特定产品和最终用户，能够始终在房地产行业的某些较小的细分市场中站住脚。另外，非银行金融机构的发展使得大中小型发展商都能找到自己生存和发展的模式。大的发展商可以通过上市、发行可转债等方式进行融资，而对于那些规模、业绩和实力达不到上市要求的中小房地产企业，灵活的信托和基金是其更为热衷的融资模式。
脸谱7：温州客走了 山西客来了
根据相关数据，去年外省个人在京城置业投资达到220.88亿人民币，外籍和外地购房者已超过所有购房人群30％以上的比例，这其中还不包括许多刚刚成为北京人的外地毕业留京大学生。在庞大的外省购房群体当中，山西客户继温州客户之后，将成为北京楼市最重要的客户群。一方面由于山西到北京的高速公路逐步完善，使得山西与北京之间的距离不断缩短。另一方面自前年以来煤炭价格成倍上涨，一批从事煤炭经营的山西人，迅速积累了大量财富，由于山西人固有的理财观念和投资渠道的缺乏，房产成为他们的投资偏好。
不过，在购买目的方面，山西客户与温州客户有比较大的差别。温州客户的购买行为明显是投资获利。而很多山西客户在京买房是为了让子女到北京来接受较高水平的教育，因此自住比例的购房者占到了大多数。
脸谱8：商业地产“涅槃重生”又一春
预计今年商业地产将会出现两头分化的趋势，有些项目会实现很好的价值，但不好的项目风险仍然很高。按照北京市商委规划，今年人均商业面积可以达到0.9平方米，按照北京人口1400万估计，商业总面积应为1260万平方米，有非常大的需求量。另外从国际经验来看，商铺的投资回报率在10%至15%之间。由于商业物业投资增值空间巨大，曾经死盘的商业地产项目在重新的包装定位改造后，又焕发出新的活力。如隆福寺一带，曾是北京赫赫有名的商业圈，但其代表性建筑隆福大厦11年前发生火灾后，隆福商圈日益衰落，然而，最近一些新的高档餐饮娱乐业开始在这里扎根，而且生意火爆，悄然走起了高端路线。2005年“炒冷饭”式的商业再造的情况将更多出现。
脸谱9：代理行从“将军”到“奴隶”
由于北京市国土资源和房屋管理局发布了首期“新建商品住房买卖指导价格”。一手房指导价的公布，打破了以往北京楼市普遍存在的信息不对称坚冰，使得普通购房者在购房时可以做到心中有谱。业内的一些传统操盘方法，比如楼盘销控变得难以实施。这种信息不对称的逐渐扭转将要求代理行能够为客户提供更热情、更细致、更全面的服务。另外，随着代理行业竞争的加剧，以及“8.31”后房地产开发市场的变化，对于房地产代理公司的资金实力和运作水平的要求也提高了。谁能为开发商融资或垫资，帮助开发商解决资金困境，谁就能赢得开发商的青睐和更多的市场份额。
脸谱10：购房者有望真正当家做主人
购房者维权的方式由“团体签约”向“团体收楼”发展，出现更加明显的集体化、法律化、规范化的趋势，特别是专业“收楼律师”的出现将改变以往购房人的弱势地位。业主通过互联网自发组织从“团体签约”到“团体收楼”等活动，已经成为许多业主收楼前的自觉行为，从而给开发商和代理行造成了不小的压力。越来越多的业主们通过互联网上的社区论坛同仇敌忾地讨伐开发商、物业公司，商量共同维权的事宜。在维权领域中，还出现了一些领袖式的名人。今年，维权形式将更加集体化、法律化和规范化。
作者：洛涛
（来源：经济参考报）
| 
