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上个月，一则新闻引起人们的关注。前沿控股集团携三大品牌强势介入产权度假酒店业，并在上海缔结中国第一个产权度假酒店联盟。
前沿集团与法国雅高酒店集团、美国BBG建筑师有限合伙公司、深圳长城家具装饰工程有限公司共同打造的这一联盟，宣布已确定联盟的第一个产权度假产品——海口索菲特前沿大酒店，这里也将成为亚洲财富领袖俱乐部的永久性会所。
法国雅高是世界上最大的酒店及旅游服务集团之一，欧洲排名第一的酒店管理集团，旗下的索菲特品牌是顶级酒店品牌；总部设在美国纽约的BBG公司，多次获世界建筑奖项；深圳长城，设计和建造了中国第一个主题五星级酒店。业内评价，这一次的合作联盟，对于扩大各自的品牌优势，或是长期发展，都是意义深远的。
“产权酒店的大环境已经成熟”
产权式酒店的经营方式是开发商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房屋或度假村的产权分散出售给客户；客户每年来消费一定的时间，其它时间则委托给酒店经营管理。可以说，产权酒店的兴衰，系于旅游业的起落。
在中国，投资产权式酒店始于1995年，至今已有10多年。据不完全统计，目前我国的产权酒店项目已经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。产权式酒店作为旅游房产发展兴起的房产销售模式，曾一度红火，但因市场不成熟，人们对投资产权式酒店颇多疑虑，其引发的诉讼不断。
如今时过境迁，产权式酒店能形成新一轮的热点吗？前沿集团对此充满信心。前沿高层的分析显示，国内产权式酒店业的市场大环境已经日趋成熟，主要表现为：
一是受惠旅游业的复苏，旅游酒店业的发展空间巨大。2004年旅游业景气好转，全年旅游行业的收入预计达6276亿元，同比增幅达28．5％。入境游和国内游全面增长，旅游酒店业呈全面回升态势，客房出租率和房价齐增。市场消费潜力正在释放。国内已造就了一批具有消费能力的白领阶层，并成为都市消费主流群体；同时，培育了全新的休闲消费观念，这为产权度假消费带来商机。
二是制约产权式酒店发展的旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，同时国内旅游度假市场显示出巨大潜力。据权威报告分析认为，预计到2010年，中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国。在未来十年之内，旅游需求将以年均8.5％的速度增长，每年旅游业至少有10％的增长空间。
三是国内产权式酒店市场制度、法规和秩序日益规范，客户的投资信心和安全感在提高。
四是近几年国际分时度假公司进入中国的数量日益增多，产权式酒店和分时度假的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。
“不要做成纯粹的房地产项目”
产权式酒店在欧美就是酒店行业的一种新形式，而进入中国后却大多以房地产项目落地生根，这或许是产权式酒店在中国经营一波三折的根源所在。再者，相关的法律法规又不健全，于是一些不法开发商趁虚而入，只想把楼房尽早售出，其目的并不是为了发展旅游业；有的开发商甚至就是冲着炒楼去的，并不是针对最终客户需求开发。作为投资者，也抱有“赚上一票就走的”短线投资心理。
据了解，上世纪90年代初在海南诞生的中国最早的一批产权式酒店，是将一些“烂尾楼”或位置偏僻的楼盘，经过策划、包装而推出的。上海小型公寓兴起之时，一些开发商也是看中了投资者的投机心态，把许多硬件不合格的产品披上产权式酒店的外衣推向市场。
面对新一轮的发展热潮，有关人士提醒：产权式酒店不能作成纯粹的房产项目，必须要与那种短期炒作、急于套现的投资行为区别，要有新的运作思路。一个运作成功的产权式酒店，对酒店管理、建筑设计、室内装饰有着近乎苛刻的专业要求，因为产权式酒店有着旅游业和房地产业的双重属性。作为面向消费者的酒店，它提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目，是旅游的配套产品；作为面向投资者的产权开发商，它提供产权服务、物业管理、委托经营等，具有房地产的众多特性。“因此，开发产权式酒店必须沿着旅游业和房地产业两条思路运作。”
那些具有国际品牌并积累多年成功管理酒店经验的公司，它们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源。同时，减少维护差、管理差或招致不可预见债务的机率，保障投资利益不被损害，使投资者和开发商达到双赢的目的。数家实力雄厚的集团长期合作，共同攻克产权市场现存的壁垒，以品牌和信誉作保证，被视为是降低成本、规避风险、保障投资利益和提高投资信心的重要举措。
“机遇与风险并存”
有关专家提醒，既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。“对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但产权所有人很难把握它的投资回报率，因为，这一投资项目的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，而不是由产权人自己来控制市场层面的盈亏。也就是说，产权式酒店投资回报率的高低和风险并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店的经营状况。”
因此，业内人士告诫投资者，要理性地评估未来收益，站在兼具投资者和消费者两重身份的角度去考虑投资回报的可靠性和投资的安全保障。比如，酒店管理者的承诺能否兑现？酒店所在地的旅游资源、酒店的设备和服务能否满足客户需要？另一方面，酒店的经营能力、未来市场潜力、开发商以往经营业绩和经济实力都是客户需要关注的内容。投资人要通过索取产权证明的相关文件、物业管理的规范文件及要求参与监管酒店运作等，维护自己的权益，督促开发商规范运作。在市场坏境方面，主管部门应加紧对产权式酒店消费市场的规范和管理，出台相关法规，加大力度整顿没有实体保障的国内分时度假市场，推进产权式酒店健康发展。
【背景链接】产权式酒店在国外
产权式酒店已成为国际上一种旅游业的新兴经营模式和备受青睐的个人投资工具。据统计，80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地数量增长了6倍。90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元。在1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。预计，2004年全球产权酒店销售达300亿美元。
所谓“产权式酒店”，是将酒店的每一单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。其实质就是“分时度假＋房产投资”。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为个人投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。
这种形式的酒店起源于欧洲20世纪70年代，当时的发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，并风行于一些著名旅游城市和地区，如美国的夏威夷、加利福尼亚和澳大利亚的黄金海岸等。
在西方，提起产权式酒店必然会涉及到“分时度假”。“分时度假”已与产权式酒店紧密联系在一起。
据了解，“分时度假”产生于20世纪60年代的欧洲，创始者引入这一概念，主要是为了减轻家庭购买“第二套住宅”用于休闲度假的压力，当时只是把度假村内的房间使用时段进行简单划分，每个家庭购买房间每年1/12的使用时段，即每年可享受在此度假一个月的权益。70年代，“分时度假”开始在加勒比海及佛罗里达等地流行，并迅速风行美国。可惜早期提供的单位一般素质都比较差，难以满足消费者需求。直至80年代以后，多家国际级酒店集团加入“分时度假”行列，包括Marriot、Hilton及Disney等，使此消费服务步入正轨，健康发展。
随着“分时度假”市场的蓬勃发展，分时度假交换系统应运而生，当客户决定某一年不使用原认购的度假时段时，可以通过系统，交换同属于一个服务网络中的任一家度假酒店的时段，这也是“分时度假”中最吸引人的地方。
作者：冯亦珍 实习生 叶锋
（来源：经济参考报）
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