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2004年，深圳的新建商品房市场最大的特点是需求保持持续旺盛，“涨”字贯穿2004年楼盘销售的全过程。
从年初建材价格上涨开始（不是楼价上涨的主要原因），关于2004年住宅“涨价”的消息便弥漫起来。3月份，在五洲宾馆举办的深圳楼盘销售龙虎榜颁奖典礼上，获奖的万科、华侨城、桃源居等发展商代表在获奖发言中异口同声地表示，自己公司2004年推出产品的价
格会上升。销售结果也验证了发展商对市场的预期。2004年，深圳楼市有如下几个热点：
需求过旺
去年深圳住宅销售的几个典型片区都出现了“需求过旺”的现象。从东到西，盐田的万科·东海岸二期，罗湖的新天地等小户型楼盘，环香蜜湖片区的金地·香蜜山，华侨城、红树湾片区的波托菲诺、中信红树湾，蛇口片区的兰溪谷，特区外宝安新区的天悦龙庭，龙华的香水郡，横岗的怡美山庄，龙岗中心城的东方沁园等，都创造了良好的销售业绩。
从整体销售形势来看，2004年，深圳楼市几乎没有不热销的项目，没有卖不出的楼盘。包括不少户型设计、产品定位等方面存在缺陷、滞销时间长达数年之久的楼盘都“喜逢甘露”，顺利完成资金回笼任务。根据深圳市房地产网上预售合同备案统计，1－9月，全市住宅平均交易价格为每平方米5897元，与上年同期的5589元／平方米相比，上涨5.5％（商铺与写字楼下降）；1－11月，全市新建商品住宅销售面积为727万平方米，比上年增加1.4％；空置面积135万平方米，比上年同期下降了7.9％。某中介公司的调查结果显示：热点片区、热点楼盘的房价第三季度涨幅每月甚至达600元左右。
存在“泡沫”？
最先传出中国楼市存在“泡沫”的城市是上海。上海楼价居高不下，深圳楼市价格也一路飙升，所以有人把深圳也列入含有“泡沫”的城市。
对此，深圳市政府相关部门负责人在公开场合发表讲话，认为按照目前的需求规模和增长速度，去年全年的商品住宅市场需求规模为800多万平方米；而我市每年平均可供应商品住宅900万平方米，加上135万平方米的空置面积，基本可以实现商品住宅的供求平衡且供略大于求，以保证目前买方市场的平稳局面和房价的稳定。《深圳房地产发展报告》指出：目前我市房地产市场供求关系协调，结构合理，价格基本稳定，市场繁荣，总体上是健康、平稳和理性的，不存在泡沫问题。
“政策调控年”
2004年是近年来中央出台与房地产业相关政策最多的一年，可谓“政策调控年”。这在一方面表明房地产业在国民经济中的地位日益突出，另一方面说明在房地产开发中还存在许多不规范行为。而这一年中，最引人关注的是“71号”文件与央行“加息”。
从万科、金地、招商、华侨城、京基等地产公司相关人员介绍的情况来看，深圳品牌开发商在深圳及周边地区一般都有足够3至8年的土地开发储备。也有不少开发商如卓越等公司，在深圳土地交易市场渐渐淡出，开始在武汉、长沙等二线城市攻城略地，其“拿地”的阵式丝毫不示弱于招商、中海等拥有全国性资源的国有企业。中央关于土地调控的政策对深圳的开发商没有产生太大影响。
关于央行“加息”，深圳的发展商和消费者则表现得“胜似闲庭信步”。政府相关部门负责人认为，至2003年底，深圳房地产贷款余额合计1450亿元，占全市金融贷款余额的31.4％。深圳连续几年将房地产贷款结构控制在这种比较合理的范畴，所以对深圳而言，央行基准利率上调0.27显得比较温和，即便略高于这个基点的调控，对深圳购房者的购房成本与开发商的投资成本也不会产生实质性的影响。
从竞争到合作
在前几年，深圳几家大开发商之间在土地、产品、销售策略等方面非常“较劲”。2004年10月11日，万科与招商第一次握手，合作开发天津项目。在签约仪式上郁亮说，“15个月前我们是对手，为了争一块地，我们多付了5000万元的地价款，15个月后我们成为合作伙伴。”
有相似背景的招商与华侨城之间的强强联合不是第一次。在深圳的土地竞拍中，他们数次联手，曾击败李嘉诚旗下的和记黄埔，初步显露出在地产江湖的“寡头”气派。去年几家大公司积极合作，如万科与招商、中海与信合战略，均已明显地从竞争走向合作。
深圳发展商之间的合作与北京不一样，双方企业之间的合作在拍地之初就以相互参股的方式进行，如招商与华侨城；而北京的合作形式则是在“8·31”之后，由“收购兼并”转移到主要是公司间“合作”开发项目上来。业内人士分析认为，“8·31”使不少北京房地产公司陷入了或缺钱或缺地的困境之后，才被迫“合作”开发项目。从这个角度看，深圳发展商之间的合作充当了北京的榜样。
地铁：从概念到现实
2000年底，从深圳地铁一期工程水晶岛站开工开始，规划中的地铁沿线2公里范围内的几乎所有物业及商家，都提前“卖”起“地铁”。一直到现在，“地铁”作为一个概念已经被深圳发展商作为一个利好不断加温，从2004年12月28日开始，深圳朦胧的“地铁”已经变为现实。有业内人士预计，深圳人憧憬的“地铁”生活将改变深圳的商业消费格局。
随着地铁一期试运营的成功，《深圳商报》、《深圳特区报》、深圳电视台等媒体不断为“地铁”生活推波助澜。小业主们则期待着自己的地铁上盖物业是否像预言的那样具有巨大的增值潜力？当然，也有不少业内人士对“地铁”能否对房地产市场产生这么大影响而抱怀疑态度，并提出应将“地铁”概念合理应用于房地产开发领域。
“片区炒作”
“片区炒作”是发展商和代理商惯用的销售手段。
但是，业内人士对这种“片区炒作”也很忧心。2005年，仅宝安中心区将有13个住宅项目建成入市，不考虑分期建设因素，总建筑面积超过200万平米。而200万平方米需要深圳2003年实际购房量的约四分之一才能消化。“片区炒作”对这种形势下的宝安中心区的楼盘销售究竟能起多大作用，是2005年发展商和媒体都要认真思考的一件事。
2004年底举行的中国中央经济工作会议提出“继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。要实行稳健的财政政策和货币政策，继续控制固定资产投资规模的过快增长。”可以看到，从宏观层面会有力保障深圳经济的平稳运行，对深圳房地产市场会起到积极的作用。现在深圳有发展商向市场抛出2005年楼市涨价的预期信号，但从宝安、龙岗等区统计的住宅实际供应量来看，2005年供应量充足，楼价不会有太大涨落。
作者:特约撰稿他山
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