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2005，房价涨声依旧？
世联地产策略资源中心
2004年，深圳房地产业牛气冲天地走过了红红火火的一年，面对这骄人的业绩，深圳一些房地产业和金融界人士热情高涨，乐观地认为2005年房价将依然延续稳定攀升的发展行
情，但同时予以驳斥的声音也不绝于耳。
不管怎么说，市场有形，沉浮有道。决定房价涨升的，最终还是市场的需求，所以，赞同也好，反对也罢，还是让我们拭目以待吧！
市场旺销，房价递涨2004年，深圳楼市景气，市场持续旺销，从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上，导致房价攀升，热点不断。如蛇口米兰寓所三天卖完，南山悠然天地选房当日成交80％，中信·红树湾选房二十天内回款高达7.8亿，金地·香蜜山二期在选房当天就有2.5亿成交额等等之类的例子比比皆是，屡见不鲜。2004年房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀。一季度住宅均价为5780元／平方米，二季度为5862元／平方米，三季度为6054元／平方米，环比增长率分别为二季度1.4％、三季度3.3％，尤其是三季度价格增长较快。南山、龙华、宝安等局部市场的房价增幅约在20％。房价上涨的原因：第一、土地成本增高
土地成本的增高源于两个方面，一是由于国家政策调控收缩土地供给。
从国家政策调控上看，2001年后，由于100号令和94号文的出台，新出让房地产用地一律采取招标拍卖、挂牌方式，加之2002年下半年深圳市政府施行房地产用地3年紧缩政策，近3年每年新增房地产用地供应控制在1个平方公里左右，其形成的市场新增供给仅为300万平方米左右。另一方面是深圳关内土地资源本身已经稀缺，供给的不足必然带来地价的水涨船高。从深圳的土地供应区域分布上看，2004年特区内四区土地新增供应总量仅为96.1万平方米；92.5％的新增土地供应均在关外，其中宝安区557.65万平方米，龙岗区417.80万平方米，深圳大工业区215.50万平方米。土地新增供应高度集中于关外，占到92.8％，关外土地出让占了九成，特区内只占一成，其中罗湖、福田、南山计划出让商品住宅开发用地为零。关内土地稀缺，根本无法满足开发商的开发需要，现有的楼盘，自然也是越卖越少。市民们在关内楼盘买少见少，买涨见涨的时候，买房的热情被完全调动了起来，谁也不想学上海人和北京人，越买越远，越买越偏，北京出了六环，上海到了外环，折算成深圳，大概都过了东莞和惠州。土地越来越少，开发商们花大钱圈地也就成了势所必然，且圈地越来越大，花钱越来越凶。上半年中海与香港信和置业9.5亿合拿香蜜湖绝版豪宅用地9万3,楼面地价高达7270元；下半年招商华侨城二度联手，16.85亿拿下尖岗山37万平方米的四个地块，楼面地价过8000元，名副其实的深圳地王。如此高的土地成本当然造成了居高不下的楼价。第二、深圳未来前景被一致看好，置业、投资稳定增长深圳重大规划逐步落实，城市发展稳健挺进。地铁一号线已经正式启用，从红岭路至龙岗龙兴街的地铁三号线年底开工，西部通道正在如火如荼地建设中，深港一体化进程提速，宝安中心区也在大干快上，关口名存实亡，这些重大的规划实现将重新组织深圳的交通系统，并完全颠覆深圳的片区概念和居住人群。交通定义地段，将对深圳现存的商业格局和生活惯性进行逐步的震荡和全方位的改良。规划的实现也让人们真切地感受到深圳发展的稳健步伐，深圳美好的未来让人不容置疑，更多的人愿意定居深圳，愿意在深圳置业投资。第三、深圳人口的增长带来旺盛的市场需求。人口的增长是房价上涨的最重要前提。深圳市现有居住人口超过了1100万，这已经不用怀疑。这些不断涌入的新移民令整个城市的房屋需求总是保持在一个动态增长线上。
根据世联在秋交会上的调查统计，在5年内就会换房的占统计人数的78％，其中在3年内就有换房计划的占到近45％，这表明了近几年内深圳楼市都将面临一个持续旺盛的需求市场。关内缺地，关外发展日前，政府加快特区外城市建设力度的趋势非常明显，未来的楼市热点和主战场加速向西、向关外延伸之势已清晰可见。首先是众多品牌发展商的出关“圈地”和“造城”，全面提升了关外楼市水平。自1999年，中海、万科率先进军关外，直接带动了龙华、布吉楼市，引发了一场关外地产的革命，越来越多的关内地产商屯兵关外市场。西面有宝安中心区众多的高档项目，中有万科、中海聚首坂田以及尖岗山地块被招商地产和华侨城地产区域垄断，东部布吉、横岗、龙岗中心城亦有中海、振业、天健、城建、卓越等老牌地产商在龙岗大面积拿地开发，还有诸如和黄地产在宝安的御龙居项目、金地在龙华的格林小镇项目等等，同时外地开发商也纷纷进军深圳关外地产市场，如汕头龙光在宝安中心区开发的“天悦龙庭”。
知名开发商纷纷进军关外房地产市场，将直接带动关外楼市在质量、人气、价格上的提升，同时也将带动楼盘周边的配套建设，一改关外房地产市场质量差、档次低的形象。
随后涌现出的关外大盘质素优良，不仅满足了关外客户的需求，也吸引着大量的关内客户出关置业。如龙岗坂田的万科城，宝安西乡的桃园居，龙岗横岗的中海怡美山庄，横岗的振业城，布吉的桂芳园，宝安中心区的深业新岸线与幸福海岸，龙华的锦绣江南等。大社区相对完善的生活配套弥补了关外相对滞后的配套；大社区内部的封闭式管理也为生活提供了安全保障，成为关外置业的首选。
关外一些片区的突出表现，让人刮目相看。
宝安新中心区以高起点、高规划的区域形象，成为深圳西部的新中心。幸福海岸、天悦龙庭、丽晶国际、深业新岸线、尚都、金鸿凯旋城……你未唱罢我即登场，好戏连台；横岗依靠中海怡美山庄和振业城两座大盘成为关外的又一个热点区域；万科扎根坂田，在坂雪岗已经取得了近1平方公里的土地，占坂雪岗片区土地面积的1／4。造了万科城又造第五园；加上中海项目的交相辉映，坂田片区已然成了深圳北部的居住新中心。2004年市场旺销的产品1、小户型受到市场的追捧
小户型市场呈现以下几个特点：
（1）概念创新推动市场。为突出项目的差异化，小户型的定位及策划都将在概念上寻求突破口，概念包装将成为市场的决胜法宝。
（2）服务创新成为时尚。随着小户型产品同质化现象越来越严重，产品本身已无法取得突破的时候，更多发展商将会把重点转向软件服务上，并通过与著名的酒店管理公司、私人会所的联姻，增加软件服务从而提升项目的附加值。（3）产品呈现多样化和个性化的趋势。随着小户型住宅市场的发展，目标客户将更为细分，从而出现针对性更强的个性化的小户型产品，目标客户也将更加明确。2、中高档住宅需求旺盛2004年前3季度6000－8000元中档楼盘的销量所占的比例和上年全年的比例基本持平，8000元以上的高价位住宅的销量有明显上升趋势。主要原因是随着经济快速发展、人民生活水平不断提高，近年来居民改善居住条件的愿望日益强烈，二次及二次以上置业的消费者增加较快。
根据消费者抽样调查，目前我市中高档商品房较为集中的特区内二次及二次以上的置业者比例高达53％，以改善居住条件为目的的消费者群体数量首次超过了初次买房置业的群体。由于中高档商品房需求旺盛，导致特区内商品房供应增加，开盘数量大，且片区较为集中。如号称“豪宅湾”的红树湾区域，春交会上，红树湾三大项目红树西岸、中信红树湾以及瑞河耶纳集体亮相，使该片区顿时成为市场关注的热点。下半年，总占地面积2.9平方公里的红树湾连续推出约50万平方米的项目，使这里成为2004年当之无愧的地产焦点。与红树湾相隔仅一个沙河高尔夫的南硅谷片区，从上年开始也一直吸引着人们的视线，阳光带海滨城、中信海阔天空、海怡东方等项目的推出使南硅谷成为喜欢大海和阳光的白领精英追逐的居住之地。
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