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投资超小户型更占“便宜”
头条提示
投资小户型和超小户型的时代已经到来。在深圳市有关部门对月租低于1000元的私房租赁税收做出新调整的情况下，小户型的出租真正应验了那句老话：投资少，见效快，还少
交税。
【本报讯】深圳市地税局根据税法的有关规定，对我市私房租赁税收进行了调整：房租月收入低于1000元的，将免征3％的营业税及城建税和教育费附加，同时免征个人所得税，只征收4％的房产税和0.1％的印花税。对月租金1000元及以上的，按8.22％综合税率征税。
主要的变化在于私房租赁的个人所得税采用核定征税，税率由现行10％降为1％；其余营业税、房产税、城建税、教育费附加及印花税的税率维持现行水平。以此计算，2005年1月1日起，私房出租业主的税收负担将降低接近一半。
有利于投资超小户型
日前，深圳投资房地产或进行二次置业的投资者日益增加，然而，在房价持续高企之际，租金收益却不尽如人意。
中原地产深港研究中心的数据显示，自2004年8月起，住宅的租金就持续走低，不过下降幅度较小。去年12月，平均租金为每平方米每月35.1元，比8月的36.5元下降4％。调查表明，住宅租金下降的主要原因是供应量增加，一些同质产品开始“竞价”吸引租客。
业内人士均表示，在私房租赁税收进行调整之后，投资小户型的收益将会更大。知名地产研究人士半求认为，这一调整明显是有利于小户型甚至是超小户型的投资，60平方米以上的房子，租金不可能低于1000元。按照福田、罗湖、南山三区目前的租金水平框算的话，投资房地产出租时，40平方米以下的一房和单身公寓应是首选。
同时，业内人士分析，私房分拆出租可能成为一种新趋势。比如，一套80平方米的房子，其租金远远高于1000元。但如果将它折成两套各40平方米的小房分别进行出租，租金就有可能低于1000元。不过，随着分拆出租现象越来越多，相关管理政策也需要进一步完善。
为了靠拢1000元减税范围，适当降低收取租金数额是否可行？业内人士认为，如果租金略高于1000元，当然可以少收一点，以享受政策优惠。但如果减税部分抵不上失去的租金收益，就有点得不偿失了。同时，目前深圳有一个租金指导价作为判断标准，房屋租金明显低于这个标准也不允许。
福田区小户型潜力大
那么，哪里的小户型最具投资价值？从深圳2004年小户型的推出量来看，主要集中在罗湖东门、福田滨河路和宝安三个区域。
罗湖是深圳小户型最早的发展地，进入2004年，罗湖小户型项目的开发依然火爆。据统计，目前在售小户型项目达10多个，推出单位达到7700多套，大多集中在东门商圈和口岸商圈。在售项目有城市天地广场、朗钜御风庭、京基东方都会、新银座华庭、缤纷时代、蓝堡公寓、东门国际、东门168、东门天下等。
宝安也是小户型的集中地，白金酒店公寓、都市翠海是纯小户型项目。早几年，宝安还是大户型时代，随着宝安年轻白领的增加以及关内白领的涌入，宝安小户型也逐渐流行起来。
但是，中原地产的研究数据显示，在今年租金一路下滑的情况下，只有少数局部区域如福田中心区，其住宅租金水平仍在上升，幅度最高达40％。目前，福田区小户型的数量非常大。皇岗片区、石厦片区成为以港人消费为主流的纯粹小户型市场之后，岗厦片区近几年依次有小户型面世，近来，福田新区委附近出现的几个新小户型楼盘也打起小白领及投资者的算盘。
有关人士认为，在深圳这样一个土地资源稀缺、人口密度相对较高、以年轻人为主的移民城市里，小户型住宅已经成为房地产市场的主流消费品。在未来几年里，小户型仍然具备强大的市场竞争力，并成为房地产市场上一个重要的投资品种。（深圳商报记者董超文）
作者:记者董超文
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