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亚奥地区去年房价上升，商务公寓租金却下滑明显，个别楼盘下调1000元/月
业界建议政府通过引入核心企业、改善交通等措施，促进商务环境整体发展
现状：一年内租金平均下滑500元/月
由于商务环境较弱，亚奥商务地产入住率一直不高，去年租金整体水平下滑明显。链家的租赁价格调查显示，2004年亚奥地区商务公寓的租金较2003年出现了下滑，平均下调了500元/月，其中，欧陆经典3居室租金由2003年的6000元/月，下调为2004年的5500元/月，而阳光广场3居室2004年的租金则比2003年下调了1000元/月。
中原房地产经纪有限公司总经理李文杰表示，以往租金价格定位较高，不符合亚奥地区目前的商务匹配，是租金逐渐回归的原因之一。思源顾问有限公司总经理李国平也认为，虽然目前亚奥地区的房价普遍上升，但商务公寓的租金却明显下滑。由此可见，亚奥地区的商务市场仍无太大改善，写字楼市场的租售情况也多半如此。“内部竞争也是导致租金下滑的原因之一，”李国平向记者表示，“2004年有润枫德尚等一批功能型商务公寓入市，这肯定会积压原有项目的租金水分。”SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹则表示，产业聚集是商业地产发展的主要推动力，由于亚奥地区的物业产品比较单一，商务公寓的租金价格下调可以说是当前商务环境薄弱的阶段表现。
分析：交通和商务环境是制约发展主因
据记者了解，目前亚奥区域商务地产的客户主要是奥运产业链的生活服务类公司，包括广告公司、中介咨询服务公司、商贸公司等中小企业。由于这些公司对商务地产的需求面积较小，大多在300平方米左右，以此来支撑起该区域的商务环境的确比较薄弱。除了客户群薄弱，交通也是制约该区域商务地产发展的原因。市交管局最近对外公布的北京市84处拥堵点段中，和亚奥地区有关的拥堵点占了10个之多，包括安立路、大屯路、安慧桥、安贞桥、和平东桥、奥体东门路口、惠新东桥、北苑路、和平里东街、安外大街等。
潘石屹表示，目前虽然亚奥地区商务地产的价格仅为CBD核心区域的一半，但交通等基础配套环境的现状，影响了企业的入住率。而去年周边中关村和CBD投资型物业激增，使得依靠大公司吃饭的中小型公司趋之若鹜，这也影响了亚奥商务地产的整体发展。
李文杰表示，亚奥地区并没有自己的产业支撑，目前仍扮演着承接中关村和CBD商务客户的角色。“人们对奥运经济存在着较高的期待值，但奥运毕竟只是一个阶段性的活动，奥运价值的可持续发展需要经济产业链来支撑，否则将重蹈亚运村的覆辙。”
预测：2005年将是极为重要的一年
在采访过程中，虽然有不少业内人士对亚奥地区商务环境的发展前景各执一词，但均表示随着2008年的逐步逼近，2005年将是亚奥商务环境发展极为重要的一年。
李文杰认为，对政府而言，除了投入必要的基础建设之外，必须尽早考虑单纯的体育服务功能向商业功能转化的问题，“2008年即将到来，相信有关政府部门会在2005年加大对亚奥地区商务环境的扶植力度，建议政府在今年引入核心企业，或引入政府职能单位，来保证其产业链的形成。”对此，李国平也表示赞同，“在亚奥区域商务氛围最终能否形成，最关键还是看今后几年能否形成一个良性循环的产业链，而这将影响着消费者今后20年甚至更长时间的生活环境。”潘石屹则认为，目前亚奥地区的发展同CBD早前的情况相似，正处于一个亟待发展的阶段。随着政府今明两年对该地区交通等公共基础设施的投入，亚奥地区在2008年时将会成为北京所有交通的中心枢纽，核心交通带动着核心经济，该区域的投资价值会尽显出来。“明天的亚奥是个红太阳，我看好这里的投资价值，”潘石屹向记者表示。
专题采写/本报记者关爽
最新进展
潘石屹“瞄准”奥林匹克公园
据记者了解，北京奥林匹克公园中心区成为了不少开发商的目标，按照政府规划，奥林匹克公园内共有15个单体项目，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等。潘石屹认为这里有非常大的投资价值，目前正筹划在奥林匹克公园核心地段与一些国际公司合作开发，项目正处于洽谈阶段。
而在记者采访过程中，北京盛世兆业房地产开发有限公司副总经理周伟峰也对这个地段的商务地产项目表现出浓厚的兴趣，“说实话，我们现在正等着这些地块的公开入市”。
但李文杰表示，由于目前亚奥地区仍然缺乏核心产业的支持，因此对于该地段的发展前景仍持保留态度。
而北京市华远地产股份有限公司总裁任志强也表示，目前不会在奥林匹克公园投资开发，除非有像中央电视台这样的核心产业入驻。
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