12月28日电2004年1月1日，对二手房出售征收20%的个人所得税。今年一开年，楼市就以不平静地方式开了个头。的确，全年市场的跌宕起伏，购房心态的一波三折，让年初的很多猜测和事实相反。2004年，究竟有多少事件引起了人们的关注？究竟有多少事件改变了楼市的游戏规则？本报进行了粗浅的梳理，以一探今年市场的发展轨迹。

    第一：20%个税的出台和隐身

    对2004年的杭州楼市来说，影响最大的莫过于20%的个人所得税的开征和停征。出于抑制炒房的目的，今年1月1日，杭州税务部门开始对二手房的出售征收20%的个人所得税。该政策实行后，二手房市场在短期内表现出了房价的高涨和成交的萎缩，可谓“冰火两重天”。冰的是成交，火的是房价。这种现象随之影响了一手房市场，杭州楼市表现沉闷和悸动。

    在对该政策的一片质疑声中，9月1日，20%的个人所得税开始隐身，由必须征收改为“主动申报”，在某种程度上，默认了个税的取消。

    第二：禁炒令直指温州购房团

    当去年各个城市还对温州购房团举旗欢迎的时候，2004年，一些城市开始表示“不欢迎温州购房团的到来”。由此，今年，温州有关部门叫停了当地媒体组团赴外地购房，表示是迫于各地压力和防止本地资金外流。

    一些城市的房价到底是不是温州人炒上去的？对温州购房团到底该采取什么样的态度？今年上半年，不少讨论见诸全国各媒体。温州购房团讨论之热，一方面反映了房价高、住房难问题已成为人们生活中的热点；另一方面也提出了一个新问题：新的市场经济环境下，怎么看待投资者，怎么对待民间资金的堵和疏？

    在这场对温州购房团的“口诛笔伐”中，本报以鲜明的观点认为，不要神化或妖魔化温州购房团，温州购房团的资金只能起到激活市场的作用，不可能左右市场，他们只不过发现了市场的商机所在。只有当越来越多的人捕捉商机的本领提高时，中国的市场经济才会更加繁荣。

    第三：杭州老二手房贷款遭冷遇

    今年5月，杭州市商业银行对建于上世纪80年代的二手房进行了“封杀”，基本上不发放贷款。由此，开始了各银行对老旧二手房放款的禁贷行动。

    各银行对老旧二手房的贷款控制，主要表现在两方面：在年限上，房龄加上贷款年限不超过30年；在成数上，根据贷款人的职业情况和收入情况，一般不超过6成。10～15年的二手房最多可以贷到5成，20年以上的二手房原则上不给予办理贷款。

    由于上半年来，市场上老旧二手房的挂牌价已接近新房，银行对老旧二手房的“封杀”，主要用意在于控制贷款风险，防止出现不良资产。此政策在市场马上开始得到了体现：老旧二手房价格开始回归。各银行的这一行动在一定程度体现了商业银行对房贷市场表现出了自觉的防风险意识。

    第四：老房子列入历史建筑保护名单

    今年6月，75处不属于文保单位的历史建筑首次被杭州市政府列入“杭州第一批历史建筑保护名单”。这是在《杭州市历史文化名城保护规划》下拟订的名单。

    这些老房子虽然不属《文物法》规定的可列入文物保护的“重大历史事件、革命运动或者著名人物相关的以及具有重要纪念意义、教育意义或者史料价值的近现代重要史迹、实物、代表性建筑物”，但仍具有一定历史、科学、艺术价值。也就是说，它们仍是组成杭州这个国家级历史文化名城城市风貌的一个重要部分。

    这则和房地产似有关又无关的事件明确了政府对历史建筑的保护性原则，同时也在提醒开发商：如何准确对待目前城市开发热潮中的历史建筑。现在的房地产开发商已是城市开发中的重要组成部分，不少企业更以城市运营商自居。那么，怎么保护原有基地上的风貌和建筑？怎么尽可能地不破坏原生态？这应当日益被重视。对负有责任的开发商来说，他不但要自觉地意识到保护的重要性，也当以尽可能留于历史的观念对待自己的产品。

    第五：经济适用房9月出台新政

    经济适用房到底为谁而建？造多大才合适？在近一两年中，对此的质疑声不断。今年5月，我国第一部《经济适用住房管理办法》开始颁布施行，在该《办法》中，明确了经济适用房的性质、建设标准和供应对象等。在4个月后，杭州市根据该《办法》，出台了新的《杭州市经济适用房管理办法》，11月，《杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则》又正式出台。

    和杭州以往的经济适用房政策相比，新的政策明显使经济适用房更多向带有解困性质、保障性质转变。供应对象范围缩小了，变得人群面更窄，数量更少；供应房源也明显比以往面积更小。经济适用房在一定程度上开始抹去投资的影子。

    第六：杭州基准地价上浮

    继2002年杭州基准地价上浮后，今年10月杭州市又调整了基准地价，比2002年最新的一次调整价格再上浮34%。这次调整是杭州市自1992年开始实施基准地价政策后的第6次调整。

    和以往的调整相类似，这次调整主要将地价和土地级别进行了上调。除西湖边的一级用地维持现状外，2～12级用地均不同程度地向外扩展。比如说原属三级用地的浙大西溪校区附近地块新列入二级用地；钱江新城中心区域(从复兴大桥至庆春东路)从原4级地升为3级地，使得南部边界由秋涛路外扩至钱塘江边。

    由于杭州市目前的实际地价远远高于基准地价，因此基准地价的调整无论对土地市场还是房价都没有太大的影响，但10月的这次调整还是向市场传递了一个信号：土地依然是日渐昂贵。

    第七：10月加息，掀起楼市涟漪

    10月27日晚，当人们已对半年多的“是否加息”的讨论疲倦的时候，央行宣布了加息的决定。这是中国9年来的第一次加息，无论是开发商和购房者对此都非常敏感。

    在宣布加息后的一星期内，市场掀起了一阵涟漪。所有的房地产股票板块在集体大幅下跌后小幅反弹；有开发商担心日后成本的增加、市场消费信心的改变；有专家认为，楼市会进入一个调整期；而杭州各银行表现出了一波提前还贷高峰。

    但在加息后的一个月，市场恢复了平静。从对杭州楼市看，影响甚微，该买房的还是出手买房；该拿土地的照样拿。业内分析认为，这一方面是因为加息的幅度比较小，无论对购房成本还是开发成本影响比较小；另一方面也说明了购房者消费心态的成熟和浙江开发商融资渠道的多样化。

    第八：中江房产纠纷案消费者胜出

    在火热的楼市下，针对开发商的投诉也层出不穷，并已成为消协最为关心的投诉热点之一。2004年，杭州最为典型的就是中江房产纠纷案，并最终以消费者的胜出而告终。

    中江房产纠纷案反映的是眼下最典型的涨价案例：3年前，浙江中江房地产开发有限公司与7位购房者签下了一份《认购协议书》，写明以每平方米4770.46元的认购价购买中江大厦；3年后的2004年，房产商却要以10988元/平方米的价格销售给认购者。在消费者的多方努力和各界呼吁、支持下，中江房产终于表示将继续履行当初的认购协议书，以原认购价出售给认购者。自此，此纠纷得到解决。

    和杭州楼市的火爆非常不合拍的是，房产纠纷的群体投诉大幅上升，老百姓对房产商呼求诚信的声音越来越高，杭州房地产的一些问题被掩盖在供销两旺的市场表象下。如何规范楼市，如何遏制开发商的失信行为已成为当前亟须重视和解决的问题之一。

    第九：物权法草案提请审议

    《物权法》到底会怎么来界定不动产的投资与受益？建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分和走廊、楼梯、外墙等共有部分，建筑物区分所有权人享有多少处置权？10月，《物权法》草案提请十届全国人大常委会第十二次会议再次审议。这部即将出台的《物权法》在今年引起了楼市的关注。

    根据《物权法》的草案，它在很大程度上解决了目前房地产市场中的一些疑问。比如，小区业主权益得到明确规定。它将首次对建筑物区分所有权详细涉及并进行了比较明确的规定。草案规定，车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定的或者约定不明确的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑屋区分所有权人共有。比如，物权法草案规定，建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。

    《物权法》草案之所以受关注，是因为它将明确保护和确立不动产的财产秩序，使目前楼市中尚未解决的问题都有明明白白的法律依据。

    第十：透明售房系统12月开通

    在公众和媒体将近半年的关注后，杭州透明售房系统终于在12月正式开通。透明售房系统最大的意义在于给杭州楼市建立了一个详细的楼市数据库，哪个楼盘在售，到底有多少房子可卖，价格卖多少，这在网上一目了然，从而在一定程度上遏制了开发商通过销控手段来人为制造“房源荒”的情况。

    在促进杭州的透明售房上，本报在本省媒体中率先关注上海的透明售房系统，以此推动和呼吁杭州也需要这样的系统。本报记者为此二赴上海，详细报道了上海透明售房系统是怎么运作的，对市场到底带来了哪些影响。同时，本报也认为，杭州透明售房系统还只是解决楼市目前诸多问题中的一种手段，莫要人为神化。