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纵观去年的上海楼市，在调控之下呈现出明显的先抑后扬、快速拉升的态势。然而在价升量增、节节攀高的繁荣表象下，各区域发展的不平衡状态和供求矛盾的动态变化也正在加剧，部分区域的不断追涨，已开始出现负面效应。整个楼市亦已显露出此消彼长的盘整格局。
去年上海楼市，由于信贷紧缩和土地供应的控制，市场供应受到明显抑制，无论是商
品房的新开工面积，还是新增预售面积，均双双大幅回落（去年1－10月，商品房新开工面积同比下降了1528%，新批准预售面积同比更是下降了1855%）。
但宏观调控对楼市需求的抑制，却作用有限。去年1－10月上海商品房的预售成交面积累计已高达2698万平方米，同比增长了1115%。
这一降一增，也就随即拉大了供求之间的剪刀差，以使去年的上海楼市出现了明显的供不应求。去年前10个月的商品房批准预售面积与已登记的实际预售成交面积的供求比为1119。两者之差的供应缺口已达400多万平方米。
供不应求的矛盾加剧，也就促使了价格的飞涨。而价格的飞涨也就再次刺激了投资和投机需求的急速膨胀。此类虚拟需求的激增，又反作用于价格，推波助澜地一再抄高房价，出现了如同股市那样的追涨现象……如此相互作用，不断循环，便自然使去年上海的房价，在调控之下，反而出现了比2003年更快更猛的上涨，去年10月全市商品房预售成交均价已比2003年第四季度猛涨了278%，
2004年10月的8187元平方米的全市均价水平，如果与2003年全年的均价水平5897元平方米相比，那更是上涨了3883%，远超出2003年2047%的全年涨幅。
去年，在控制土地供应的同时，为了增加中低价房的供应量，而加大了外环以外、远郊地区的土地供应，扩大了在远郊区域的房地产开发面积，以缓减供应的价格结构矛盾。
然而，去年的楼市表现却正好相反，房源价格结构的矛盾非但没有缓减，反而产生了另一种结构性的矛盾，即供应区域板块的结构与实际的需求区域板块结构，发生了背离和矛盾，从而导致在总体供不应求的情况下，除南汇以外的所有远郊楼市都出现了程度不同的供大于求，包括嘉定、松江、青浦、金山、奉贤、崇明等6个区县。其供求比分别为1084，1094，1075，1094，1070，1088。
而这些区域又恰是上海中低价房的集中区域。此6区县的各区商品房预售成交均价，均远远低于全市已突破8000元的均价水平。其中有4个区县的预售均价都低于6000元。其余2个也只在6500元平方米左右（并且，这2个区域中的预售均价还包括不少别墅项目的预售均价）。
与此同时，市区楼市却火爆异常，中心城区的12个区中（包括浦东、闵行、宝山等新城区），除了徐汇、杨浦供求基本平衡外，其余10个区都出现了明显的供不应求。尤其是黄浦、卢湾、长宁、虹口4区，供应缺口都在60%以上，即商品房预售成交量都在新增供应量的16倍以上。
这一供求比与大多在09以下的郊区供求比相比，这一热一冷的反差，也就显而易见了。并且，这一反差将会随着外环以外楼盘开发力度的加大，供应量的不断增加，而进一步拉大。郊区供大于求的矛盾会越加突出。
（注：本文所用数据均来源于上海房地产交易中心和网上房地产，或根据上述数据再整理计算得出。）
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