对于北京明年的房价走势，业内外众口一词地认为：明年房价必涨无疑，但涨多涨少，众说纷纭。目前，市场上比较多的是开发商的声音，大多开发商认为，明年北京房价会大涨，有开发商说：“明年将是近几年北京房价涨幅最高的一年。”更有甚者，有开发商预言：“明年北京房价至少涨30%。”这些声音既代表了开发商的态度，也代表了开发商的希望。与这种观点不同，一些房地产代理商根据他们多年的监测、分析，普遍认为：明年北京房价会涨，但涨幅不大。

    近日，在本刊组织的顾问会上，伟业顾问总经理林洁预测说：“明年北京房地产市场的交易量会上升30％左右，但房价会与今年持平或略升。”对于“2005年房价整体持平或略升”的观点，一些房地产专业机构表示赞同。亚豪地产相关人士分析说：“北京2005年的市场供应量将稳中有升，市场供应量极大。尽管‘831大限’后剩下了288个项目，但其中大盘的比例明显增加，仅我们知道的东部就有至少3个百万平方米级大盘将在明年面世，西部至少有4个50万平方米的大盘明年面世，预计2005年北京楼市的供应量仍稳居高位线。从房价走势上，北京2005年的房价同样稳中略升。一方面，市场极大的有效需求量的实际存在控制了价格杠杆，这一点从2004年销售市场的表现即可一目了然，但因为供应量的原因，升幅不会太大。”

    伟业中原亚豪三大代理商预言2005京城房价涨幅不大

    对于北京明年的房价走势，业内外众口一辞地认为：明年房价必涨无疑，但涨多涨少，众说纷纭。目前，市场上比较多的是开发商的声音，大多开发商认为，明年北京房价会大涨，有开发商说：“明年将是近几年北京房价涨幅最高的一年。”更有甚者，有开发商预言：“明年北京房价至少涨30%。”这些声音既代表了开发商的态度，也代表了开发商的希望。与这种观点不同，伟业、中原、亚豪等房地产代理商根据他们的监测、分析，普遍认为：明年北京房价会涨，但涨幅不大。

    近日，伟业顾问总经理林洁预测说：“明年北京房地产市场的交易量会上升30％左右，但房价会与今年持平或略升。”

    林洁分析说，预测2005年房价会持平或略升，主要依据如下：

    1、根据伟业指数，自1997年到现在，房地产市场的整体综合价格由下降逐渐转为近期平稳发展且有些上升的趋势，特别是居住物业价格指数，基本呈现出平稳发展的态势。2003年北京地区市场价格指数综合物业为78点，居住物业为99点，2004年1—3季度的综合物业为82点，居住物业为102点，预测2005年全年的价格指数均会有所上升。再加上土地资源的不可再生性和可开发用地的绝对减少、建筑原材料价格的上涨以及土地、融资、人力成本的上涨，将支撑整体房价一直呈稳步上涨的趋势，综合部分过关项目在资金压力下急于变现而推出的降价措施，明年整个市场的房价变化不会太大，呈稳中有升的趋势。

    2、2005年下半年“供应集中放量”。林洁说：“我们对于2005年下半年“供应集中放量”的预测，是基于2004年年初以来，随着土地供应及相关政策的出台，房地产项目供应量从“蓄水期”到“开闸放水期”的阶段性变化。

    在国家对房地产市场宏观调控“管好土地，收紧信贷”的思路指导下，从2003年开始，国土资源部和北京市政府以及各相关部门实施了一系列的严格土地管理和供给的相关政策，2003、2004年新项目推出数量增长相对放缓，但仍保持上升势头。(如图)《4号令》规定从2004年1月9日起，停止所有经营性项目的土地协议出让，全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易，从而断绝了历来是北京市土地供给主要方式的协议出让渠道，在短期内造成2004年上半年土地供应的减少，形成了对于待出让土地的“蓄水”作用。

    2004年8月4日，北京市国土局、发改委、规划委和监察局等几个部门联合下发《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，随后，市国土局分三批公布了可以继续协议出让的项目名单。过关项目的总建筑面积大致在1.3亿平方米，造成了土地供给“开闸放水”的效果。如果所有过关项目都能按计划完成，那么按照北京市目前商品房销售量年均2000万平方米左右计算，这部分项目大约可供市场消化5年。但是，事实上，过关的项目中还有一些不确定因素。例如，过关的项目中会有一部分没有能力交齐土地出让金；或者在交齐土地出让金之后，缺少足够的建设资金迅速进行开发建设等，但综合来讲，过关且具备开发实力的项目还是比较多。伟业营销公司在2004年下半年新签约的楼盘数量增长很快，而且其中有相当大的比例预计将在明年下半年进入开盘销售阶段。再考虑到众开发商要求资金快速回笼的迫切心态以及过关项目的运作周期，预计2005年下半年房地产项目供应将出现集中放量，将比2004年同期供应量有较大幅度增加，达到30％以上。

    3、郊区化的中产阶级化的发展趋势，使得北京市场一直以来供需不匹配的矛盾开始有所缓和。随着城市中心可开发用地的减少以及房地产开发逐步向城市边缘蔓延的趋势，供应中位于城市中心地位的高档房或者说由于稀缺的地理位置而导致的高价房所占比例越来越小。另一方面，我国的中产阶层正在逐步发展壮大，成为住宅郊区化的重要推动力。作为美国中产阶级的终极居住理想，独立住宅化的趋势也在北京显现。上海严控私家车的增加，而在北京随着汽车的高度普及和路网建设的推进，郊区低密度住宅将有可能进入主流市场。最关键的是，这意味着这种原来的高档产品将成为平民化的居住需求，从而拉低其价格，缓和原先在中低价位住宅方面的供需矛盾。

    基于以上观点和论证，伟业对2005年房价的预测是整体房价持平或略升，供需结构矛盾有望得到缓和。

    对于“2005年房价整体房价持平或略升”的观点，一些房地产专业机构表示赞同。亚豪地产相关人士分析说：“北京2005年的市场供应量将稳中有升，市场供应量极大。尽管“8·31大限”后剩下了288个项目，但其中大盘的比例明显增加，仅我们知道的东部就有至少3个百万平方米级大盘将在明年面世，西部至少有4个50万平方米的大盘明年面世，预计2005年北京楼市的供应量仍稳居高位线。从房价走势上，北京2005年的房价同样稳中略升。一方面，市场极大的有效需求量的实际存在控制了价格杠杆，这一点从2004年销售市场的表现即可一目了然，但因为供应量的原因，升幅不会太大。”

    伟业中原亚豪三大代理商预言2005楼市热点全面开花

    北京楼市虽然是“涨”声一片，但不同的区域，涨幅也不同，购房人选房自然愿意跟着“涨幅”走，哪儿“涨幅”高买哪儿，一个个热点区域也相继形成，明年北京楼市的热点在哪儿呢？

    一位在业内打拼了十几年的资深人士分析说，楼市的热点一般是跟着规划走。最早的时候，北京楼市的热点走“线”，哪儿路通了，哪儿就热起来了，比如京顺、京昌都曾风光一时；近几年，北京楼市的热点走“片”，商业热点有CBD、中关村、金融街(资讯 行情 论坛)等，居住热点有亚运村及亚北、望京、太阳宫、朝阳公园、双井、亦庄、西山等。但今年以来，随着北京城市建设步伐的加大，楼市的热点也多起来了，而且区域分散，很难像以前那样总结出“热点东移”、“热点西进”等规律，只能说是“热点分散，全面开花”。

    伟业顾问的数据分析印证了上述观点。伟业顾问总经理林洁说：目前，楼市热点区域明显分散化，总体来讲，楼市热点只能大致按“由东到西、由北到南、由里到外”来总结，在“由东到西”的发展过程中，西部会成为“热中之热”。

    什么是热点区域呢？无非是供需两旺、成交量高。按照这个标准，目前北京楼市中各个区域都有热点出现。

    2004年以来，北京楼市一路看好，无论是城里的公寓，还是郊区的住宅；无论是城北的普通住宅，还是城南的Townhouse；无论是亦庄、望京、中关村这样一些老的热点区域，还是京沈高速、京承高速、良乡、朝阳北路这样一些新的热点区域；无论是经济适用房、普通商品房还是上万元的豪宅；无论是小户型还是主流住宅产品，无论是新开楼盘还是陈年老盘，房子都出奇地好卖，北京楼市全线飘红，处处有热点。

    2005年的热点或者说区域性变化，将维持和发展今年“全面开花”的趋势，并呈现出“由东向西、由北向南、由里向外”的“火势蔓延”的趋势。造成这种趋势的原因有两个：一个是由于随着房地产开发量的增加，城市中心以及原有热点区域的可开发用地逐步减少；一个是随着道路交通条件的改善，城市各个区域的差别在逐步缩小，居住新区和土地供应不断出现，造成房地产开发越来越取决于区域土地供应情况。“由东向西、由北向南、由里向外”的蔓延趋势正是以土地供应为先决条件、分散热点区域的表现。

    伟业顾问分析，相对来讲，在北京的各个热点区域中，西部区域楼盘的价格比起其他区域的同档次楼盘要高，究其原因，有以下几个方面：

    首先是根据北京市“两轴、两带、多中心”的城市整体规划，西边区域属于西部生态带的范围，无论从历史、现状，还是未来发展的趋势看，供应量相对较少是一个长期的状况。

    其次，西部、特别是西北部的山水和教育资源的稀缺性是本区域最大的特点。西北部区域历来是京城皇家园林选址的上风上水的宝地，香山、西山的景观资源非常丰富。海淀区高校的集中、教育设施的齐备也是其他区域无可比拟的。另外，西部区域客户有效需求增加显著，由于西部是高科技产业和教育行业的集中区域，而近年来这两个行业的发展非常迅速，从业人员收入水平增长很快，中关村IT精英和各高校教师的经济收益提高不少，购买力自然也增加了。

    与此同时，西部地区可开发用地短缺将是一个长时期的状况，住宅产品供应量也就有限，难以形成像其他区域那样非常激烈的市场竞争，再加上区域客户购买力的不断增强，会在2005年形成同档次住宅价格高于其他区域的局面。

    中原相关人士分析，北京楼市的热点区域应按照写字楼、商业、住宅等内容细分。从住宅和公寓的区域热点来看，2004年，北京楼市就出现了“全面开花”的局面。2005年住宅和公寓的新热点，将转向现有热点区域的外围。比如近几年，东部公寓供应比较旺盛的热点区域如CBD、燕莎、东直门、酒仙桥等，由于土地的不可再生性，这些地区可供开发的土地面积减少，因而这一带的新增公寓在减少，转而向这些区域的外围扩张或向新的城市功能区域发展。根据北京中原这些年对公寓市场分布区域的监控，预测2005年新增公寓主要集中在双井、丽都、亚奥区域、通州及中关村外围、亦庄南区等区域。

    亚豪地产对北京楼市2005年的热点区域相对具体一些。亚豪地产相关人士分析说，预计2005年北京将在以下几个区域爆发出强劲的市场冲击力，包括西四环南段两侧、山后地区、亚北别墅市场、酒仙桥地区、百子湾地区、通州北关地区、东四环朝阳公园桥及红领巾桥两侧、马驹桥地区等。这些区域中大部分将至少出现1个震动市场的大盘，另一部分将出现多个中型楼盘同期面世的局面。