|
2004年中国房地产行业受国家宏观政策调控影响痕迹太明显了，因此也有人说，2004年对于中国房地产行业来说，更准确的表述应该为房地产行业的政策年。在一定意义上，政策一方面是从国家的宏观调控的角度对整个行业的发展进行调整和控制，另一方面政策同样是对行业的发展起到了积极的引导作用。
对于房地产商来说，漫长甚至有些郁闷的2004年终于随着最后一张日历的撕去而离去
，而2004年的房地产市场在国家宏观政策的调控及指引下，则为2005年的发展奠定了一定的基础。同样从2005年1月1日起开始实施一些新的国家政策以及有关行业管理规定，为2005年中国房地产行业的发展布局探路。一些与老百姓和开发商息息相关的管理规定开始执行，这在一方面促进房地产行业的健康发展，而更主要的则是提升了我们的生活水平，同时维护了老百姓的合法权利。本版采写/本报记者袁秀丽张学冬
1低价圈地难再
土地有偿使用费实行先缴后分
收回土地使用费征收权，遏制开发商“低价”圈地
根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，2005年1月1日起，中国对土地有偿使用费将实行先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30％逐级上划中央总金库；将库款的70％部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。
国土资源部相关人士表示，全国大部分地区存在新增建设用地土地有偿使用费欠缴问题，不少地方认为，中央财政的30％只要交了，地方的70%自己说了算。而实际上，这种减免、拖欠新增建设用地土地有偿使用费，客观上降低了用地的成本，助长了“圈地”之风，给各地违规招商引资活动提供了方便，也给地方政府铺摊子、搞重复建设提供了本钱。
国土资源部相关人士表示，以往出现新增建设用地土地有偿使用费越权减免、应缴未缴等问题的漏洞主要出在缴费方式上，中央和地方“两条线”，各缴各的，互不摸底，投机取巧者很容易瞒天过海，而现在将中央和地方的新增建设用地土地有偿使用费合在一起，就地足额缴齐了再划分，这样一来，想将地方的那部分拖着不交也不行了。
点评：北京仁和律师事务所孟宪生表示，这项土地政策对购房者的直接影响不大，不过也可从中看出房地产市场在逐步规范化。沿海绿色家园集团北京兴港房地产开发有限公司董事长刘汉发则认为，土地成本占到开发成本的四分之一到三分之一，这项法规实际是抬高了房地产开发的门槛，没有资金实力或靠投机取巧的企业将会逐渐退出市场。
2房屋契税不代收
契税由地方税务机关直接征收
开发商不得再以代收契税为名占用业主资金
根据北京市地方税务局、北京市财政局、北京市建设委员会、北京市国土资源局2004年12月1日联合下发的《关于做好税务机关征收契税有关问题的通知》，2005年1月1日起，房屋契税不再由国土资源局代收，转由地方税务机关直接征收。同时还规定纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
记者从北京市地方税务局了解到，自2005年1月1日起，为方便纳税人，北京市20个区县局、分局的税务机关不仅在办税大厅设立了契税征收网点，同时，还在各级国土、房产管理部门办理土地、房屋权属转移变更登记手续的场所设立了征收网点，办理税收政策咨询、契税减免申报审核、税款征收等有关涉税事宜。
纳税人要先缴纳税款后才能领取土地使用权证、房屋所有权证。如个人拆迁购买房屋，只要手续齐全、符合条件，就可以在税务机关设立的任何征收窗口当场办理契税减免手续，立等可取。纳税人在缴纳税款时，还可以使用具有银联功能的银行卡缴纳税款，降低纳税人携带现金纳税的风险。
点评：对此，沿海绿色家园集团北京兴港房地产开发有限公司董事长刘汉发表示，契税由地方税务机关直接征收不会对购房者产生影响，其中相关的税率也没有任何变化，只是以前由房管局代收，现在改由税务机关征收而已。据记者了解，目前有不少楼盘在业主办理入住手续时提出代收契税，否则不办理入住手续，刘汉发认为该规定出台后，开发商更没有理由代收契税，这从一定程度上遏制了开发商占用业主资金的情况。
北京仁和律师事务所孟宪生也认为，开发商代收契税是违反税收征管法规的，因为税务部门仅委托房管局作为代收机构，只是在执行过程中有些模糊，使得开发商充当了代收的角色，但是从明年1月1日起，这种情况将会得到控制。
3房贷月供增加
房贷月供还款开始增加
今年10月29日前办理的房贷，月供还款将增加
2004年10月29日，中国人民银行突然宣布从当日起上调金融机构存贷款基准利率0.27%，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。据了解，这是央行九年来第一次加息，也是此前连续八次降息后的一大转折。
加息后，个人住房公积金利率、个人住房商业贷款利率等其他各档次存、贷款利率也相应调整。其中个人住房公积金贷款上调0.18%；而个人住房商业贷款利率5年（含）以下上调0.18%，5年以上商贷利率则上调0.27%.同时根据个人贷款的有关合同约定，从10月29日以后申请的新贷款，将按照新利率执行，而老贷款则从2005年1月1日起上调利率。
点评：中原地产市场研究总监徐成峰表示，从2005年1月1日起，通过住房公积金和商业银行进行贷款买房的贷款利率将按照上调后的利率执行，也就是说2004年10月29日前办理的个人住房贷款，从2005年1月1日月供还款将有所增加。
有专家计算说，央行加息让贷款买房的市民购房成本增加2％。如果按照利率上调0.27%计算，将使购房者1万元的贷款额每月供款约多交1.5元。以购房贷款40万元为例，以按揭期限20年计算，每月供房款将增加60.13元，每年供房款增加721.56元，20年住房贷款总额共增加14431.2元，所以2005年1月您去还月供的时候就要多准备一些人民币，虽然不是很多，但也是新增加的数额。
4业主获得保障
法院不得查封已付全款抵押房
前提是业主能证明购买房屋时对抵押并不知情
明年1月1日起，如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，只要业主能够证明自己在购买房屋之前，对房屋已被抵押的事实完全不知情，而且已支付了全部房款并入住，那么即使抵押权人（通常为银行）向开发商追讨欠款，法院也不能查封、扣押、冻结该套房产。
此外，依据《规定》第七条，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人（通常为银行）向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。
点评：开发商将抵押的房产卖出本身是一种违法行为，但目前这一现象仍然存在，并且给消费者带来很大的困扰，甚至会面临钱房两失的局面，但该法规出台后将有效地保护消费者。北京市律师协会建筑与房地产专业委员会委员陈旭律师表示，在该《规定》公布之前，如果购房人购买了被抵押房屋，只能退房以及要求开发商双倍返还购房款，但实际上，很多业主并不想退房，该《规定》的出台对这部分想继续拥有房产的业主无疑是个好消息。“从某种程度来说，该规定为业主购房再上了一道‘保险’”，陈旭表示。
北京仁和律师事务所孟宪生认为，这条司法解释的出台主要是体现了一种人文关怀，这是高院针对相关法律在运用过程中出现的问题做出的司法解释，对于购房者来说，可以更好地保护自己的权益。但对于该《规定》的第七条，孟宪生律师认为还可以增加一些补充意见，如果业主仅有一个经济适用房应适用该条款，但业主抵押的房产如果是别墅，完全可以拍卖、变卖，再买一处经济适用房，而余额可以用来抵债。
5拍卖潜规则受控
京城土地拍卖法规更加具体
有望进一步拓宽京城房地产行业的销售渠道
根据《拍卖法》和有关外商投资的法律、法规，商务部起草了《拍卖管理办法》（以下简称《管理办法》），目前《管理办法》已经商务部2004年24号部长令公告，将于2005年1月1日正式实施。
拍卖作为特殊的商品交易方式，自1986年在我国恢复以来发展迅速。但随着拍卖领域的不断拓展，拍卖行业也出现了许多新情况和新问题。为了有效解决这些新情况、新问题，规范拍卖业经营秩序，商务部经多方听取意见，制订了《管理办法》。
《管理办法》共7章62条，除总则和附则外，分别对拍卖企业的设立、变更和终止，外商投资拍卖企业，拍卖从业人员及拍卖活动，监督管理，法律责任等作了明确规定。商务部市场建设司有关负责人表示，在《管理办法》出台之前，很多拍卖企业采取了“零佣金”竞标甚至给委托人回扣等手段，恶意竞争，导致拍卖前期宣传、评估等准备工作不到位，影响了拍卖的效果，甚至导致了国有资产的流失。为此，《管理办法》规定了“禁止恶意降低佣金比例或低于拍卖活动交易成本收取佣金，甚至不收取佣金或给予委托人回扣等手段竞争拍卖标的”及相应的处罚措施。业内人士认为，这将有效地遏制目前京城土地拍卖市场存在的一些潜规则。
点评：中华国际拍卖联合集团董事局主席、广东省古今拍卖有限公司董事长陈少湘认为，以招拍挂的方式出让土地相对于以前协议出让和划拨出让来说，是一个进步，但由于目前全国没有统一的招拍挂的示范文本，有些做法很不规范，《管理办法》出台后将会改变这一局面。陈少湘表示，相对于上海、广州等城市的房地产拍卖市场来说，京城房地产行业的拍卖市场非常狭小，尤其是房地产拍卖的市场氛围还没有完全形成，《管理办法》出台后，可以进一步促进京城房地产拍卖行业的发展，尤其是可以拓宽房地产行业的销售渠道，可以预测2005年京城房地产行业将掀起拍卖的风潮。
6按揭证券化
建行首家推出房贷证券化产品
住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式
来自银监会的消息称，建行将在2005年一季度获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。
据介绍，建行采用的方案是表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构（SPV），用以收购银行资产，在公开的债券市场上进行招标，基本上是发行基于其中长期信贷资产的信托计划或者债券，为的是将中长期资产变现、提高流动性、减少信贷风险。而银监会和中国人民银行联合起草的《商业银行资产证券化管理办法》也即将上报国务院，涉及发行主体、风险管理、定价、信用评级、担保等方面，同时涉及会计、税收、信息披露等技术问题，并有望明年年初出台。
点评：虽然该规定是在一季度开始执行，但是我们还是把它放在了1月的行列，因为这个规定让好多人等了好多年。住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个“资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券。
从宏观来看，银行资产证券化可以提高金融市场的效率，降低金融风险。微观来看，开展住房按揭等贷款证券化可以增强商业银行的流动性，优化资产负债匹配结构，分散抵押贷款风险，有利于降低按揭贷款利率，减轻购房人的还款利息负担，也便于简化不动产转让手续，扩大不动产交易市场。
| 
