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时间须臾而过，2004年的深圳房地产在一片喧嚣声中延续到2005年。2004年的深圳地产就象只涨不跌的牛市一样，价格、片区、土地、交通、税收、金融等热点炒做的温度都在宏观调控的梳理下直线飙升。
从年初的契税、物业税的调整到4月份的各大豪宅涌现；从香蜜湖九万三的土地热潮到“831”土地大限；从深圳关内土地饥荒到关外宝安中心区的群雄并起；从二次银根紧缩到
10月银行加息；从布龙地区的媒体宣传到造城运动的热火朝天；从尖岗山拍卖会上演双城计到12月28日的地铁通车——一年来热点纷呈，令人目不暇接。每个亮点的出现都是一次对现金流的检验，而每次现金流的涌动都使某个片区成为焦点。冬至春初，年终，深圳房地产热钱哪里去？我们再次盘点关内、关外。
关内豪宅热点仍然不断
2004年是豪宅和中小户型分庭抗礼的时期。年初的兰溪谷、香蜜山同天解筹，市场反应热烈，山居住宅再度受到市场追捧。开发商在利用深圳特殊的地形地貌、自然资源的同时，提高了项目的档次，使得片区升值潜力加大。更有的楼盘巧妙利用山体倚山而筑，使建筑物融合到群山之中。大南山附近的山海翠庐、光彩山居岁月，梧桐山的云深处等都是富有特色的高档楼盘。其后，位于东部黄金海岸的东海岸二期、天琴湾、17英里等豪宅塑造了深圳滨海豪宅的壮丽景观。更有大梅沙的心海伽蓝创造了双层观海的“总统”级户型。
香蜜湖、华侨城、蛇口半山“三雄”主领深圳豪宅天下的格局依然不衰。香蜜湖的水榭花都、香域中央以丽质天成的优容出现；华侨城的波托菲诺早有盛名，侨城东的博林贡院则在园博园隆重开园之前推出，引起市场热烈反响；南山的中信红树湾、瑞河耶那、红树西岸、阳光带·海滨城、海怡东方等则以高姿态亮相。
2005年，香蜜湖的水榭花都三期即将推出，将再次引发中心区豪宅热钱聚集。
关内小户型光彩依旧
从2002年起，小户型突然就火了，并且一发不可收拾。从罗湖到东门，直到南山，真有“活火熔城”之势。当然，有人捧才能火。那么，“捧哏”就是众多衷爱她的白领人士。这些唱着“不要问我从哪里来”的创业者，从一穷二白到用几年积蓄买个安乐窝，使自己“租房”的外来工时代结束。“小户型”成为移民者第二故乡之根。这也是2003至2004年皇庭世纪的爆发式营销持续巨大成功的原因。
除了自住者，还有“投资客”对小户型的青睐。有个原理是“城市中心区小面积单位的投资回报高于大面积的单位”。这使得罗湖东门小户型如缤纷时代、东门168、东门天下等为小户型明星中的焦点。而主打七、八十年代的花好园、星座传奇更使得关内小户型热度达到最高沸点；随后，京基地产“首相营销”令福田华强南的御景华城集千万宠爱于一身。
相信2005年深圳小户型的明星温度指数更将直线上升，并有衍射到关外的趋势。在宝安白金酒店公寓、阳光花园的中小户型的引领下，小户型俨然成了大明星。
群雄继续争霸宝安中心区
今年，在宝安政府大力引导和推动下，孕育了三年之久的宝安中心区终于揭开神秘面纱，脱颖而出。市政工程建设如火如荼，房地产开发拉开了帷幕，各种配套设施如学校、医院、商业、酒店等纷纷开启，一场盛况空前的宝安中心区地产开发隆重上演。
发展中有竞争，竞争中有参与。宝安中心区拒绝封闭，随着发展，在吸引各大投资者的同时，更将吸引南山、福田乃至罗湖的置业者，提高消费水平和购买能力。
走进宝安中心区，可以看到七个住宅小区：金成时代、天悦龙庭、幸福海岸、好旺角、凯旋城、新岸线、丽晶国际。前四个楼盘都在今年推出。在新楼盘纷纷亮相的同时，吸引人眼球的关键之处当然是“价格”。大多数发展商将价格定在4500至5500元／平方米之间，使整体价位有很大提高。采取这样的措施，不是各开发商开会协商而成的，而是他们都看到了宝安中心区的未来发展和良好前景。这不是炒做的结果，却是区域建设和发展带动楼盘价格上涨的原因。宝安中心区凭借其种种优势，将可能成为深圳中心西移的理由，也使开发商增强了项目销售成功的信心。
2005年，宝安中心区尚有土地待建，我们看到，泰华地产的大片存地正伺机而动。可以预见，“深圳西岸”的真正“逐鹿”还在明年。
布龙三镇比翼齐飞
深圳布龙地区，布吉、龙华、观澜在各具特色中呈现统一。随着地铁的建设和运营，三镇的地产经济将飞速发展。
2004年，龙华的几个新盘受到市场瞩目：在规模、位置、小区规划、配套和发展前景方面首屈一指的锦绣江南推出三期，日出印象、世纪春城二期以及皓月花园、香水郡都有较好的销售量。其中，浩月花园推出的多层不带电梯的毛坯房，均价达到每平方米4500元。锦绣江南三天几尽售罄。随着地铁4号线的运行，将带动港人对龙华的关注。港铁物业开发量有290万平方米，势必带来港式精品小区和高档的物业管理．
布吉房地产业的发展历史较久远。早在2001年就有中海怡翠这样的大盘出现。布吉楼盘发展规模大，园林小区设计优秀，项目大多沿深惠路、布龙公路而建，以图交通方便。更多项目还利用丘陵地貌的特点，依山造势。康达尔花园、信义假日名城、中城康桥、大世纪·水山缘、阳光花园、桂芳园等都成为深圳的经典楼盘，今年中海怡美山庄再夺深圳地产的风头。明年，布吉将有英俊年华等新盘推出，布吉房地产将继续保持高温。随着地铁3号线的建设运行，吉荷高速公路的建成，依托加工业、制造业和旅游资源，布吉将不断有高档物业出现。
观澜的发展缘于观澜湖的发展。这正是一个休闲产业带动区域经济发展的典型案例。观澜湖横跨深圳和东莞两地，这几年，正是有了观澜湖高尔夫球会，附近的交通建设不断完善。许多当地官员和投资者都表示，如果没有观澜湖高尔夫球会这个项目，以当地的经济基础，不可能出现这样一个国际性的社区。由观澜高尔夫球会派生的观澜高尔夫大宅已经成为此地的毫宅典范。观澜将在交通发展完善中腾飞。
盘点深圳2004年热点片区，有香蜜湖、东海岸、红树湾、华侨城、宝安中心区、布龙各镇，可见在2005年的深圳版图上，地产将持续稳定发展，全面开花，继续在宏观调控的影响下成熟完善。
作者:置业国际集团董事总经理姜树荣
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