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商报讯（记者贺文）“建成时间在2年以上的商品房，将逐渐取代已购公房在北京二手房市场的主角地位，成为新的二手房交易热点。”昨天，北京世邦信义房地产经纪公司总经理冯其义在接受记者采访时，做出这样的市场预测。而从目前的市场反映来看，自银行加息后，北京市场次新房的销售已经出现了上扬的趋势。
所谓“次新房”，是针对已购公房（民宅）和新盘（建成时间在2年以内的商品房）而
言。冯其义做出上述判断的大环境之一是，新盘开发逐渐郊区化与消费者因工作、生活的需要而导致的购房“返城”现象的并存。根据中原地产最新的市场统计，2004年北京新增的145个、总供应量为2061．21万平方米的住宅，共有66个、1144．8万平米分布在五环外，是新盘分布最多的环线；从行政区域来看，通州区和丰台区今年新增商品房的供应量比前些年有较大幅度的提高，位居总供应量的第二和第三位。与此相比，次新房（建成时间在2年以上的商品房）在地理位置上的优势显现出来。据北京世邦信义的市场统计，大部分次新房都分布在东二环至东四环之间，而该区域正是北京工作和消费环境相比集中的区域之一。
另外，次新房的投资回报率是北京二手房市场上投资回报率最高的房屋类型。冯其义以ＣＢＤ区域和左家庄地区的二手房投资为例，其中ＣＢＤ次新房的投资回报率为7．8％左右，公房及新盘分别为5．5％、6．5％；左家庄的次新房投资回报率为7％，而公房及新盘分别为6．4％、6％。冯其义认为，次新房的投资回报率高表现在其性价比较高。如左家庄地区的公房售价约为6900元／平方米，但小区环境较差，物业收费低的同时管理也不到位，一般也没有会所；新房价格则近1万元／平方米，物业费较高，但一些会所尚未投入使用；相比之下，次新房小区的会所不仅投入使用，小区环境成熟，而且其价格经过市场的检验已处于相对合理的水平，每平方米6500元－6800元。
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