近日，国家统计局投资司副司长贾海在接受本报记者专访时表示，前11个月，随着各项宏观调控措施的逐步发挥作用，全国房地产开发市场发生明显变化，但房地产开发投资规模偏大,增速偏高,商品房销售价格增长过快等问题依然没有得到根本的解决。因此，应继续实施各项宏观调控政策，防止房地产开发的再度膨胀，确保国民经济的持续稳定发展。

    抑制地产投资扩张势头成效明显

    贾海透露，以控制土地和信贷紧缩为主要手段的宏观调控政策对全国房地产的开发取得了明显成效。

    统计数字显示，当前我国房地产开发投资规模扩张的势头有所减缓。1-10月份，全国累计完成房地产开发投资9526亿元，比去年同期增长28.9%，增幅同比下降2.9个百分点，比上半年略增0.2个百分点。

    银行贷款增幅回落,所占比重减少。1-10月份，房地产开发企业资金来源12967亿元，比去年同期增长31.4%，增幅同比下降12.5个百分点，也略低于上半年增长32.8%的水平。

    土地供应增幅大大低于去年同期。1-10月份，全国完成开发土地面积1.3亿平方米，比去年同期增长9.0%，增幅同比下降30.5个百分点，也低于上半年增长11.5%的水平。

    商品房销售增势趋缓。1-10月份，全国商品房销售面积2.1亿平方米，比去年同期增长18%，增幅同比下降16个百分点,也比上半年回落8.3个百分点；商品房销售额5704亿元，同比增长31.9%，增幅下降8.7个百分点。

    商品房空置面积继续保持负增长。到10月末，全国商品房空置面积9777万平方米，比去年同期下降3.7%，而去年同期是增长7.6%，今年上半年是增长0.2%。

    诸多问题依旧值得关注

    但是，贾海同时指出，仅从目前看，宏观调控取得的成效还只是阶段性的，房地产开发领域依然存在着众多问题。

    首先是在建规模仍然偏大。1-10月份，全国商品房施工面积达12亿平方米,占全部城镇投资施工面积的55.5%，高于2003年53.1%的水平。1-10月,房地产开发项目计划总投资高达4.2万亿元，比去年同期增长35.2%，增幅高于去年同期13个百分点。

    其次，投资结构也不尽合理。贾海说，目前在房地产开发中，高档住宅和别墅、公寓比重过高，中低价位的住宅和经济适用房屋的开发量不足，房地产市场供求关系中存在着结构性矛盾。1-10月份，全国商品住宅完成投资6461亿元，同比增长27.9%，占房地产开发投资的比重为67.8%，比去年同期下降0.6个百分点。其中经济适用房完成投资472亿元，同比增长5.0%，所占比重由去年同期的6.1%下降到5.0%。

    分城市看，40个重点城市经济适用房投资274亿元，增长15.8%，增幅虽然比去年同期明显加快，但所占比重为4.3%，同比下降0.4个百分点，且所占比重低于全国平均水平。其中，天津、大连、无锡、武汉、昆明和乌鲁木齐等16个城市的经济适用住房完成投资呈现负增长。

    更为市民关注的是商品房平均销售价格上涨过快的问题。1-10月份，全国商品房平均销售价格为2758元/平方米，同比上涨11.7%，涨幅比去年同期提高6.7个百分点，为1998年以来同期的最高水平。其中，商品住宅平均销售价格为2566元/平方米，上涨10.2%，涨幅比去年同期提高4.9个百分点。

    据贾海初步分析，全国商品房平均销售价格上涨过快的主要原因：一是消费需求的推动,1-10月的商品房销售面积大于同期竣工面积833万平方米；二是经济适用房开发规模减少，对平均销售价格的平抑作用减弱。如中部地区，经济适用房投资106亿元，同比下降6.0%，价格涨幅比去年同期快10.1个百分点；三是政府主导的城市建设加速，导致对商品房的刚性需求和价格的上升。据他估计，全国各城市去年的拆迁面积达到上亿平方米，占销售面积的1/3左右；四是去年以来钢材、水泥等建筑材料和人工费价格上涨等因素使建设成本提高。如中部地区1-10月竣工房屋平均造价1051元/平方米，比去年同期提高116元，西部地区982元/平方米，提高60元，东部地区的广东为1866元/平方米，提高79元、北京1817元/平方米，提高80元；五是在低利率和消费预期普遍看好的情况下，持币待购者和部分炒楼资金“买涨不买跌”；六是因房地产的不动产特性，使开发商的竞争成为少数企业之间的竞争，从而形成垄断竞争的局面，为联手抬价提供了可能性。

    宏观调控已使上海地产进入高位盘整，控制房价的过快涨幅将是明年的重头戏

    此外，地区发展不平衡，西部地区回落更快。贾海说，中、西部地区房地产开发相对来说比较落后，在宏观调控的情况下，往往是“刹车快、启动慢”，对经济发展的影响更大一些。1-10月，在全部完成房地产开发投资中，东部地区完成投资5009亿元，同比增长27.6%，增幅同比下降1.1个百分点；中部地区完成投资1052亿元，增长38.6%，增幅同比下降8.9个百分点；西部地区完成投资1124亿元，增长25.3%，增幅同比下降20.7个百分点，是回落最快的地区。

    明年房价涨幅有望回落到10%

    贾海说，今年以来，由于反映全国房地产市场变化的主要指标全面回落，综合反映房地产市场景气状况的“国房景气指数”也从年初的107.75点，回落到1-10月份的104.87点，低于去年同期106.67的综合景气水平,随着宏观调控成果的体现,估计年终“国房景气指数”有望回升到105点左右的正常水平。

    从市场消费需求角度看，房地产市场经过多年的培育，在一系列住房改革政策的推动下，住房潜在需求正在转化为有效需求，主要来自于三个方面：居民住房需求的升级换代，旧城改造和城市基础设施建设带来的城市拆迁，城市新增人口(其中相当部分是富裕农民)进入市场购房。

    从土地供应角度看，由于房地产开发用地是前几年取得的，从1999年到2003年，开发商累计土地购置面积和开发面积对比，估计还有4亿多平方米没有进入开发阶段。虽然对土地供应的清理整顿使得一部分违法用地不能进入开发，但总体上对全年的房地产开发用地不会产生大的影响。

    从资金供应角度看，虽然银行贷款比重下降，但定金及预收款和企业自筹资金比重明显上升，资金来源仍比较充足，基本保持了30%以上高于开发投资的增长速度。

    因此，在当前国民经济快速发展和市场环境不断改善的条件下，支持房地产开发持续发展的基本条件没有改变。预计全年房地产开发投资仍将保持23%左右的较快增长，商品房平均销售价格涨幅有望回落到10%左右。

    业界提出五点建议

    为了实现房地产市场“供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标，防止市场大起大落，贾海综合业界观点提出了五点建议。

    首先，宏观调控不能放松，重在“区别对待、分类指导”。贾海说，为防止房地产市场，特别是开发规模较大的地区出现“过热”，要继续保持宏观调控的高压态势，避免出现土地、信贷供应反弹。调控的重点应放在东部，完善市场准入制度，对在建项目处理从宽，对新开工项目处理从严，以减少损失和空置。继续培育二手房市场，采取销售限价、抑制“炒房”需求等措施保持价格的稳定。

    其次，改善投资结构，缓解供求矛盾。他说，部分高档房屋比重过高的地区，应对新开工项目进行限制。同时，加大“低价位”的经济适用房屋的开发量，落实土地使用和资金供应方面的优惠政策，使房地产市场价格与消费者的购买力之间严重错位的矛盾能够得到有效解决，满足不同收入家庭的住房需求，平抑商品房价格的过快增长。

    再次，继续实行严格的土地管理政策。贾海表示：一是要按照科学发展观的要求，改变牺牲土地资源换取经济快速发展的错误观念。二是严格控制购买异地土地指标的变通的做法，减少发达地区土地供应量，防止局部投资过热，促进东、中、西部均衡发展。三是改进土地购置“招拍挂”制度，对竞拍企业资格、最高报价采取限制措施，减少新价对旧价的传导作用。四是抓好闲置土地清理和利用，严格执行闲置土地的开发期限，打击房地产开发商囤积土地的行为。五是在恢复“农转非”建设用地审批后，要采取措施防止需求量大的地区出现反弹，避免出现大的波动。

    鼓励房地产开发企业融资创新。要研究建立、健全多渠道的房地产融资体系，在加强对银行房地产贷款管理的同时，企业应加快建立直接融资渠道，如IPO(上市公募)、房地产信托、房地产基金等，实现融资渠道的多元化。

    最后，加强房地产市场信息监测和发布制度。贾海说，投资规模偏大，供求结构不尽合理等问题的出现与房地产市场信息不畅，监测不利有一定的关系。因此，要进一步加强房地产开发信息的搜集与发布工作，指导理性投资和消费，正确引导新闻媒体的宣传，促进房地产开发持续、稳定、健康发展。