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陈淮
编者按：2004年对房地产业来说可谓不平静的一年，泡沫之争，宏观调控，121文件，“8·31”大限，银行加息……
在这一年，普通消费者以异乎寻常的热情关注业内的各种地产话题，他们寻求的答案
始终与房价有关。
那么，即将到来的一年，对地产商对买房人是否意味着一个全新的起点？资深经济学人陈淮撰文，透过他的观察来看看明年地产。
从我国的实际情况看，在过去20余年的改革、发展过程中，城镇居民的平均住房水平已经有了极大的改善。从总体上说，住房困难的阶段应当已经过去了。目前社会上之所以对房地产市场价格反应强烈、要求政府帮助解决住房困难的呼声很高，主要由于以下一些新的矛盾。
“购销两旺”和“价格过高”
大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，而少部分人无力改善之间的矛盾。目前并非仅仅是富人在改善住房条件，一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。在这部分人群住房条件改善的推动下，近年来城镇人均住房面积的快速增长掩盖了另一部分低收入群体、老国企占主要比重的东北老工业基地等人群住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改善加速而另一部分人改善无望。“购销两旺”和“价格过高”之间的矛盾就由此而生。
人均面积与低收入群体
代际之间的矛盾。在前期的改革中，大部分中老年职工都在不同程度上受惠于住房制度改革。从总体看，“买不起房”呼声最高的人群之一，实际上是工作时间不长的年轻人群体。“人均面积”掩盖了这部分群体要求独立而居又收入偏低、积蓄较少的困难。
二级、租赁市场发育不足
资源闲置和低端市场供给严重不足的矛盾。长期以来，人们比较关注的空置率主要和已建成未售出的增量资源相联系。实际上，目前我国的城镇中存在着相当大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源。城镇人均住房面积和城镇住房困难群体的比重明显不相称，原因之一就在于一部分存量资源闲置状况严重。而造成这种状况的原因，又在于二级市场和租赁市场发育严重不足。
需求仅出于增加住房？
住房面积和配套条件不充分之间的矛盾。目前我国房地产市场上相当一部分需求并非仅仅出于增加住房面积。在很多老城市中，缺乏公用设施、卫生设施等配套条件的危旧房仍占相当比重。资料显示，我国西部城镇人均住房面积高于中部，住房困难的重要原因在于配套条件太差。
外地务工人群谁来面对
农村剩余劳动力向城镇转移与面向这部分人群的市场发育严重不足的矛盾。我国现有房地产市场主要是服务于城镇居民的。
目前在北京这样的大城市中，依靠城市地下设施、餐馆等营业场所、城乡接合部违规建筑发育起来的租赁市场等栖身的人群达数百万。这种情况在城市中相当普遍。关键原因在于，房地产市场中实际上几乎没有专门面对这样一个庞大人群的组成部分。
此外，我国房地产业自身的市场化程度还很低、房地产金融的市场化融资渠道还太过单一等也严重制约着房地产市场的健康发展。
《市场报》 (2004年12月28日 第十五版)
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