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老洋房需求依旧强劲据中原地产上海公司洋房部的有关负责人介绍，老洋房是指1949年前建造的高标准住宅主要类型，是占地面积大、带绿化庭院、装修精致，备有客厅、餐室、有数套卫生间等结构较好的独立式或联排式的别墅住宅，俗称花园洋房。上海的老洋房主要分布在四个市中心区，徐汇区约占39％、长宁区约占29％、卢湾区约占9％、静安区约占8％。汾阳路、太原路、愚园路、武康路、湖南路、思南路、长乐路、华山路、兴国路、茂名路是上海老洋房最集中的区域。当时的政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一
带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。
据分析，由于老洋房的稀缺性，独特性使得越来越多的投资客将目光投向了这个市场。海外华侨、港澳人士、国有企业等，都是老洋房买卖市场中的积极参与者。
不过，自今年4月底中央宏观调控以来，上海的老洋房市场也经历了一个“动荡期”。史丹福老洋房租售中心的报告显示，5月至8月，原先的不少投资者因为摸不清市场未来走向，而处于一个观望期。还有一部分资金实力不足的投机客，因受到银行贷款的限制，有陆陆续续退出的迹象。当然，真正具有实力的投资者仍然看好老洋房市场的发展，选择继续留下，这样的客户约占客户总量的18.7%。到了九、十月份，随着宏观调控政策的逐步明朗，加之上海房地产价格的持续上涨，增加了投资者对老洋房的投资信心，交易量比七八月份有明显增长。
而今年上海老洋房的平均售价在每平方米3.8万元人民币，而独幢花园洋房的售价基本都在1000万元人民币以上。尽管这些价格在普通人眼中是个天文数字，但是老洋房依然在市场上供不应求。调查显示，老洋房购买者中自住者与投资客的比例为4∶6。
里弄房也紧俏
里弄房可分为旧式里弄、新式里弄。中原地产上海公司洋房部的报告显示，旧式里弄为联结式或广式的石库门的砖木结构住宅，建筑式样陈旧，设备简陋，屋外空地狭窄，一般无卫生设备；新式里弄则为联结式住宅，结构装修较好，具有卫生设备或兼有小花园、矮围墙、阳台等设施，是由上海石库门里弄住宅的进一步演化而来，以适应崇尚西欧生活习惯的富裕阶层小型家庭对独幢住宅的需求，如四明村、中南新村、模范村、上海新村、愚谷村、裕华新村等。
这些房产建造年代均在解放前，分布区域多在卢湾区、静安区、黄浦区、徐汇区、虹口区内。
卢湾区的里弄公寓以新式里弄为主，集中的路段有茂名路、复兴路、淮海路、瑞金路、长乐路、延庆路，这里的新式里弄房大多建于上世纪二十年代中期至四十年代末期。静安区的新式里弄住宅数量和集中程度均居全市第一，主要分布区域在延安路和南京路之间，静安寺附近也有相当数量的老房子。该区的房屋建造年代集中在上世纪二三十年代。区内新式里弄共有99.4万平方米，旧式里弄共有17.4万平方米，占全市的同等类型房20%到25%。
徐汇区的里弄房分布路段为复兴路、兴国路、建国西路、衡山路、南昌路、岳阳路。值得一提的是岳阳路200弄，靠近著名的旧式公寓建业里附近，这里有大批重新翻修的旧式公寓房，并属于市级保护建筑的范围。
黄浦区作为旧上海十里洋场的发源地，当时属于公共租界，房产的集中路段在外滩、北京路以南，福州路、江西路新式里弄和旧式里弄的数量较多。
虹口区解放前属于日租界，这里的新式里弄、旧式里弄大多闹中取静，集中路段在四川北路和山阴路、溧阳路、甜爱路、黄渡路，靠近鲁迅故居一带。
来自史丹福老洋房的价格统计显示，今年第三季度，新式里弄全市平均价为每平方米2.08万元，较上季度上涨了2.5%；老式公寓全市平均价为每平方米1.763万元，较上季度上涨了5.6%。而目前，上海的新式里弄约为每平方米2.02万元人民币，老公寓则为每平方米1.67万元。
老式住宅投资群体有变
史丹福老洋房租售中心有关人士表示，目前，老式住宅市场的开发模式正处于由单幢开发向片区开发，市场主体由短期投资客为主向自住、收藏、投资相结合的一个过渡时期。明年，该市场的投资群体将会发生变化，由原来的境外消费者逐渐向本市投资客转移，投资目标也越来越向市中心地段的老式住宅发展。此外，房屋外部的风格、内部的配置情况，也是日后投资客关注的主要方面。
同时，随着今后政府对历史建筑保护力度的加大以及可交易增量的放缓，同时诸多海外银行扩大在上海的按揭业务，很多客户也看到了投资老式住宅的保值增值空间，这些都将成为推动上海老式住宅市场发展的利好因素。
不过，分析也显示，因为政府已出台了一系列政策控制房价的上涨，人们投资和消费也趋于理性，明年上海的老式住宅市场将进入成熟期，在行情总体上涨的同时，交易的涨幅会趋缓。由于各方面的因素都在加速老式住宅市场价值的不断提升，明年该市场买卖价格会略有升幅，预计在9%左右。
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