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国际金融报记者 李小刚 发自上海
临近2004年年末，似乎今年的宏观调控并没有妨碍到中国地产市场的依然似火，虽然官方的统计数据还没有报出，但总体的感觉是涨幅仍然很大。
这时记者突然想到在2003年年底的时候，上海楼市中开始流传出2004年上海地产将出
现拐点的预测，记得那时曾有一位地产老总在一个公开的会议上对记者说，“到明年年底你们还会讨论这个话题。”
现在想来目前的情况应该算作被这位理直气壮的地产大鳄不幸言中了，2004年的中国地产市场在经历了宏观调控的几次跌宕起伏之后，仍然高昂着“不肯屈服”的头颅一路向前飞奔。中国房地产市场最热的上海滩，各路地产大亨们更是一有机会就凑到一齐大唱“爱你一万年”的赞歌，大多数的说法是上海楼市再热20年不成问题，目前的房地产市场正成为地产企业“最希望的田野”，而2004年中国地产市场的种种经历又成为一年的神话。
房价继续攀高
最引人关注的房价在2004年宏观调控下不降反升成为今年地产市场最大的特点，全国各地的房价出现了普遍的攀升。
这其中最明显的是上海的房价。上海的房价在2004年坐上了中国大陆房价的头把交椅，成为了众所瞩目的焦点。今年3月份根据国家统计局发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，2003年上海房价以24.2%的增长速度成为全国房价增长最快的省份和地区之一，而且上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最贵的省级城市。
虽然在刚刚迈进2004年的时候，众多的专家学者预测今年的房价将出现盘整乃至拐点，甚至政府部门的一些负责人也在公开场合宣称将把房价控制在一定的涨幅之内，但从今年年底的情况来看，房价的增长似乎并没有停下脚步，对购房者来说，高企的房价依然刺痛他们的神经。
此时突然想起今年年初，上海市房屋土地管理局局长蔡育天在出席香港贸易发展局在沪举办的“香港基建及房地产服务博览”开幕仪式时，他曾经表示，上海市政府交给他的任务：首先是房价不能跌，其次是不能上涨太快，并且明确表示2004年的房价增幅将控制在12%之内。
从上海市楼市第三季度的数据来看，这样的任务似乎只是完成了一半，房价到是没有下跌，但是上涨的幅度依然没有能够控制住，甚至中心城区的涨幅不会落后于去年。
上海的房价还是以极其惊人的速度在前进，上海的房地产价格又迈上了一个新的台阶。据上海市房地产交易中心的统计数据显示，2004年第三季度，上海市中心城区商品房单价已经上升到12000元以上，其中静安区达到每平方米12332元，黄浦区达到每平方米12833元，卢湾区达到每平方米14494元，比一年前的价格都有了6000元以上的涨幅，而上海市9月份商品房成交均价是每平方米8201元，比8月份上涨了8.28%。但是到了年底，上海的房价还是不依不饶地向上前行，以至于连上海最大的地产企业绿地集团的董事长张玉良都开始公开呼吁，上海市中心城区房价上涨过快，应该多推出内环线和中环线之间的土地抑制暴涨的房价。全国其他地区虽然没有出现上海这样的大幅上涨，但是涨幅也是超过了大多数人的预料。
泡沫争论升级
房价的继续大幅上涨再次引起各界的激烈争论。
虽然关于地产泡沫的讨论并不是从2004年始，但是在今年却达到了一个顶峰，而且有越来越向上海集中的趋势。
先是世界著名投行———摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发表研究报告称，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重，这其中房地产泡沫最为深重的地区就在上海。根据谢国忠的预计，上海的泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。
根据摩根士丹利这份耸人听闻的研究报告显示，目前中国房地产投资已经占到了全社会固定资产投资的18%，在一些房地产投资旺盛的大城市，这一数字已经达到55%以上，成为拉动当地GDP增长的主要动力，而从土地出让中获取的收益也是各地政府最主要的财政来源。
另一份国内的报告也在表达相似的观点。由中国社科院金融研究所完成的房地产业调研报告称，房地产泡沫现象确实“比较严重，尤其是上海”。而中国社科院金融研究所主任易宪容早已表示过相同的观点。易宪容曾经发表一篇名为《房地产“要挟”国民经济》的文章，来阐释中国房地产已经成为挟持中国经济和地方经济的力量。
易宪容认为，房地产业不仅是国内经济增长的动力，也是企业获得暴利最好的行业。之所以说房地产业是国内经济增长之动力，不仅在于银行的信贷消费启动了国人最终需求，而且房地产业成了各个地方短期内业绩大见成效耀眼的明珠。同时，房地产的发展又带动相关产业的大力发展，目前政府大力整顿的钢铁、水泥、电解铝、建材等都与国内房地产有关。总之，房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。
在国内国外纷纷有人拉响警报的情况下，中国政府的官方观点依然在维护房地产市场的繁荣景象。中国建设部政策研究中心也出台了一份调研报告，否认中国房地产市场的泡沫论调，认为只是“局部过热，结构有些问题”。负责此项报告的政策研究中心主任陈淮博士认为：“未来10年，中国房地产价格还将平稳上涨。”而在12月份上海举行的住交会上，众多的发展商更是演出了一曲众人齐声高唱地产正处于健康发展期的大合唱。
至此，有关中国具体而言指上海，是否存在地产泡沫的讨论开始在“你一言、我一语”的“否定之否定”的螺旋上升中越说越大，终于在今年年底使地产泡沫的争论达到了顶点。
但是，宏观调控后房价没有调下来的很大问题可能还是在于宏观调控仍是一种行政手段，行政手段总要使地方政府维护好宏观经济的利益，而这其中由于地产行业辐射的产业众多且在GDP中的贡献率越来越大而备受重视。可以说，地产行业在地方政府手中是不愿意轻易打压，尤其在上海这样的市场。
地价推动房价上扬
对于已经高高在上的房价，发展商自有一套自己的道理，首先把掉不下来的房价归咎于土地价格的上涨。
事实上，今年宏观调控中针对房地产市场的一个手段便是收紧地根，在很大程度上造成了土地资源的紧缺，因而被很多的专家认为是宏观调控调高房价的主要原因。
对于房价的上涨，发展商更多的是关注土地价格方面。接受过记者采访的合生创展集团副主席项斌认为，“房价上涨比较快，很大程度上是由于土地价格的上涨造成的。去年上海地价的涨幅超过了120%，而我的感觉是涨幅不止这些。”
项斌现在对土地市场的看法是，目前上海的土地越来越向有实力的发展商手中集中，而且土地的供应量在减少，现在房价与成本并不成比例。如果一旦市场出现问题，发展商手中的楼盘亏本也要卖掉，因此要看市场的支撑情况了。现实的情况是，在2004年的大半年时间里，上海基本没有住宅土地推出，今年的新建项目主要是依靠去年获取的土地，因此才出现了一些大发展商开始呼吁多推一些住宅用地来抑制房价。
越来越多的发展商将房价的上涨推到了土地价格身上，这其中北京的一些地产大鳄表现得更加突出。
考验融资渠道
对房地产企业来说，2004年是一个资金匮乏的一年，很多企业因为不能再轻易得到银行的贷款而心急如焚。
首先是对发展商提供的信贷开始严管，对发展商的资质水平等开发条件的要求提高了，致使一些小发展商处于资金链紧绷的压力之下。而后央行从4月25日起将金融机构存款准备金率普遍提高0.5个百分点，以防止货币信贷总量过快增长，保持中国国民经济平稳快速健康发展。据估算，这次提高存款准备金率0.5个百分点后，金融机构一次性减少了可用资金1100亿元左右，这在很大程度上又对地产企业造成了打击。
复旦大学世界经济研究所所长华民认为，央行这次调高存款准备金率在一定程度上会限制房地产行业的融资。他表示，这次存款准备金率的调整主要有两个方面的影响，一个是总量调整，另一个是结构调整。总体来说，对全社会各个行业都有影响，但是存款准备金率上调对资本密集型企业影响较大，对劳动密集型企业影响较小。因此在货币投放量减少的情况下，房地产行业所需资金将进一步吃紧，融资渠道需要进一步多元化。
一般而言，目前房地产对商业银行的依赖程度很大，银行信贷占到开发资金的80%左右，金融风险较大。这次调高存款准备金率，实际上是继续去年央行已经出台的一些政策，央行对房地产方面的信贷是在逐步收紧。央行的信息是让房地产行业对银行的依赖程度必须降低。
许多专家认为，在房价很高的情况下，房地产依然高度依赖商业银行贷款的资金链很容易出问题。目前房地产行业中金融风险主要还是集中在发展商方面，控制这个风险，通过调高存款准备金率这个方式是比较好的。
紧接着4月27日，银监会发布“窗口指导”，通知各商业银行不要在5月份来临前突击发放贷款，中央要通过紧缩银根影响地产投资的决心已经开始显现，对房地产行业的金融调控政策正在进一步加强，根据出台的各项金融政策，中央对房地产行业的调控正在由温和向更加严厉的方向发展。
国务院也发出了通知，对房地产开发（不含经济适用房项目）等相关行业的固定资产投资项目资本金比例，由20%提高到35%及以上。
正是在这样的背景下，发展商开始寻找更多的融资渠道，而数目庞大的海外基金被认为是进入上海房地产市场的重要力量。
根据目前的报道分析，由于今年年初开始的一轮轮宏观调控让国内开发商们因资金难题坐卧不安，越来越多的海外基金在“趁虚而入”。下半年的几个月来，每个月到上海楼市来寻找投资机会的大大小小海外基金就有四五十家，数量比年初时至少翻了一番。
市场杠杆调节房价
对于央行加息的市场预测早在数月之前就已经开始了，而且加息的诱因也是房价的狂奔不止，甚至海外投行警告说，中国央行不加息可能进一步恶化中国房地产市场。而中国学界已有学者认为，房地产的失常状况只有通过加息手段才能加以控制。
基于各种讨论，央行在经过了几次公开的否认和慎之又慎的思索之后，终于在10月28日突然宣布加息，希望使用市场调节杠杆来应对依然上涨的房地产市场。
不过，对于这次央行将利率上调0.27个百分点，上海地产市场中许多人士认为，现在央行加息正在发出一个明确的信号，表明要对投资过旺的地产行业进行市场调节，而且逐步加息的手段显然要比宏观调控来得更有力度。但是对于市场的实际影响并不大，对房地产投资者的心理影响要远远大于其实际影响。
“在宏观调控的大背景下，推出利息市场化的方式进行调控，只是告诉了我们一个信息：政府更加注重用市场化手段进行调控，并且今后将不断采取这种方式进行调整。在实际效果方面这个信息究竟能产生多大的影响，我认为不会很大。”上海绿地集团董事长张玉良在一次研讨会上表明了自己的鲜明态度。他进一步分析认为，从目前加息的量上看，幅度是小得不能再小了，对市场难有作为。“加息对于房地产市场能造成多大影响，关键是看对宏观经济造成的影响。如果对宏观造成的影响大，那么对房地产可能造成的冲击就大，反之亦然。我认为此次加息产生的影响不大。”
复旦大学房地产研究中心副主任华伟更是乐观预计，“虽然基准利率上浮了，但是对于开发商来说其紧绷的资金链有可能得到缓解，他们将从以前无法得到银行信贷，向现在怎样达到条件获得贷款转移。”
因此一些学者表示，对于加息的问题不要看得过分严重，如果说从此开始，利率向市场化进发，这是好事。加息27个基点幅度不大，对热情高涨的上海房地产市场来说心理影响远远大于所带来的实际影响，因此完全不必惊慌。
学术界的很多观点认为，从现在看来，小幅的加息难以达到预计的目标，很可能会再次加息。市场人士分析认为，中国未来几个月的CPI数据和固定资产投资规模，可能会导致国内通货膨胀仍然面临很大压力，而且存款负利率问题依然没有得到解决，因此分析人士预计未来几个月仍然会面临再次加息的压力，中国已经进入了加息周期。
从现在市场的情况看来，10月28日央行突然加息对上海地产市场所产生的实际影响远远没有先前各界所预计的那样强烈，在未来几个月央行再次加息的可能性依然很大。
热钱年底托市
海外热钱的涌入成为2004年年底房地产市场最重要的一股力量。
央行突然加息之后上海的房价并没有放缓上涨的脚步，反而出人意料的开始大涨，市场观察人士开始表示，海外热钱已经大量涌入上海地产市场。由于目前上海的地产市场主要依赖外来的需求支撑，而其中投资型需求又占到很大部分，因此任何金融市场的变化都会对这个市场带来震动。
继海外热钱涌入港股，带动香港地产市场上涨闹得很热闹之后，上海一家媒体报道称，加息前后短短1个多月，已经有大约10多亿元的海外资金通过各种渠道进入了上海楼市，大肆席卷均价过万的高档房产。
一位业内人士也曾向记者表示，对于海外投资者来说，海外投资者的资金进入上海，很大一部分会选择购买房产，因为目前上海地产依然处于高涨时期，再加之还有人民币升值的预期，投资地产项目肯定是两全其美的事情。
但是现在数量如此巨大的海外资金涌入上海楼市，其所起的提升作用将远远超过资金量本身，而这笔资金若是在人民币升值之后随即撤走，那么其破坏作用也是很大的。巨量热钱的进入将带来的巨大力量虽然撑住了上海乃至全国的房价，虽然表面上看地产市场仍然一片繁荣景象，但是热钱炒作过后的市场风险正在继续增大。
2004年中国地产市场演绎的狂飙突进正成为过去，但是其中的离奇景象还是让人回味不已，而在2005年即将到来之时，充满争议的中国楼市能否继续神话又成为新一轮猜想的开始。这时记者不禁又想起去年那位地产老总的言语，是不是到了2005年底的时候我们这些被地产市场“要挟”的人们还在热衷于讨论上海楼市就要面临拐点的威胁。
至少从目前的情况看，发展商还是信心满怀地说中国地产市场很健康，明年房价还要涨。那么继续上涨的地产市场之中蕴涵了什么，应该成为政府决策者思索的新问题。
《国际金融报》 (2004年12月27日 第四版)
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