|
租金年年涨，加重商家运营成本
社区商铺投资暗藏风险
12月10日，福特玛丽江店因拖欠货款被法院查封，随后，福特玛的其他6家分店纷纷关门，这个在高尚社区频频开店的本土超市瞬间坍台。“日常客流量少，超市每月亏10万元，加上每月大约10万元的物业管理费，福特玛在‘渔人码头’月月亏空。”福特玛老板赵国胜事后把其厄运的开始指向了丽江花园。而其他社区商铺经营者则在福特玛封条前猛然惊起：商铺租金持续走高，经营利润日渐稀少，租客走马灯似频繁更换，表面繁荣的社区商铺经营实则风险暗藏。
“现在
，商铺经营‘三个月现象’很严重，”业内人士指出，一些租户在高收益的刺激下投资社区商铺，不考虑商圈的成熟度，业态配比欠合理，结果便只能败走麦城。
租户“走马灯”般频更换
周先生在广州天河某小区租了一个40平方米的底层商铺，当时业主宣称“收益很高”，周先生于是开了家发廊，但小区住户大都是年轻白领，很少有在小区理发的习惯。“一天生意好也就十来个人，少的时候就两三个。”周先生现在想把铺转租，但目前还没有人出到“合适的价格”。
在较为成熟的番禺丽江花园小区，李女士租了一个15平方米的水果摊，“位置不好，每个月都要三四千元的租金，”李女士告诉记者，小区白天根本就没什么人，一个月下来就挣1000多元，等于给业主打工。
记者注意到，在番禺丽江花园小区内，光美容美发店就开了近二十家。由于竞争激烈，这些店收费普遍不高，洗头加按摩，一次40分钟，收费不过8到10元。但以一家美容店60—70平方米的面积计算，每月的租金就高达7000—8000元，加上水电、物业，往往入不敷出。小区住户告诉记者，周围商铺易主频繁，“经常换租户，店铺开开关关的，短的就一两个月。”
租金飞涨使“赔多赚少”
“目前，频繁更换租客的现象在商铺市场很普遍。”业内人士分析道，其中重要的原因是业主片面追求租金，使得中小租客无法承受。“广州民间投资热情很高，加上开发商、中介的鼓吹，广州今年商铺租金飞涨。而社区商铺的租户大都经验不足，因此挣的少，赔的多。”
而广东省连锁协会会长助理黄华军则认为，今年6月，央行公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》对房地产市场影响很大。《通知》对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面全部作了进一步规范，提出了更为严格的贷款条件。而地产开发商资金跟不上，必然对下游租户在租期和租金上抬高条件，因此租户的租金、物业成本有所上升亦在情理中。
商铺投资“三注意”
一方面是商铺租金居高不下，另一方面投资者热情不减，对此，珠江恒昌地产副总经理张广忠提醒道，租户承租前必须考虑小区规模、居住人口的密集度，因为社区规模大小、入住率高低都会直接影响到该社区商铺未来的发展前景。
其次，要了解该区居民的生活标准和消费习惯，业主的年龄、收入水平、职业特点等，都会影响该地区商铺的业态和发展，像丽江花园、六运街的小区商铺，比较适合开办咖啡厅、快餐店等，以满足年轻人娱乐休闲的需求。
最后要注意区内的业态配比，避免过多同类产品互相冲击市场。像上述番禺丽江花园开了十几家美容美发店的情况，就属于同一业态的商铺超过了小区内整体居住人群的总消费水平，形成超负荷消费，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终必然有部分投资者撤退。
本报记者 金杜 实习生 汪小星
专家观点
社区商铺投资本身的经营门槛低，投入资金相对较少，经营者很容易贸然进入：选点上不考虑商圈的成熟度，经营模式上是夫妻店，不懂得现代化管理，这些都会使其投入和收益严重不对称。
另外，从总体来说，广州的消费能力不及京沪两地，居民的居住点相对分散，社区规划不尽完善，这些都是广州社区商铺经营的弱点所在。
——百佳超市某高层
不少开发商仅把商铺开发作为吸引购房者的手段，商铺卖出去后，对后期经营管理一概不管。发展商必须有培育市场的心态，才能与业主、租客“三赢”。
目前，发展商、业主、租户之间信息不对称情况较为严重，投资者一方面要摆正心态，社区商铺经营毕竟是满足居民便利性需求，销售情况不是很稳定，是一种维持性经营，不大可能有太高利润；另一方面，投资者最好向专业的顾问公司多咨询，尽可能多地掌握情况，避免盲目进入。
——珠江恒昌集团副总经理、商业地产资深专家张广忠
| 
