得益于北京新规划和八通线，今年通州的二手房成交均价达到了3072元/平方米。 通州区成交量占全市总量的5.8%；朝阳区则为27.31%，比去年有所下降
2005展望
明年东部二手商品房继续放量
我爱我家市场研究中心预测，2005年的北京二手房市场依然持续活跃，交易量将达到65000套至70000套。同时，二手房房源将进一步放量，除二手已购公房房源继续大量释放外，满足住满五年期限的二手经济适用房房源也将有所增多，更多的二手商品房也将因“置业升级”、“获利套现”等而大量流入二级市场。
购房需求在明年也将会进一步增强，二手房整体均价呈平稳态势，基本保持在3300元/平方米左右。成交量中，二手商品房的比例和二手经济适用房的数量将会增加。而以通州、昌平、大兴、顺义、门头沟为代表的远郊区县也会随着城市规划和交通环境的进一步利好，显示出巨大的交易潜力。无论城区、郊区，北京明年二手房交易热点区域分布将越来越广泛，京城八区与远郊区县的二手房交易比重约为6：4.从这些预测的数据可以看出，2005年，东部区域的二手商品房将会大量进入市场，同时随着通州居住环境和交通进一步完善，明年通州的二手房市场要远远好于其他郊区。
相对房地产开发行业来说，今年京城二手房市场无疑是幸福的。尽管2004年的二手房市场也受到国家宏观调控政策的影响，但总体上还是颇为“丰收”的。
链家市场研究中心公布的研究数据也显示，今年京城二手房全年成交量将达到4万套左右，比2003年的21000套增加了约91%；全年二手房成交均价为每平方米3273元，较2003年的2975元上涨了298元，涨幅为10%.“从全年二手房交易区域来看，供需两旺的传统热点区域朝阳和海淀仍然是二手房交易最活跃的区域；东城、西城、崇文、宣武四个中心城区凭借其核心地段优势，需求旺盛；以通州和昌平为代表的郊区二手房市场在今年也出现了一个快速上涨的趋势。”我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说。
事实上，以传统热点区域朝阳区为代表的京城东部区域，今年二手房的成交量及平均成交单价都呈现出一种持续上涨的趋势。
「成交量」 三区占全市近40
%朝阳区占全市总成交量的27.31%，东城区占6.36%，通州区则占到了5.8%；新规划及八通线促郊区二手房成交量劲增
由于北京东部具有浓郁的商务氛围，同时，通州区域在CBD的辐射作用及八通线交通便利的刺激下，2004年整个东部二手房交易异常活跃。链家、我爱我家及中大恒基3家经纪公司的研究数据显示，今年东部的二手房交易数量、成交价格依旧领先于其他区域。
“从2004年北京二手房成交的区域来看，传统的成交热点区域海淀和朝阳仍然是二手房交易最活跃的区域。这两个区二手房成交量占到全市总成交量的47.5%，与去年60%的市场占有率相比已经明显降温，但其成交量仍然占据市场的绝对主力。”链家市场总监宫萍分析。
链家市场研究中心的研究数据也显示，今年北京东部区域中，朝阳二手房成交量占全市总成交量的27.31%，东城区占6.36%，通州区则占到了5.8%.这三个区域的二手房成交量占整个北京总成交量的39.41%.二手房市场同样受到区域特点的制约。宫萍进一步解释说，朝阳区域的成交量较去年有所下降，这主要是受到该区域的二手房房源数量减少的影响，同时通州的逐渐崛起对朝阳构成了一定的“威胁”；东城区二手房成交量占总成交量的份额维持着稳步上升态势，则是因为东城区作为传统意义上的老城区，房源供应量保持一定的规模，从而使得其成交量能够一直维持在一定的量；今年变化比较大的是通州区域的二手房数量出现了突飞猛进的趋势，这主要受到“两轴—两带—多中心”城市发展格局的影响，同时由于八通线的开通使需求者有了更多选择郊区的理由，郊区二手房成交量增多。
「成交价」整体上涨
东城为全市最高，年度成交均价达7057元/平方米；通州为3072元/平方米；朝阳平稳，涨3%－5
%从成交价格来看，2004年北京二手房成交均价为每平方米3273元，相比去年的2975元上涨了298元，增长了10%.中大恒基的统计数据显示，受一级市场的影响，2004年度二手房房价整体上涨。
西城和东城两区涨幅较大，其中东城年度成交均价为7057元/平方米，为全市最高。朝阳区的成交价则保持平稳增长，增幅在3%－5%左右，年度成交均价为5728元/平方米；通州作为后起之秀，其成交价格一路走高，年度成交均价为3072元/平方米。同时，相比该区域今年的商品房成交价格在3500元—4000元/平方米左右，通州的二手房市场需求还是非常旺盛。
「产品类型」 二手商品房最多
成交价受区域商务环境影响较大；热点小区域为CBD核心区、望京及通州
二手房市场的放量受到之前该区域的一级市场开发量的限制。由于东部区域属于北京相对较新的区域，因此二手房源释放出来最多的是二手商品房，而二手公房和央产房则相对较少，二手经济适用房则几乎没有。
同时，由于整个东部区域具有浓郁的涉外氛围及良好的市政配套等设施，区域的二手房市场相对活跃，尤其是东部区域的交通四通八达，区域二手房的房龄相对较短，能够得到买家的认可。
与其他区域不同的是，东区二手房购买人群中，投资性的客户较多，这主要是东区所具备的浓郁的商务氛围和经济环境。因此，以CBD及其周边区域为主的东部二手房具有了非常良好的“比较价值”，因此交易价格和市场需求都比较高。相比南部和北部靠近学校的二手房成交价格远高于同一区域的其他二手房，东部二手房的成交价格受到其区域商务环境影响的程度非常大。
从整个东部区域来看，东三环范围内的二手房成交量在朝阳区占比重较大，主要是因为该地区交通方便、社区配套完善但租金高于京城租赁平均价格水平，历来是租赁的热点区域。
此外，CBD核心商圈内生活工作两便、望京区域韩国人及外来人口增加、通州区域八通线开通后交通便捷，因此这些区域逐渐成为了东部区域二手房市场中的热点小区域。
「CBD核心区」 二手公寓成交量增长近4倍
据我爱我家统计数据显示，2004年CBD地区二手房房源供给量比2003年有了大幅上升，增幅约218%，客户需求也大幅攀升，供需两旺促使CBD地区二手房交易迅猛增长。2004年，CBD地区二手房交易量比2003年增长近92%.近几年，CBD新建楼盘多如通用时代、东方瑞景、建外SOHO、万豪国际等，售价较高，普遍在10000元－13000元/平方米之间，而CBD普通的二手房，每平方米售价在5800元－6300元之间，而且多数二手房房型、户型合理，小区成熟，周边配套设施完善，商业氛围较为浓郁。
在公寓方面，2004年CBD二手公寓成交量比去年增长近4倍，主要是因为CBD商圈经过这几年的高速发展，经济地位及国际影响力都大大提高。并且随着CBD核心区的土地稀缺越来越明显，那些早期开发的位于CBD中心的二手名盘公寓，相较于周边的一手公寓，有着无可比拟的地段优势。
今年，CBD地区一般的一手公寓价格在10000元－14500元/平方米之间，而二手公寓价格则为8000元－10000元/平方米，虽然两者的价差并不明显，但二手公寓以其高品质、高性价比的优势成为追求高品质、高素质生活购房人群争相追逐的对象，成交量大增。
「望京」 二手精装修公寓受宠
我爱我家统计数据显示，2004年望京地区二手房房源比2003年增加了140%，客户需求也迅猛增长，供需旺盛带动望京地区二手房交易量逐渐攀升。2004年望京地区二手房成交量比2003年增加了55%.相比一手新房的每平方米6000元－8000元，望京二手房成交价格为每平方米4800元至5500元。
望京的二手房格局大多比较新颖，大居室、大客厅、厨房设施较完善，并且许多二手房都带有精装修。同时，望京及其周边配套设施也较为完善，因此，望京地区二手房深受白领、外企人士青睐。
同时，2004年望京地区二手公寓成交量比2003年上涨了28%，成交价为每平方米5500元至6700元。尽管相比一手公寓每平方米5500元至7500元的售价，二手公寓的价格优势并不明显，但由于其具有了地段优势、社区成熟、配套完善，并带有精装修等特点，因此望京地区二手公寓的优势日益凸现，受到中高收入群体的欢迎。
投资预测
西大望路北段升值空间较大
链家市场研究中心分析认为，西大望路北段的二手房价格普遍维持在5400元/平方米左右。惟一例外的是团结湖地区，平均成交价达到6450元/平方米，主要原因是该区域发展较早，周边设施和小区配套都非常完善、成熟，还有团结湖公园所带来的附加值。
同时，西大望路北段二手房供给十分稀缺，大部分房屋都以出租为主，租金呈现北低中高的状况。链家数据显示，中部一般比北部高50元-100元/月，承租客户也多是CBD商圈工作的白领，占到该区域承租客户的23%左右。
通过对比市建委公布的去年下半年及今年上半年已购公房指导价格可以看出，西大望路北部的升幅保持在407元-455元/平方米之间，再加上北部地区房屋释放缓慢和人们对价格的预期，都对房价产生持久向好的影响。随着西大望路拓宽，其周边的二手房仍会有较强的升值空间。
链家市场人士认为，CBD的辐射作用必将给西大望路带来更好的前景。而投资该地区的二手房产将是不错的选择，尤其看好北部地区投资价值。鉴于西大望路周边的公寓价值较高，因此不适合大众投资。如果是经济实力较强的消费者，可考虑居住兼投资，毕竟高档楼盘的房价和物业费用都较高，投资风险相应加大，如果在自身居住的前提下能灵活地进行出租和再次出售，其投资收益也相当可观。
本版采写本报记者张学冬本版摄影实习记者周晓东
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